Выгодно ли сдавать квартиру: 5 моментов из личного опыта

Сдаем в аренду квартиру, получаем деньги. Зачастую это довольно неплохой доход, и многие забывают о налогах, считая, что платить необязательно.

Примеры судебных решений

Одна женщина сдавала квартиру и решила поднять арендную плату за нее. Нанимателю это не понравилось, он уехал, а на прощание сообщил в налоговую инспекцию о том, что 3 года снимал квартиру без договора. Налоговая не заставила себя долго ждать: организовала проверку, запросила выписки с банковского счета собственницы и взыскала через суд сумму неуплаченного налога, пени и штраф (апелляционное определение Московского городского суда от 04.09.2014 г. № 33-19969/14).

По другому делу наниматель затопил соседей снизу. Собственник взыскал с него деньги, но в процессе рассмотрения выяснилось, что он сдавал квартиру нелегально. Сведения стали известны налоговой инспекции. Все та же процедура: опрос свидетелей, выписки из банковского счета, проверка, требование предоставить декларацию, и вот уже сам собственник стал ответчиком. Налоговая взыскала с него неуплаченный налог за 15 месяцев, недоимку и пени (решение Магаданского областного суда от 17.07.2018 г. № 33 а-492/2018).

Такие решения не редкость, причем не только в гражданском судопроизводстве.

В 2009 году был вынесен приговор гражданину, который сдал квартиру, не заплатив НДФЛ. Наказание – взыскание всего неуплаченного налога, штраф 100 000 руб., судимость.

УК РФ. Статья 198. Уклонение физического лица от уплаты налогов, сборов и (или) физического лица – плательщика страховых взносов от уплаты страховых взносов 1. Уклонение физического лица от уплаты налогов, сборов и (или) физического лица – плательщика страховых взносов от уплаты страховых взносов путем непредставления налоговой декларации (расчета) или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию (расчет) или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до одного года. 2. То же деяние, совершенное в особо крупном размере, наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от восемнадцати месяцев до трех лет, либо принудительными работами на срок до трех лет, либо лишением свободы на тот же срок.
Примечания. 1. Под физическим лицом – плательщиком страховых взносов в настоящей статье понимаются индивидуальные предприниматели и не являющиеся индивидуальными предпринимателями физические лица, которые производят выплаты и иные вознаграждения физическим лицам и обязаны уплачивать страховые взносы в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. 2. Крупным размером в настоящей статье признается сумма налогов, сборов, страховых взносов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более девятисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов, сборов, страховых взносов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов, сборов, страховых взносов в совокупности, либо превышающая два миллиона семьсот тысяч рублей, а особо крупным размером – сумма, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более четырех миллионов пятисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов, сборов, страховых взносов превышает 20 процентов подлежащих уплате сумм налогов, сборов, страховых взносов в совокупности, либо превышающая тринадцать миллионов пятьсот тысяч рублей. 3. Лицо, впервые совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если оно полностью уплатило суммы недоимки и соответствующих пеней, а также сумму штрафа в размере, определяемом в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

Уголовное дело могут возбудить только в случае неуплаты налога в крупном размере.

Как избежать проблем

По договору найма жилого помещения съемщик квартиры обязан платить арендную плату. Так собственник квартиры получает доход от сделки, который должен облагаться налогом. Обязанность оплатить налог возникает автоматически после того, как был получен первый платеж.

Налоговая ставка для граждан-резидентов равна 13 %, для нерезидентов (тех, кто проживает в России менее 183 дней в году) — 30 %.

Существует четыре системы налогообложения для сдачи квартиры в аренду.

1. НДФЛ — собственник квартиры должен заключить с арендатором договор найма, в котором будет зафиксирован размер арендной платы. Налоговая ставка составляет 13 %, подавать декларацию собственник должен самостоятельно.

2. УСН — арендодатель может зарегистрироваться как ИП и выбрать упрощенную систему налогообложения. В этом случае доходами предпринимателя будет считаться только арендная плата. В таком случае налоговая ставка равна 6 % (п. 1 ст. 346.20 НК РФ). При переходе на УСН каждый квартал необходимо уплачивать авансовые платежи по налогу.

3. Патент — покупая патент, собственник не подсчитывает полученный доход, а уплачивает налог единовременно. Размер налога — 6 % от среднего дохода, который арендодатель может получить за год.

Купить патент на аренду жилья можно только зарегистрированным ИП на срок от 6 до 12 месяцев.

4. Налог на профессиональный доход — с 1 января 2019 года граждане и ИП, сдающие квартиру в наем, могут перейти на новый налоговый режим. Для этого нужно зарегистрироваться как самозанятым через мобильное приложение «Мой налог». Ставка по налогу — 4 % от доходов, полученных от физических лиц, и 6 %, если доход получен от ИП (ст. 10 федерального закона от 27.11.2018 г. № 422-ФЗ). Новый налоговый режим распространяется только на четыре региона: Москву и область, Калужскую область и Татарстан.

Кто чаще всего доносит о нелегальной сдаче?

  • Соседи,
  • участковый,
  • управляющая компания.

Как не платить налоги

Платить налоги не нужно, если квартира сдается бесплатно:

  • по договору безвозмездного пользования — особенностью данного соглашения является его безвозмездный характер, то есть плата за проживание не берется, дохода нет — налог платить не надо. К данному соглашению применяются положения об аренде или найме;
  • по соглашению с родственниками — аналогичная форма договора, которая применяется для постоянной или временной регистрации родственников в квартире, собственниками которой они не являются.

В обоих соглашениях прописываются права и обязанности сторон, а также указывается, что жилье предоставляется на безвозмездной основе.

Апартаменты — недвижимость, обладающая рядом отличительных признаков. С юридической точки зрения это номер повышенной комфортности, расположенный в средствах размещения, к которым относятся отели, гостиницы, дома отдыха, пансионаты. Отличительные особенности недвижимости:

  • площадь не менее 40 м2;
  • функциональное зонирование (две зоны или две комнаты минимум);
  • наличие кухни и гигиенических помещений.

Апартаменты попадают в группу нежилых объектов, так как, согласно законодательству, к жилой недвижимости относятся квартиры, дома и комнаты. По этой причине в апартаментах разрешена только временная регистрация (каждые пять лет необходимо продлевать ее срок).

Особенности жилья этой категории заключаются также в существовании возможности использовать ряд дополнительных услуг, как, например, в гостиничном комплексе. Это уборка, смена белья, глажка, заказ еды в номер, вызов такси и другие виды сервисного обслуживания.

Условная классификация апартаментов

Апартаменты различаются:

  • площадью и планировкой;
  • дизайнерским оформлением;
  • качеством организации обслуживания;
  • предназначением (для краткосрочного или длительного проживания).

На мировом рынке апартаменты представлены номерами в апарт-отелях, доходных домах, кондоминиумах, многофункциональных жилых комплексах. Все перечисленные виды недвижимости используются в основном для сдачи в аренду, но есть номера, в которых люди живут постоянно, в том числе собственники объекта.

Купить апартаменты для сдачи в аренду — это популярное бизнес-решение, позволяющее получать стабильный доход. Важно правильно выбрать недвижимость для коммерческих целей, учитывая совокупность факторов, определяющих привлекательность объекта для клиентов. В первую очередь это качество жилья и инфраструктуры, во вторую — удобство транспортного расположения и организация сервисного обслуживания, в-третьих — уровень цен на проживание и сервис.

Апарт-отель Vertical служит примером удачного сочетания всех приоритетных параметров, обеспечивающих получение стабильной прибыли от сдачи апартаментов в аренду.

Выгоды проживания в апартаментах

Большинство зданий, в которых продаются или предлагаются в аренду апартаменты, расположены в современных жилых комплексах, бизнес-центрах и других объектах, построенных недалеко от центральной части города, в престижных или наиболее удобных спальных районах. Стоимость этого вида недвижимости на 15-25 % меньше цены на квартиру с аналогичными характеристиками.

Поскольку по законодательству апартаменты не входят в список жилых объектов, то собственник имеет право проводить перепланировку или иное переустройство помещений по упрощенной схеме (без разрешения государственных служб, но в соответствии с требованиями строительных стандартов).

Апартаменты, расположенные в отеле или многофункциональном гостиничном комплексе, максимально удобны для проживания, поскольку на первых этажах здесь расположены магазины, отделения банков, фитнес-залы, кафе, рестораны. Парковка для постояльцев — бесплатная услуга, территория надежно охраняется и содержится в чистоте.

Наличие комфортабельной кухни в номере представляет важность для большинства арендаторов, поскольку они получают возможность готовить еду по своему усмотрению, экономя на ресторанном питании.

Доход от сдачи в аренду апартаментов в больших городах, как правило, стабилен. Этот вид жилья привлекателен тем, что сочетает в себе домашний уют, безопасность проживания и множество дополнительных услуг, которыми можно пользоваться по собственному усмотрению.

Жильцы не тратят время на уборку, стирку и глажку, поиск парковочных мест. Безотказно работают все инженерно-технические коммуникации, поддерживается комфортный микроклимат в помещениях, чистота на лестничных площадках.

Жить в апартаментах намного удобнее, чем в обычных номерах отеля, по многим параметрам. Тщательно продуманные интерьеры отличаются оригинальным стилевым оформлением и расположением мебели, использованием красивых элементов декора. В наличии кухня с набором посуды, пространство разделено на функциональные зоны. Современные дизайнеры делают все для того, чтобы избежать безликой стандартизации интерьерного пространства, наполняя обстановку домашним теплом и комфортом.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *