В каких случаях при продаже комнаты нужно согласие собственников, и как получить и оформить отказы от соседей?

514 просмотров

Идеальной сделкой при продаже недвижимости является наличие в качестве продавца одного совершеннолетнего и дееспособного собственника. На практике такие сделки случаются не часто. Самой популярной проблемой является продажа одной из долей в недвижимости. Рассмотрим, как оформить уведомление соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире или части дома.

Особенности продажи комнаты в коммуналке или части в доме

В соответствии со ст. 244 ГК РФ неделимая вещь может находиться в общей собственности двух и более лиц. В отношении недвижимого такой вариант владения относится к комнатам в коммунальной квартире и долям в жилых домах.

Мнение эксперта Станислав Евсеев Юрист. Опыт 12 лет. Специализация: гражданское, семейное, наследственное право. Задать вопрос эксперту

Особенностью долевой собственности является обязанность владельца доли предоставить преимущественное право выкупа другим сособственникам. Часть может быть реализована третьим лицам исключительно в случае отказа совладельцев от выкупа доли.

В соответствии с решением Верховного суда, направление уведомления сособственникам необходимо не только при продаже доли, но и при заключении договора мены.

Если собственник не предоставит совладельцам возможность выкупа, то нотариус и Росреестр откажут в регистрации сделки.

При предоставлении преимущественного права выкупа необходимо учитывать основание возникновения у соседей прав на объект. Например, комнаты в коммунальной квартире могут быть предоставлены как на праве собственности, так и по договору социального найма.

Если собственник доли имеет право на выкуп доли, то наниматель комнаты по договору социального найма не наделен такой возможностью.

Закон дает сособственникам на раздумья ровно 1 месяц. Если в течение 30 дней совладелец не заявил о желании выкупить долю, то продавец может подбирать покупателя из числа третьих лиц.

Спорными остается момент по вручению уведомления. 30дневный срок начинает течь с момента официального вручения. Данный факт необходимо зафиксировать.

Если между сособственниками возникает конфликт, то целесообразно дополнительно себя обезопасить. Например, направить уведомление в виде телеграммы.

В случае отсутствия особых конфликтных отношений, достаточно оформить заказное письмо.

Нужно ли согласие соседей?

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, закон не обязывает владельца доли получать согласие совладельцев. Единственным условием является предоставление права на преимущественный выкуп.

В случае отказа совладельцев от приобретения части дома или комнаты в квартире владелец имеет право продать ее третьим лицам. Причем он не должен согласовывать проведение сделки с сособственниками, интересоваться их мнением относительно кандидатуры покупателей.

Единственным ограничением является стоимость доли. Владелец обязан продать долю по той стоимости, которую предложил совладельцам.

Если другие комнаты в коммуналке предоставлены жильцам по договору социального найма, то право преимущественного выкупа предоставляется муниципалитету. Гражданин должен направить уведомление в районную администрацию.

Важно! Не нужно уведомлять соседей о продаже своей доли, если часть в праве собственности выделена в натуре. Это означает, что гражданин оформил свою долю, как самостоятельный имущественный объект (с присвоением почтового адреса, кадастрового номера).

Образец уведомления

Закон не устанавливает определенной формы уведомления сособственников на продажу комнаты в коммуналке. Однако ст. 250 ГК РФ обязывает включить в документ следующие сведения:

  • данные совладельцев;
  • данные потенциального продавца;
  • сведения о намерении совершить сделку;
  • размер доли в праве собственности;
  • стоимость части квартиры.

Образец уведомления

Отказы от соседей

Закон позволяет соседям отказаться до истечения 30 дней. В этом случае продавец получает возможность немедленно продать долю в жилплощади.

Отказ от преимущественного права необходимо оформить в нотариальной форме. Для этого сособственники обращаются в любую нотариальную контору.

Таким образом, можно использовать следующие варианты отказов от соседей:

  • нотариальное (собственник лично обращается в нотариальную контору и оформляет отказ);
  • по умолчанию (нотариус направляет заказное письмо по месту проживания сособственника).

Отдельное внимание необходимо уделить ситуации, когда в качестве совладельца выступает несовершеннолетнее лицо. В соответствии с законодательством, несовершеннолетний не может самостоятельно исполнят свои гражданские обязанности.

Но родитель или ругой законный представитель не может отказаться от выкупа самостоятельно от имени ребенка. Он обязан получить предварительное разрешение отдела опеки.

Поэтому для оформления нотариального отказа родитель должен представить в нотариальную контору:

  • гражданский паспорт;
  • документ о рождении ребенка;
  • паспорт ребенка (при наличии);
  • разрешение отдела опеки на выдачу отказа;
  • правоустанавливающие документы несовершеннолетнего на долю;
  • выписку из ЕГРН.

Так как процедура получения согласия от отдела опеки является длительной (от 14 до 30 дней) и требует значительного количества документации, целесообразно использовать отказ по умолчанию от несовершеннолетнего собственника.

Последствия игнорирования преимущественного права

В случае, если владелец проигнорировал право преимущественного выкупа и не предложил сособственникам такую возможность, то нотариус и Росреестр откажут в регистрации. Если по какой-то причине регистрация будет проведена, то лицо, права которого нарушены, может потребовать переход права выкупа на себя.

Обязательным условием является обращение в суд в течение 3 месяцев с момента, как гражданин узнал о нарушении его прав. Так как сделка проводится без присутствия сособственников, лицо может долго не знать об изменении совладельца.

Зачастую долевые собственники узнают о таких ситуациях уже при вселении новых жильцов. Поэтому срок давности начинает течь с момента выявления нарушения.

Переход права собственности оформляется в судебном порядке. Лицо, права которого нарушены, должно обратиться с иском по месту нахождения квартиры.

Важно! Подача иска возможна только в том случае, если у истца есть на счету средства, необходимые для выкупа доли.

Деньги перечисляются на депозит суда. В случае удовлетворения иска, деньги перечисляются ответчику, а истец приобретает возможность оформить право собственности.

Судебное решение является правоустанавливающим документом. Однако оформить переход право собственности необходимо в Росреестре. Внесение изменений в ЕГРН возможно только по заявлению нового собственника.

Судебная практика

В случае несоблюдения преимущественного права, сособственник имеет право на защиту своих интересов в суде. Для обращения в суд с требованием о признании преимущественного права и перевода права выкупа необходимо:

  1. Обратиться в суд по месту нахождения имущества.
  2. Зачислить на депозит суда сумму за долю и расходы покупателей.
  3. Получить судебное решение.
  4. Обратиться в Росреестр для перерегистрации доли.

Истец обязан компенсировать покупателю все расходы на выкуп доли и оформление права собственности. Отсутствие на депозите денежных средств является причиной для отказа в удовлетворении иска.

Пример. Виктория обратилась в суд для признания за ней преимущественного права выкупа и перевода права собственности на долю в квартире. Ее отец продал свою долю третьему лицу. Девушка узнала об этом при получении выписки из ЕГРН. Суд отказал в удовлетворении требований, так как истица не зачислила на счет суда средства на покупку доли в квартире.

При продаже доли в коммунальной квартире или части в жилом доме необходимо уведомить о предстоящей сделке сособственников. Уведомление оформляется в письменной форме. Однако процедура может иметь особенности, в случае отказа совладельцев от получения документа. Для решения ситуации целесообразно получить консультацию юриста. Специалист посоветует удачный выход из ситуации в режиме онлайн. Просто обратитесь к дежурному юристу на нашем сайте.

Автор статьи Юрист по семейному праву. Стаж с 2010 года. Рейтинг автора Написано статей 712 Задать вопрос эксперту

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Как получить отказ соседей, от приемущественного права покупки.

По причине множества звонков и задаваемых вопросов на тему — отказ от соседей при продаже комнаты, доли , я решил написать небольшую статью которая обязательно пригодиться тем , кто решил продать свою долю в квартире или коммуналке.

Как получить отказ и продать долю если сособственники не идут на диалог , не хотят давать отказ соседи от права покупки но, и покупать не собираются!

Если вы решили продать долю , тогда вам необходимо позаботиться об отказах ваших » сособственников»- другими словами соседей. Потому что без них продать просто не получиться — сделка не пройдет регистрацию. Советуем делать это одновременно с поиском клиентов на покупку вашего жилья дабы не терять зря времени. Хорошо если с соседями у вас хорошие отношения, и они согласятся съездить к нотариусу и подписать заявление- отказ от покупки вашей части, тогда вообще все просто.

В противоположном случае когда с соседями не удается договориться и они начинают «вставлять палки в колеса» и по каким либо причинам не хотят или «не могут» пойти вам на встречу есть три выхода из этой ситуации:

Первый самый простой для вас и невыгодный для покупателя:

Предлагаете покупателю провести сделку путем Дарения вашей собственности. Составляете договор Дарения и выходите на сделку. При дарении отказы от права покупки -не нужны . Есть одно НО — покупателю (а в данном случае одаряемому) помимо денег за вашу собственность придется выложить кругленькую сумму в виде 13% налога на прибыль от кадастровой стоимости.

Второй распространенный способ :

Отправить нотариально заверенные письма всем сособственникам об уведомлении в продаже вашей доли. Есть один минус — цена письма от 2500 — 3500р. Дороговато ! Сроки от 1 до 2х месяцев. Если учесть что есть третий не менее эффективный и недорогой способ.

Третий выгодный и эффективный способ :

Отправить письма самому. Разницы при регистрации сделки абсолютно никакой, по срокам тоже самое от 1-2 мес. Но отправка такого письма вам обойдется всего в 150рублей. Что делаем:

1) Составляем текст письма — Вставляем свои и данные уведомляемого.

2) Идем на почту (любую) и покупаем обычный конверт под формат А-4. Заполняем:

Объявляем ценное письмо стоимостью в один рубль (дороже нет смысла)

3) На почте вместе с конвертом возьмите опись, и уведомление о вручении исходя из расчета — на каждого сособственника по две описи и одному «уведомлению о вручении». Форма заполнения :

Опись

заполнить необходимо две таких описи (одна вкладывается в конверт вторая остается у Вас)

4) Заполняем уведомление о вручении с двух сторон :

Осталось положить в конверт письмо и одну опись (конверт не заклеиваем работник почты проверит соответствие описи — фактическому вложению и подтвердит подписью и печатью. Чеки за отправку письма сохраняем.

Письма отправили теперь вопрос времени если соседи соизволят подписать уведомления у почтальона и сходить на почту за письмом, тогда оно придет к вам быстрее и спустя ровно месяц с даты вручения уведомления вы спокойно можете идти в регистрационную палату и подавать документы на регистрацию купли-продажи.

В случае полного игнора , если соседи не хотят давать отказ от права покупки вашей комнаты или доли, спустя месяц на почте вы заберете все письма(ни в коем случае не вскрывать) и приложив к ним вторую опись(которая будет у вас на руках), чеки и не подписанные уведомления сдаем их вместе с остальными необходимыми документами на регистрацию.

Отправив письма с уведомлением о продаже своей доли вы действовали в рамках законодательства и уже не важно получили они их или нет — закон на вашей стороне т.к. вы со своей стороны сделали все возможное . Будьте уверенны сделка пройдет без приостановок.

И на десерт:

Четвертый способ продать долю в (коммунальной) квартире

Случается так что сособственников от которых придется получить согласия (отказы) или уведомить о продаже своей части доходит до 30 человек, согласитесь это дорого и проблематично. И покупатель торопит, хочет скорее купить вашу недвижимость.

Покупателю который согласен передать задаток , но не готов долго ждать, и не хочет проводить сделку путем дарения предложите следующее:

1. Дарите «покупателю» часть вашей доли соответствующей сумме внесенного им задатка ( условно 1метр) — налог там будет копеечный. через 5 -7 дней Вы получаете новое свидетельство где метраж на 1 метр меньше, он получает свидетельство на ту дольку которую ему подарили.

2. У вашего покупателя (теперь уже сособственника) по законодательству возникло преимущественное право покупки вашей оставшейся части, смело подготавливайте договор купли продажи и подавайте документы в регистрационную палату. ОТКАЗЫ СОБИРАТЬ НЕ НАДО!

Мы всегда готовы помоч Вам сопроводить сделку

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *