Выморочная квартира: что это такое, нюансы закона

Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!


Согласно данным статистики, десятки тысяч россиян после смерти не оставляют наследников. В жизни действительно бывают ситуации, когда родных у покойного не осталось ни в одной из восьми очередей наследования, либо имеющиеся наследники признаны недостойными. В таких случаях недвижимость и другое имущество умершего владельца переходит в собственность государства и становится выморочным. Покупка выморочной квартиры имеет свои особенности, о которых стоит знать.

Кто наследует выморочное недвижимое имущество?

В соответствии с законодательством РФ наследниками имущества, признанного выморочным, становятся:

  • Власти муниципалитета, на территории которого находится жилое помещение или, например, земельный участок. То же самое касается и долей в праве общей собственности.
  • Собственником остального имущества становится Российская Федерация.

Как правило, квартиры, признанные выморочными, поступают в Фонд социального использования. Такое жилье выделяется очередникам, специалистам, представляющим особую ценность для региона, и прочим категориям лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий. За сохранность и учет наследственной массы отвечает ФНС РФ.

При этом нужно учитывать, что законодательные нормы, обязывающие государство или муниципалитет принять наследственное имущество, являются императивными. У органов власти нет права по каким-то причинам отказаться от него

Если же наследники по закону или по завещанию все-таки обнаруживаются, они вправе претендовать на имущество, получившее статус выморочного. Эта процедура происходит в соответствии с общими правилами наследования:

  1. Гражданин, имеющий право на имущество покойного, обращается к нотариусу с подтверждающими документами.
  2. Через полгода после открытия наследства ему передается соответствующее свидетельство. Государственная пошлина в таких случаях не перечисляется.
  3. Недвижимое имущество переоформляется на нового владельца через Регистрационную палату.

При невозможности вернуть наследникам жилье в натуре им выплачивается денежная компенсация из бюджета.

Порядок признания имущества выморочным

Порядок получения статуса выморочного имущества регулируется инструкцией Минфина от 1984 года №185:

  1. Уполномоченная инстанция (обычно в лице Росимущества или его территориальных подразделений) оформляет свидетельство о праве на наследство у нотариуса. В некоторых случаях основанием для оформления права собственности становится судебное постановление, вынесенное по иску ФНС или прокуратуры.
  2. Нотариус после обращения к нему обязан принять комплекс мер по обеспечению сохранности выморочного имущества. Для этого составляется его опись в присутствии двух понятых и назначаются ответственные лица.
  3. Оформляется свидетельство о праве собственности на наследство.
  4. Свидетельство о праве государства на наследство получают представители ФНС, которые закреплены за данным территориальным округом.
  5. Имущество передается в налоговую инстанцию, которая должна обеспечить его сохранность и учет. Перечень признанной выморочной собственности передает в ФНС нотариус.
  6. Налоговики принимают имущество по описи от ответственных хранителей.
  7. Если имущество было утрачено, то ФНС может подать иск в адрес обеспечивающего его сохранность лица о возмещении убытков и перечислении стоимости имущества в бюджет. Возмещение должно быть выплачено в течение 10 дней после удовлетворения иска о компенсации вреда.
  8. Имущество передается от ФНС в распоряжение той инстанции, которая закреплена за оборотом данного вида собственности в регионе.
  9. Производится оценка выморочного имущества, о чем составляются акты описи и отчет об оценке.
  10. Организуются торги в отношении выморочного имущества.
  11. Средства от его продажи перечисляются в бюджет. При этом из вырученной суммы должны быть оплачены расходы на обеспечение сохранности имущества, которые понес нотариус.

Как наследуется?

Государство могут призвать к наследству по закону только при выморочности такого имущества. По нормам предыдущей редакции ГК РФ, наследники по закону или завещанию могли отказаться от своих наследственных прав в пользу государства. Сейчас это невозможно: отказ в государственный адрес допускается, только если РФ входит в перечень наследников по завещанию (исходя из норм п. 1-2 ст. 1158 ГК).

В отличие от стандартной процедуры наследования по закону или завещанию, принятия наследства не требуется (п. 1 ст. 1152 ГК), а отказ недопустим (п. 1 ст. 1157 ГК). При этом государство может оформить на себя свидетельство о праве на наследство в общем порядке, для чего подается заявление в нотариальную контору (по п. 1 ст. 1162 ГК РФ).

Для оформления свидетельства о праве на выморочное имущество государству следует обратиться к нотариусу по месту открытия наследства. При себе необходимо иметь подтверждающие факт выморочности имущества документы:

  • свидетельство о смерти из ЗАГСА;
  • справка о составе семьи или выписка из домовой книги, подтверждающая последнее место жительства наследодателя (либо соответствующее решение суда о соответствии места открытия наследства, обычно оно совпадает с местом нахождения недвижимости покойного);
  • документы, подтверждающие права собственности на имущество: например, договор купли-продажи, свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН и пр.

Нотариус должен провести проверку представленных сведений и в некоторых случаях может отказать в выдаче свидетельства. Например, если он посчитает недоказанным факт отсутствия наследников или при отсутствии правоустанавливающих сведений. Отказ нотариуса обязательно оформляется в письменной форме и при необходимости муниципалитет может его обжаловать.

Если проверка представленной информации прошла успешно, то через 6 месяцев после обращения нотариусом оформляется свидетельство на выморочное имущество. Государство освобождается от госпошлины за совершение нотариальных действий. Регистрация имущества в государственную собственность на основании свидетельства производится в отделении Росреестра.

Моментом возникновения права собственности на выморочное имущество признается дата смерти покойного, а не дата оформления свидетельства.

Государство не может отказаться от наследства, которое признано выморочным. Его наследование является обязанностью государства. Имущество умершего лица переходит к государству не только в виде какой-либо собственности, но и в части долговых обязательств наследодателя, по которым обязано отвечать государство.

В отношении долговых обязательств наследодателя стоит учитывать одно важное правило: государство отвечает по долгам только в пределах стоимости унаследованного имущества (согласно с. 1175 ГК). Буквально это означает, что государство не может унаследовать только долги.

За счет продажи выморочного имущества государство может компенсировать расходы, которые вызваны смертью наследодателя, а также на охрану унаследованного имущества (ст. 1174 ГК РФ).

Судебная практика по статье 1151 ГК РФ

Судебная практика по вопросам признания выморочного имущества в настоящий момент не наработана. Выморочность имущества не всегда можно подтвердить в бесспорном порядке.

Отсутствие принимающих наследство лиц допускается констатировать, если в течение полугода после смерти наследодателя не было подано ни одного заявления о вступлении в наследство по нормам закона или по завещанию. При этом принятие наследства допускается путем совершения определенных действий фактического характера, которые бы указывали на то, что наследник вступил в права наследования (по п. 2 ст. 1153 ГК).

Речь в данном случае идет о фактическом вступлении в наследство (к действиям, которые указывают на это, можно отнести уплату коммунальных услуг, ремонт в квартире за счет наследника и пр.). В такой ситуации наследник имеет право заявить о своих правах на имущество и ему не присвоят статуса выморочного.

Как оформить выморочное имущество на себя?

В настоящее время специального закона, который бы регулировал оформление выморочного имущества в свою собственность, не разработано. Оформить выморочное имущество на себя можно двумя основными способами:

  1. Путем участия в торгах в отношении выморочного имущества.
  2. В судебном порядке, если лицо входит в состав наследников по закону или по завещанию.

Торги в отношении выморочного имущества происходят в штатном режиме в формате аукциона. Имущество выставляется по оценочной стоимости, а победителем становится лицо, предложившее наибольшую цену. После объявления победителя заключается договор купли-продажи между физическим лицом и государственной инстанцией.

Остается только узаконить свои права собственности. Если речь идет о недвижимости, то покупателю необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о переходе прав собственности от государства к физлицу. К нему прилагается договор купли-продажи и правоустанавливающие сведения на государство.

На участие в торгах действует одно ограничение: участвовать в них работники государственных структур не вправе.

Как купить выморочную квартиру?

Несмотря на сложности покупки выморочных квартир, стать владельцем недвижимости, которая пустует, все-таки можно. Например, иногда государство, ставшее собственником, оценивает имущество с помощью экспертов и реализует его на торгах. Вырученные за жилье деньги поступают в бюджет. Право на участие в аукционе имеет любой желающий.

Мнение эксперта Станислав Ершов Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас! Написать эксперту Кроме публичных торгов, закон допускает и возможность прямой продажи выморочных квартир. Так, иногда возникают ситуации, когда человек унаследовал половину квартиры, а вторая часть оказалась бесхозной и отошла государству. Владелец доли имеет право обратиться в администрацию с заявлением о выкупе квадратных метров. Продажа свободной жилплощади будет производиться по рыночной цене

Если власти отказываются продавать помещение, можно попробовать предъявить администрации требования по участию в содержании жилья, а также проведении текущего ремонта. Высока вероятность того, что на уступки заявителю пойдут более охотно.

Как правило, чиновники реализуют выморочные объекты в случае, когда они заранее включаются в план приватизации госимущества на будущий год. Надолго оставлять квартиры пустующими для государства накладно, ведь они должны содержаться в надлежащем состоянии.

Покупка выморочной квартиры: какие существуют риски

Недвижимость, которая осталась бесхозной после смерти владельца, во все времена считалась важным источником пополнения бюджета. Еще при Иване Грозном власть практически сразу забирала себе земли и поместья умерших людей. Но сейчас госорганы не проявляют особой активности в этом вопросе, чем умело пользуются многочисленные мошенники.

Используемые ими схемы выглядят довольно просто. Когда одинокий человек умирает, обычно об этом в первую очередь узнает участковый врач. Соответствующая информация поступает в ЗАГС и Департамент городского имущества. Если такого не происходит, в дело вступают разного рода дельцы. Они или сдают жилье арендаторам, или продают его от имени бывшего владельца.

Для заключения сделок оформляются поддельные доверенности. Сильно упрощает дело наличие «своего» нотариуса, который может без лишних вопросов выдать свидетельство о праве на наследство.

Захваченные таким образом квартиры несколько раз перепродаются знакомым, после чего квартира поступает на обычный рынок недвижимости. В результате пострадавшим оказывается человек, который купил такое жилье.

Так, несколько лет назад в одном из областных центров была раскрыта деятельность преступной группы. Она состояла их участкового врача, сотрудника похоронного бюро и владельцев ЗАГСа. За несколько лет аферисты присвоили и перепродали шесть выморочных квартир и загородный дом.

Еще один трагикомичный случай произошел в свое время в Москве. Добропорядочная семья приобрела однокомнатную квартиру и осталась очень довольна выгодной сделкой. Но через три года супруги получили повестку в суд.

Как выяснилось, хозяйкой жилплощади была одинокая старушка. После смерти женщины из ее квартиры пропали документы на собственность и паспорт. Однако через полтора года пенсионерка неожиданно воскресла и обратилась к нотариусу вместе со своим знакомым В.Петровым. На имя Петрова была оформлена доверенность с правом совершения любых сделок с недвижимостью.

В результате квартира была продана, но мошенников задержали. На квадратные метры наложили арест, и местные власти подали в суд исковое требование о возврате имущества, принадлежащего им по праву. Судья удовлетворил требования муниципального органа.

Покупка выморочного жилья – явление, которое в России встречается нечасто. Поэтому и судебная практика небогата примерами разбирательства таких дел. Но попробовать решить вопрос в свою пользу все-таки стоит. Чтобы повысить шансы на успех и обезопасить себя от мошенничества, стоит заручиться поддержкой опытного юриста.

Остались вопросы? Задайте их прямо сейчас!

Автор статьи Станислав Ершов Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас! . Задать вопрос юристу. Написано статей 250

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Какова поэтапная процедура признания имущества выморочным и принятия его в дальнейшем в муниципальную собственность?

6 сентября 2019

Под выморочным имуществом понимается наследственное имущество умершего гражданина, которое в предусмотренных законодательством случаях переходит в собственность РФ, субъекта РФ или муниципального образования. Наследственное имущество считается выморочным в следующих случаях (п. 1 ст. 1151 ГК РФ):
— наследники имущества отсутствуют;
— никто из наследников не имеет права наследовать или все наследники отстранены от наследования как недостойные (ст. 1117 ГК РФ);
— никто из наследников не принял наследства;
— все наследники отказались от наследства, и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника (ст. 1158 ГК РФ).
По общему правилу выморочное имущество в порядке наследования по закону переходит в собственность Российской Федерации, однако некоторые виды объектов (в частности жилые помещения и земельные участки) в подобной ситуации переходят в собственность городского или сельского поселения, муниципального района либо городского округа, на территории которых они расположены (п. 2 ст. 1151 ГК РФ).
Порядок наследования и учета выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность публичных образований, а также порядок передачи его в собственность субъектов РФ или в собственность муниципальных образований должен определяться законом (п. 3 ст. 1151 ГК РФ). Однако в настоящее время такой нормативный акт отсутствует. Вследствие этого наследование выморочного имущества осуществляется согласно общим правилам о наследовании, установленным гражданским законодательством, однако с определенными особенностями.
Так, например, не требуется выражения волеизъявления публичного наследника на принятие наследства (п. 1 ст. 1152 ГК РФ). Кроме того, соответствующее муниципальное образование в отношении соответствующих объектов, представляющих собой выморочное имущество, является исключительным и необходимым правопреемником, а потому отказ от такого наследства не допускается (п. 1 ст. 1157 ГК РФ, п. 5.2. Методических рекомендаций по оформлению наследственных прав, утвержденных решением Правления ФНП от 25 марта 2019 г., протокол N 03/19. Исходя из этого, в п. 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании» (далее — Постановление N 9) разъясняется, что со дня открытия наследства выморочное имущество переходит в порядке наследования по закону в собственность соответствующего публичного образования (Российской Федерации, ее субъекта, муниципального образования) в силу фактов, указанных в п. 1 ст. 1151 ГК РФ, без акта принятия наследства, а также вне зависимости от оформления наследственных прав и их государственной регистрации (смотрите также постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 апреля 2017 г. N Ф07-1736/17 по делу N А13-2405/2016). Поэтому подачи заявления о принятии наследства в рассматриваемом случае не требуется. Кроме того, отсутствует и необходимость обращения в суд с исковым заявлением о признании соответствующего имущества выморочным (абзац второй п. 50 Постановления N 9, апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суд от 01 марта 2017 г. по делу N 33-1461/2017).
Таким образом, для того, чтобы получить свидетельство о праве на наследство на выморочное имущество, муниципальному образованию*(1) в рассматриваемой ситуации достаточно обратиться в общем порядке с заявлением о выдаче такого свидетельства к нотариусу или должностному лицу, уполномоченному в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие, по месту открытия наследства (п. 1 ст. 1162 ГК РФ, п. 50 Постановления N 9).
Полагаем, что на момент обращения к нотариусу муниципальному образованию необходимо иметь на руках свидетельство о смерти гражданина. В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 15.11.1997 N 143-ФЗ «Об актах гражданского состояния» повторное свидетельство о государственной регистрации акта гражданского состояния выдается, в частности, родственнику умершего или другому заинтересованному лицу в случае, если лицо, в отношении которого была составлена ранее запись акта гражданского состояния, умерло. Поскольку в силу закона муниципальное образование обязано принять выморочное имущество, полагаем, что в подобной ситуации оно должно рассматриваться как лицо, заинтересованное в выдаче свидетельства или справки о смерти (смотрите, например, решение Ленинского районного суда г. Томска Томской области от 16 февраля 2015 г. по делу N 2-416/2015).
Перечень других документов, представляемых вместе с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство, целесообразно согласовать с нотариусом, ведущим наследственное дело. Однако, полагаем, что в любом случае потребуются:
— правоустанавливающий документ на объект недвижимого имущества;
— выписка, удостоверяющая внесение в реестр записи о праве собственности умершего гражданина на объект недвижимого имущества;
— справка с места жительства наследодателя либо выписка из домовой книги;
— документ, подтверждающий полномочия представителя муниципального образования.
Получив свидетельство о праве на наследство, муниципальное образование принимает меры к регистрации данного имущества и постановке его на баланс, на основании нормативных актов, регламентирующих подобные процедуры на уровне муниципалитета (смотрите, например, постановление Администрации г. Костромы от 18 мая 2017 г. N 1517, решение Чайковской городской Думы Пермского края от 22 мая 2019 г. N 211 «Об утверждении Положения о порядке принятия, учета и распоряжения выморочным имуществом в виде жилых помещений, расположенных на территории Чайковского городского округа»). Обращаем внимание, что на основании ст. 72 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1, после выдачи свидетельства нотариус обязан незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в орган регистрации прав. Вместе с тем полагаем, что обратиться за такой регистрацией вправе и само муниципальное образование.

К сведению:
1. Органы местного самоуправления (органы муниципального образования) освобождены от уплаты государственной пошлины за выдачу свидетельства о смерти в случае наследования выморочного имущества (письмо Минфина России от 5 февраля 2019 г. N 03-05-06-03/6338).
2. Положение о Федеральной налоговой службе в настоящее время не наделяет налоговые органы полномочиями в сфере наследования выморочного имущества. Обязанность по выявлению выморочного имущества (в том числе путем проведения каких-либо проверок) законодательством Российской Федерации на налоговые органы также не возложена (письмо Федеральной налоговой службы от 9 октября 2018 г. N СА-18-7/734@).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

Ответ прошел контроль качества

14 августа 2019 г.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *