Юридическая консультация по продаже квартиры

Любые операции с недвижимостью могут содержать в себе скрытые риски. В связи со своей высокой стоимостью и постоянным спросом этот рынок привлекает недобросовестных продавцов и риелторов. Юрист по недвижимости поможет избежать потери денег, нервов и самой недвижимости.

До совершения любых действий с объектом недвижимости, особенно коммерческой, настоятельно рекомендуем проконсультироваться с юристом по недвижимости. В ходе консультации юрист изучит имеющиеся документы, проинформирует о возможностях и рисках и предложит оптимальный вариант решения в соответствии с Вашей целью. Это важно при сделках с недвижимостью, спорах по недвижимости, в том числе по поводу снижения кадастровой стоимости, оформления прав собственности.

Проверка сделки юристом по недвижимости

Перед покупкой недвижимости необходимо в первую очередь проверить правоустанавливающие документы и правоподтверждающие документы. Особое внимании обращаем на: свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, договор на объект или квартиру (договор приватизации, купли-продажи, мены, дарения, акт приема-передачи от застройщика и пр.) свидетельство о наследстве (если досталась по наследству). Свидетельства должны быть на специальном гербовом бланке, а договоры иметь подпись и штампы Росреестра.

Если с документами все в порядке, проверяем продавца. Продавать может собственник (несколько собственников, если долевая собственность или общая совместная собственность супругов) или представитель собственника по нотариальной доверенности. При продаже квартиры представителем собственника требуется проверить действительность доверенности (узнать об отмене можно на сайте Федеральной нотариальной палаты) и встретиться с хозяином (хозяевами). Если доверенность была отменена, не предоставляют согласие супруга при совместной собственности или хозяин постоянно «занят», то лучше не покупать эту недвижимость, так как высок риск стать жертвой мошенников.

Следует не забыть о зарегистрированных гражданах в этом объекте недвижимости. Лучше получить справку из паспортного стола и домовую книгу, чтобы проверить отсутствие лиц, имеющих право проживания по данному адресу, иначе их снятие с регистрационного учета будет возможно только через суд.

Выписка из ЕГРН поможет узнать о наличии арестов и обременений на недвижимость. Информацию о судебных процессах и исполнительных производствах следует искать на соответствующих сайтах. Юрист по недвижимости осуществляет проверку сделки с недвижимостью на профессиональной основе и учитывает мельчайшие недостатки и риски при оформлении документов.

Услуги, предоставляемые в рамках помощи юриста при продаже квартиры:

  • Определение актуальной стоимости недвижимости, привлечение сторонних экспертов при необходимости;
  • Правовой аудит документации, имеющейся на руках у клиента, помощь в сборе отсутствующих документов;
  • Участие правозащитника в процедуре переговоров, присутствие на передаче авансового платежа, а также оформление требуемых документов на предварительном этапе: расписка, предварительное соглашение по продажи;
  • Контроль процедуры проведения авансового платежа через депозитарий, согласование доступа к финансам в банковской ячейке;
  • Юридическое документальное сопровождение соглашение, оформление договора купли-продажи и акта передачи недвижимости;
  • Оформление регистрации права собственности на недвижимое имущество в Росреестре;
  • Передача документации, зарегистрированных в Российском Реестре представителям обеих сторон;
  • Контроль при передаче денежных средств.

Помощь юриста по продаже квартиры при наличии обременений:

  • Юридическая поддержка при реализации квартиры с финансовыми обременениями;
  • Сопровождение соглашений при реализации приватизированного недвижимого имущества;
  • Помощь юриста при продаже квартиры, которая была приобретена с применением материнского капитала;
  • Продажа недвижимости, находящейся в долевой собственности, реализация отдельных долей;
  • Реализация квартиры при наличии лиц, выписанных временно (из-за прохождения службы, отбывания тюремного наказания);
  • Помощь при продаже квартиры при наличии несовершеннолетних детей, интересы которых требуется соблюсти;
  • Помощь в реализации квартиры в строящемся доме.

Совет первый: определите «свои» параметры квартиры

Перед поиском вариантов следует определиться с характеристиками жилья, которое вам необходимо: число комнат; площадь; тип здания (кирпич, панелька, монолит); этаж; район. Внимательно взвесьте, какой жилищный рынок будет использован при поиске – первичка или вторичка.

Учтите, что предлагаемые на вторичке квартиры находятся в многоэтажных домах с определенным износом. Также по вторичной жилплощади нередко встречаются различные долги и криминальные обстоятельства прошлых собственников.

Однако новостройкам зачастую свойственна инфраструктурная «пустота» — значительная удаленность социально-коммунальных объектов, транспортных коммуникаций. Чистовой отделки в жилье-первички может не быть, отчего переезд затянется на месяцы. Будут дополнительные затраты на ремонт, наем временного жилья.

Обязательно обдумайте эти нюансы до анализа рынка квартир.

Совет второй: не поддавайтесь импульсу

Нашими риэлторами отмечено, что многие покупатели очаровываются квартирой, лишь перешагнув порог. При этом не взвешиваются перспективы жизни в ней, игнорируется ликвидность приобретаемой жилплощади.

Импульсивные решения при выборе жилой недвижимости, обходящейся в немалые деньги – ошибка, нередко критичная для бюджета покупателя. Обязательно следует анализировать характеристики жилья, района его расположения и транспортной развязки. При покупке квартиры взвешенный подход обязателен и каждый интересный покупателю вариант требует глубокой проверки.

Совет третий: готовьтесь к осмотру

Выезжать на адрес квартиры продавца для осмотра необходимо в компании с доверенным лицом, способным к беспристрастному анализу. Это может быть ваш риэлтор, близкий родственник или знакомый с опытом купли-продажи жилой недвижимости. Семейным парам на осмотр недвижимости необходимо приезжать только вдвоем, выбрав удобное обоим время.

Заранее составьте вопросник к собственнику жилья (продавцу), позволяющий наиболее полно оценить потенциальную покупку. Не старайтесь запоминать – запишите вопросы на просмотре спокойно задавайте их, читая с листа.

Внимательно слушайте ответы продавца, записывая значимые моменты. Так вы сможете сохранить сведения о состоянии жилых помещений, сантехнике, оконных и дверных блоках, оснащении кухни и т.п. После нескольких осмотров по записям получится наиболее полно взвесить плюсы-минусы каждой предлагаемой рынком квартиры, выбрать одну или отказаться, продолжив поиск.

Осматривая жилые помещения в старом фонде выясните, существует ли план расселения многоэтажки. Если таковой имеется, то покупку жилья могут признать недействительной.

Совет четвертый: определите реальные цены

На первый взгляд ценовой диапазон по рынку жилья выяснить просто – зайти на специализированные сайты, посмотреть расценки под объявлениями. В действительности все непросто.

Выбирая квартиру, неопытный покупатель прежде всего изучает самые низкие цены, что кажется вполне логичным. Однако специалистам известно, что большинство привлекательных и дешевых предложений по квартирам – объявления-утки. Их описание, фотографии вымышлены, поскольку квартиры с такой стоимостью никогда не существовало.

Убедиться, что такие предложения фиктивны, просто – позвоните по номеру в объявлении. В 97% случаев вам заявят, что этот лот продан или временно не продается. Подобные объявления-фэйки публикуют посредники, стремящиеся привлечь потенциальных покупателей к другим лотам, ими торгуемым. Мол, заинтересовавшая вас квартира сейчас не продается, но есть другие интересные варианты, правда, стоящие дороже.

После выяснения действительных ценовых диапазонов учитывайте, что часть располагаемой вами суммы потребуется на сопутствующие расходы. Не планируйте тратиться «впритык» при покупке, деньги пригодятся на улучшение состояния купленного жилья.

Совет пятый: просчитывайте свой бюджет

Не стоит залезать в долги, набирая кредиты. При всем соблазне ипотеки прежде требуется внимательно просчитать возможности своего бюджета. Ведь придется не только возвращать заем, но также платить налоги, коммуналку, нести расходы на питание и т.д.

Особенно избегайте ипотеки с плавающей процентной ставкой. При колебаниях рынка погашение кредита может вздорожать на 25%, вынуждая должника продавать ипотечное жилье.

Совет шестой: думайте о будущем

Особенно нерационально брать в ипотеку однокомнатные квартиры. Выплачивать за них долго, а с пополнением семьи детьми 3-4 жильцам пространства окажется недостаточно.

Спустя 2-3 года недавним новоселам придется искать новые варианты жилплощади. Но если квадратный метр жилья существенно подорожает – покупка будет невыгодна семейному бюджету.

В этой ситуации лучше брать ипотечный заем под более просторную квартиру и посвятить следующие годы ее благоустройству, не испытывая ограничений в жилом пространстве.

Совет седьмой: оцените будущие затраты

С покупкой недвижимости придут расходы на ее содержание – на коммуналку, на обустройство и ремонт. Некоторые виды жилья (к примеру, апартаменты) могут оказаться довольно дорогими в обслуживании и содержании. Возможно, выбор покупки следует ограничить сегментом недвижимости, посильным вашему бюджету.

Практически любую квартиру можно привести в идеальное состояние, которое видится ее владельцу. Однако это расход и немалый. Внимательность при осмотре жилья, качества его возведения и состояния коммуникаций позволят избежать многих ремонтных затрат. При ограниченном бюджете выгоднее отказаться от приобретения дешевого, но «убитого» варианта квартиры.

Совет восьмой: воспринимайте недвижимость, как инвестицию

Вы вкладываете в жилье собственные деньги, а значит, инвестиция в недвижимость обязана быть выгодной. Не стоит приобретать квартиру на максимуме рыночных цен.

Здесь просто – нужно покупать, когда предложений больше всего и продавать, когда их мало. Следите за рынком и помните, что 10-15% падение цен может означать их предстоящий обвал. И наоборот, легкое нарастание цен может вылиться в резкий скачок ставок на рынке жилья.

Квартира в новостройке

Первичка — самый простой вариант. Во-первых, у квартиры нет шлейфа наследников. Во-вторых, после принятия закона об усилении контроля в долевом строительстве нарваться на недобросовестного застройщика сложно.

«Я покупал квартиру дважды: оба раза на этапе строительства. Риелтор был не нужен — я обращался к застройщику напрямую», — говорит банковский служащий Тагир.

Риелтор Анна Игнатьева:

Если вы покупаете квартиру у крупного застройщика — ПИК, ДСК-1, «Самолёт-Девелопмент», бояться нечего. Если же продавец — мелкий застройщик, риелтор поможет проверить разрешение на строительство, договор на приобретение земли. В целом же наша роль при покупке первички обычно сводится к разъяснению пунктов договора. Никаких сложностей тут нет: оплата производится через кассу в офисе застройщика или через банк по платёжному поручению.

Без посредников обошлась и PR-менеджер Екатерина, хотя в её случае схема была более сложной: «Я знала, в каком доме хочу купить квартиру, нашла её через ЦИАН. Продавал не застройщик, а владелец квартиры, который купил её на этапе строительства, чтобы затем выгодно продать. Мне не были нужны ни юрист, ни риелтор — сделку проверил и застройщик, и банк, поскольку я брала квартиру в ипотеку».

А вот маркетолог Антон решил подстраховаться. «Я обратился к юристу, чтобы он проверил чистоту застройщика. Следующим этапом стал выбор банка: нужно было убедиться, что с договором всё в порядке. В итоге оказалось, что по условиям ипотеки я попадал фактически в рабство — пришлось сменить банк. Юриста, кстати, я нашёл в интернете — ориентировался на отзывы и не прогадал».

Юрист Виолетта Магола подчёркивает, что банк и застройщик не позволят покупателю корректировать предоставленную редакцию договора. Единственное, что можно сделать, это проверить подводные камни и избежать кабальных условий, просто отказавшись от сделки.

Вторичка с чистыми документами

На вторичном рынке риска больше: неожиданный наследник может оспорить сделку купли-продажи. Чтобы этого не произошло, Людмила, сама риелтор в прошлом, советует выбирать недвижимость с чистыми документами.

«Я работала риелтором и знаю структуру рынка. «Девственные», то есть чистые документы — гарантия того, что неожиданно не всплывут дополнительные собственники. Квартира в Ростокине, которую мы купили, была выдана по ордеру семье. Муж с женой завещали свои доли единственному сыну, который и продал нам недвижимость после смерти родителей», — рассказывает Людмила. Она также советует заключить договор титульного страхования, которое позволит получить компенсацию в случае неожиданного появления наследников. Впрочем, эта услуга входит в комплексное страхование, которое вы и так обязаны приобрести по условиям ипотеки.

Другое дело, что на вторичном рынке сама процедура покупки устроена очень сложно.

Анна Игнатьева:

«Договор купли-продажи нужно зарегистрировать через МФЦ в Росреестре (при ипотеке данные туда направляет сам банк). В любом случае вам предстоит собрать целый пакет документов. Риелтор обычно сопровождает клиентов на каждом этапе сделки, подсказывает, куда идти, какие документы и справки собирать, в какой банк лучше обращаться за ипотекой. Сейчас появилась электронная регистрация, и приходится ещё объяснять, почему на договоре нет синей печати. Иногда риелтор готовит весь пакет документов».

Вторичка со сложной историей

Бывают квартиры с очень запутанными историями. Риелтор Анна Игнатьева: «Проверить квартиру, заказав выписку в МФЦ, может сам покупатель. Дополнительные проверки через другие госорганы, например полицию, обычно не дают новой информации. Бывают, однако, сложные случаи, когда документы приходится проверять на подлинность через Росреестр. Решение об этом обычно принимает риелтор, основываясь на своём опыте».

Юрист Виолетта Магола:

«Если квартира была приватизирована, нужно узнать, нет ли «отказников» от приватизации — они сохраняют пожизненное право проживания и регистрации на жилплощади. Чтобы убедиться, что квартира свободна от права проживания в ней третьих лиц, закажите в МФЦ архивную выписку. Кроме юридической чистоты нужно проверить отсутствие задолженностей за капитальный ремонт и жилищно-коммунальные услуги. И отсутствие зарегистрированных граждан, в том числе несовершеннолетних, на момент совершения сделки. Эти сведения вы можете получить, заказав справку в управляющей компании, обслуживающей дом. Большинство клиентов могли бы сами собрать все справки, но часто не понимают, какие конкретно документы нужны для сделки.».

Суды в отношении недвижимости

Недвижимость довольно часто становится «камнем преткновения». Поэтому судебные процессы по поводу объектов недвижимости происходят довольно часто. Среди них особенно распространены споры о признании права собственности, о признании договора купли-продажи, аренды, залога недействительными, о выселении и снятии с регистрационного учета, об истребовании объекта недвижимости из чужого незаконного владения, об узаконении перепланировки и тд. В связи с высокой сложностью данных споров вам потребуется не только консультация юриста по недвижимости, но и его участие в судебном процессе для отстаивания ваших интересов.

Снижение кадастровой стоимости

Споры по снижению кадастровой стоимости — особый вид споров. Под кадастровой стоимостью объекта недвижимости или участка земли понимается стоимость, которая определяется в ходе оценки и указывается в Государственном реестре ЕГРН. Кадастровая стоимость важна при исчислении налога на имущество и земельного налога. Чем меньше кадастровая стоимость, тем меньше налоги. Возможно или нет уменьшить кадастровую стоимость покажет юридический анализ, с оценкой текущих значений и прогнозом снижения, исходя их нашей практики.

Чтобы снизить кадастровую стоимость Закон предусматривает возможность обращения в комиссию при Росреестре и/или в суд. Для юридических лиц обязательно досудебное разрешение данного спора, физические лица могут сразу обращаться в суд. Обратиться в комиссию с заявлением можно со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости недвижимости до дня внесения в ЕГРН новой стоимости. В суд необходимо подавать административное исковое заявления с приложенными документами (выписка из ЕГРН, правоустанавливающие документы на объект недвижимости, отчет о рыночной стоимости недвижимости). Все документы, необходимые для оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости, сможет профессионально подготовить только юрист по недвижимости. Особенно это актуально для объектов недвижимости в Москве и Московской области в связи с их высокой стоимостью.

Юристы КГ ЭТАЛОН помогут разрешить спор по недвижимости, отстоять свое право на жилое/ нежилое помещение и земельный участок, а также уменьшить кадастровую стоимость для облегчения налогообложения. Наша компания располагается в Алексеевском районе города Москвы. Мы работаем с объектами недвижимости, расположенными в Москве и Московской области более 20 лет.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *