Уступка права аренды земельного участка

Февраль 11, 2020 Нет комментариев

В последнее время на рынке недвижимости России наблюдаются значительные изменения. Стремительное развитие строительной области привело к тому, что рынок первичного жилья стал очень популярным.

Однако экономический кризис оказал влияние на понижение цен на жилье, а это в свою очередь, напрямую зависит от покупательной способности граждан нашей страны.

Платежеспособность граждан оказывает содействие развитию сделки уступки прав, как в отношении договоров купли-продажи объектов недвижимости, так и в отношении договоров аренды.

Суть сделки

Термин «переуступка» (или цессия) означает такую разновидность сделки, которая непосредственно связана с пользованием недвижимостью.

В случае оформления сделки, на основании которого полученные права передаются наряду с обязанностями другому лицу.

Права переходят при согласии собственника недвижимого имущества, которое должно быть сделано в письменной форме.

В качестве предмета сделки цессии недвижимости выступают арендные права.

Условием действительности сделки является выражение арендодателем согласия собственника на ее совершение.

Особенности уступки

Нюансы совершения договора цессии аренды установлены в нормах гражданского законодательства.

В ст. 615 ГК РФ установлены все детали ее оформления, установлен порядок заключения, определены обязательства сторон сделки.

Обязательным условием является соблюдение арендатором требований законодательства, связанных с пользованием чужим объектом недвижимости.

По договору аренды он может передать:

Недвижимость по договору субаренды это означает сдачу объекта в поднаем
Прав и обязанностей 3-им лицам при письменном согласии арендодателя
В качестве залога чтобы обеспечить разнообразные обязательства в уставный капитал юридических лиц

Перемена лиц, пользующихся недвижимостью, приводит к вторичной сдаче предмета переуступки за плату.

Согласно указаниям действующего законодательства, на арендаторе лежит ответственность за нарушение условий сделки.

По переуступке передаются как права, так и обязанности, от одного лица в соответствии с арендным соглашением к третьему лицу.

Сделка переуступки прав аренды является заключенной после прохождения процедуры гос. регистрации в службе Росреестра.

Форма договора цессии должна быть такой же, как и форма первоначального договора аренды.

Для чего необходима

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ, под арендой понимается сделка, ее субъектами являются арендодатель и арендатор, на основании которой передается имущество, прошедшее регистрацию в ЕГРН.

К примеру, земельных участков, сооружений и строений, транспортных средств, и иного имущества, которое не теряет в результате пользования своих качеств, которые передаются на время за плату.

Арендатор передает права аренды другому лицу по своей собственной воле.

Обычно договор цессии позволяет избежать процедуры расторжения основного арендного договора и оформления нового, в случае, когда арендатору больше не требуется объект. Что влечет за собой денежные и временные расходы.

Объект недвижимости передается другому лицу целиком, а с арендатора снимаются все договорные обязанности.

К примеру, арендатор взял в наем недвижимость для ведения коммерческой деятельности, но впоследствии по каким-либо причинам вынужден прекратить ее.

В этом случае выходом из такой неблагоприятной ситуации для него может служит заключение переуступки.

По этой сделке собственник объекта недвижимости не теряет доходов, положенных ему по основному договору аренды.

О целесообразности ППА

Говоря простым языком, переуступка прав аренды на нежилую собственность предполагает смену арендатора, и подтверждение этого события письменно.

В договоре прописывается новое лицо, приступающее к арендованию помещения, здания. Оно наделяется идентичными с прежним арендатором правами, такими же обязанностями, что у бывшего арендующего лица.

Что предписано законодательством?

Согласно «букве закона» новый арендатор наделяется следующими правами.

1. Имеет право передать объект в субаренду.

2. Может делегировать права, обязанности третьим лицам.

3. Арендуемая площадь может быть передана в пользование другому человеку.

4. Арендные права могут передаваться в залог, в уставной капитал.

Владелец недвижимости сохраняет за собой право требовать отчет о возмездном пользовании здания, получения своевременной оплаты. При невыполнении взятых арендатором обязательств, хозяин имущества обладает правом на расторжение ранее подписанного соглашения.

Нюансы арендных прав и ограничений

Подписав соглашение, субарендатор обладает арендными правами, но самостоятельно распоряжаться чужой собственностью не может. В этом плане полномочия принадлежат только собственнику имущества. При смене лица в арендном договоре, владелец должен дать на это согласие письменно.

Как выигрывают стороны от переуступки?

В ситуации с нежилым помещением, когда возникают непредвиденные обстоятельства, договор-переступка становится единственным оптимальным решением.

Выгода в цене: новый арендатор получает помещение по той же цене, что и прежнее договорное лицо. Практика данных видов субаренды пользуется успехом при задействовании в договорных обязательствах нежилых помещений, расположенных в фешенебельных районах Москвы. Это дает возможность получать хорошие дивиденды.

Новому временному пользователю проще вступить во временное пользование таким имуществом: срок действия договора 5 лет, и за это время здания нарабатывают определенную положительную репутацию в районе.

Нередко роль лиц, сдающих здания в аренду, берут на себя муниципальные органы. Низкие расценки – серьезный повод обратить внимание на такие предложения на рынке. «Ценник» во много раз снижен по сравнению с ценами коммерческих предприятий.

Если бизнесмен или фирма решает снять государственное помещение нежилого типа, он может воспользоваться двумя путями.

— Принять участие в аукционе;

— Подписать договор-переуступку с арендатором, выплатив ему компенсацию.

По второму сценарию события развиваются чаще, нужно только учитывать некоторые тонкости. Пример: новый арендатор решает прибегнуть к реконструкции под собственные цели, в таком положении дел субарендатор действующий неохотно идет на сделку.

Переуступка арендных прав

В силу ст. 608 ГК РФ, собственник объекта недвижимого имущества может свободно распоряжаться принадлежащими ему правами. Он имеет право заключить в отношении него договор дарения, купли-продажи, мены или аренды.

Кроме того, возможна передача недвижимости арендатором другому лицу, если он не сможет дальше выполнять свои обязательства по оплате арендных платежей. Право пользования переходит в этом случае к третьему лицу.

Земельного участка

В соответствии со ст. 22 Земельного кодекса, арендатор имеет возможность передачи арендованного участка в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка.

Условия договора субаренды могут значительно различаться от условий, содержащихся в первоначальном договоре.

Стоимость использования земельным наделом определяется самим арендатором.

Порядок оформления договора аренды земли регламентируется указаниями ст. 606 Гражданского кодекса РФ.

Арендатор переуступает право аренды участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если соглашением аренды участка земли не предусмотрено иное.

Уведомление производится в письменной форме, но допускается и другая форма. Земельный надел переходит по сделке цессии, которая заключается в надлежащем порядке.

Объектов недвижимости

Недвижимое имущество – это вещь, обладающая индивидуально определенными признаками, которая при использовании не теряет свои первоначальные свойства.

Недвижимость отличается от движимого имущества тем, что объект недвижимого имущества нельзя передвинуть без нанесения ей несоразмерного урона.

Недвижимость делится на подкатегории:

  • земельные участки;
  • квартиры;
  • нежилые помещения;
  • прочие виды имущества, относящиеся в соответствии с законом к недвижимости.

Допускается сдача в аренду любых вышеназванных разновидностей недвижимости. Срок договора аренды определяется сторонами сделки.

Третьим лицам

Договор цессии прав аренды не может быть заключен, если условиями первоначальной сделки не установлена возможность ее оформления.

Переуступка производится между арендатором и 3-м лицом, который после заключения сделки становится полноценным арендатором.

Персонального присутствия обладателя объекта недвижимости во время подписания договора уступки не нужно.

Другому лицу договор переуступки выгоден тем, что ему передается правомочие использования объектом на срок, установленный в договоре. При этом он должен пользоваться недвижимым имуществом согласно его назначению.

Порядок оформления

Стороны договора переуступки могут вносить изменения в него, если содержание этих условий соответствуют их интересам.

Однако они не имеют право на внесение корректировок в основной договор аренды, заключенный собственником объекта недвижимости и арендатором.

Условия начального арендного соглашения остаются неизменными согласно действующим гражданско-правовым актам.

Образец договора

В силу положений действующего законодательства сделка переуступки прав аренды должна быть оформлена отдельным договором.

В процессе составления документа следует учитывать пункты первоначального договора аренды.

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме в ипотеку в статье: как оформить переуступку квартиры в строящемся доме.

Он должен содержать детальное описание права аренды, которое уступается, нормы касательно срока передачи, а также стоимость уступки, установленная за использование объекта недвижимости.

Текст договора по переуступке должен включать:

Наименование договора место и дата его заключения
Личные сведения сторон сделки описание предмета переуступки, в том числе его основных параметров
Права и обязательства контрагентов, подписавших документ срок действия соглашения, он не может превышать первоначально установленному арендному сроку
Величина арендной платы она не может быть выше платы, установленной первым договором
Ответственность при нарушении условий договора список документов, которые передаются другому лицу
Условия при которых договор может быть расторжен стороны сделки смогут сделать это при необходимости

Условия сделки переуступки права аренды не должны противоречить условиям первоначального арендного соглашения.

Основной договор является документом, который необходимо учитывать при составлении сделки по уступке права.

Соглашение о передаче аренды подписывается обеими сторонами сделки. Рядом с подписями ставится расшифровка. Также установлено требование о заверении подписей сторон в нотариальной форме.

Секрет правильного заключения договора

Перенаем имущества осуществляется строго в письменном соглашении. О дарении арендных прав говорить не приходится

– сделка признается нелегальной. Образцы договоров легко найти в мировой сети, скачав, нужно правильно заполнить бланк. Он включает в себя несколько пунктов.

— Условия оплаты, порядок перенайма.

— Содержать условия пользования зданием.

— Включать порядок пользования имущества.

По форме новые договорные бумаги должны быть идентичны прежним. В случае регистрации договора аренды в Россестре, нужно перерегистрировать права.

Как передается документ?

После подписания соглашения, составляется акт приемки-передачи, причем новому «преемнику» передается первый договор, платежные квитанции. Какая документация участвует в регистрации?

— Необходимо заполнить бланк заявления, исходя из требований органа, куда подается бумага.

— Квитанции об оплате.

— Предоставляются учредительная документация.

— Непосредственно сам договор-переуступка.

— Бумаги, свидетельствующие о намерении заключения сделки. Они составляются уполномоченными органами сторон.

— Бумаги на здание: технический паспорт, оформленный план здания и прочие.

Подобная практика интересует бизнесменов, намеревающихся получить прибыль, используя имущество собственника. Перезаключение договора до 5 лет участия собственника не требует.

Права и обязанности сторон

При заключении договора цессии прав аренды согласно нормам ст. 422 Гражданского кодекса РФ ее сторонам нужно соблюдать требования, установленные в законе.

Нужно помнить, что к новому арендатору передаются обязанности, которые должны быть реализованы.

К обязанностям нового арендатора относятся:

Обязанность внесения арендной платы которая установлена первым договором
Уплата налогов соответственно положениям Налогового Кодекса РФ
Оплата задолженности, если это оговорено при совершении переуступки такой пункт прописывается в тексте сделки, в противном случае долг платит начальный арендатор

Как правило, арендатор перед оформлением договора переуступки права аренды гасит свои долги.

Другая сторона, получающая право аренды, имеет право истребования задолженности от старого арендатора до заключения сделки.

Такая сделка выгодна для всех сторон соглашения:

Предшествующего арендатора который подобным образом освобождается от бесполезной недвижимости
Нового арендатора приобретающего объект недвижимости по аналогичной стоимости
Арендодателя не утрачивающего доход со сдачи объекта в аренду за счет зафиксированной в договоре арендной платы

Регистрация сделки

Сделка приобретает законную силу в результате прохождения регистрации, которая осуществляется ФКП Росреестра.

Она не является обязательной в случае, если договор оформляется между гражданами на срок не более 1 года.

Процедура гос.регистрации производится на основании заявления, подающегося в орган Росреестра (через МФЦ).

К заявлению прикладываются следующие бумаги:

Паспорта сторон сделки правоустанавливающая документация на объект недвижимости в отношении которого уступаются права
Согласие собственника недвижимости об уступке права аренды или документ, удостоверяющий его извещение и 2 экз. договора о переуступке
Согласие другого супруга на совершение сделки, сделанное в нотариальной форме порядке
Согласие банка, если объект пребывает у него в залоге а также доверенность, если заявление подает представитель

Организация помимо вышеуказанных документов подают учредительную документацию на юридическое лицо, свидетельство из ЕГРЮЛ, бумагу о полномочиях директора действовать без доверенности и т.д.

За осуществление услуги по регистрации уплачивается госпошлина в установленном в с. 333.33 Налоговом кодексе РФ размере.

Размер государственной пошлины за регистрацию в службе Росреестра сделки переуступки арендного права:

Для физ. лиц 2 000 руб.
Для юр. лиц 22 000 руб.

Регистрация уступки аренды

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.
При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Отличия от субаренды

Фактически сделка переуступки отличается от договора субаренды тем, что право на использование объекта недвижимости переходит в рамках первоначального договора аренды.

В процессе ее заключения арендатор переуступает третьему лицу право аренды, теряя его невозвратно.

Сделка уступки права собственности подтверждает факт перехода недвижимого имущества.

Но по сделке субаренды объект недвижимости отдается временно в поднаём.

В результате чего независимо от предмета цессии в одно и то же время действительны два договора – и арендный, и субарендный.

В случае превышения действия срока аренды 5-ти лет, арендатор может уступить право пользования третьему лицу без согласия собственника, при условии его уведомления.

Оформление договора субаренды связано с переходом права пользования на определенное время, тем временем при сделке переуступки арендных прав полностью выбывает старый арендатор.

Обычно подобные сделки совершаются с помощью купли-продажи, а это снижает риски собственника недвижимости.

О переуступке прав требования по договору займа, .

На арендатора возложена ответственность по обязательствам заключенного договора аренды, несмотря на подписание сделки субаренды.

Он обязан своевременно платить арендную плату, обеспечивать сохранность арендуемого объекта и выполнять условия основного договора.

Видео: Переуступка права аренды нежилого помещения:

1. При каких условиях арендодатель может уступить денежное требование

Вы вправе уступить денежное требование по договору аренды при соблюдении общих для любой уступки условий. Так, например, нельзя уступить требование, если ранее вы уже уступили его другому лицу (п. 2 ст. 390 ГК РФ). В противном случае новый кредитор сможет потребовать от вас возврата всего переданного по договору уступки и возмещения убытков (п. 3 ст. 390 ГК РФ).

Обратите внимание: в договоре аренды может быть установлен запрет на уступку. Если его нарушить, арендатор вправе применить к вам ответственность, предусмотренную договором (п. 3 ст. 388 ГК РФ). Например, потребовать уплаты штрафа.

Можно ли уступить требование об уплате неустойки отдельно от требования об уплате арендных платежей

Да, можно.

Уступить требование об уплате неустойки за просрочку арендных платежей можно как вместе с самим требованием по арендным платежам, так и отдельно от него (п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54).

Можно ли уступить будущее денежное требование по договору аренды

Да, можно.

Вы вправе уступить будущее требование по арендным платежам. То есть уступка возможна не только в отношении уже возникшего долга, но и в отношении платежей, которые вам причитаются в будущем, например за определенный период аренды.

Также можно уступить требование об уплате сумм неустойки, которые подлежат выплате в будущем (ст. 388.1, п. 2 ст. 390 ГК РФ, п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54).

Арендатор, больше не желающий оплачивать аренду помещения, может заручиться письменным соглашением его собственника и переуступить такое право другому физлицу (организации-юрлицу). Если возможность перенайма была обозначена в документах изначально, разрешение владельца не требуется.

Процедура аналогична сделке купли-продажи, но предметом соглашения здесь выступает не сама недвижимость, а права владения и пользования. Последние становятся самостоятельным объектом, с которым можно совершать юридические сделки.

Переуступка прав аренды офисов, торговых павильонов, складских/производственных цехов – привычная практика, используемая современным бизнес-сообществом Москвы. При этом если предыдущий съёмщик арендовал площадь на льготных условиях, нынешний также может воспользоваться ими. Это выгодно для развивающихся организаций-предприятий, а также начинающих предпринимателей, желающих открыть торговую точку, офис, собственное производство в престижном месте, но пока ограниченных малым бюджетом.

Особый интерес представляет перенайм государственного (муниципального) недвижимого имущества. Ставка здесь обычно намного ниже, чем в случае с помещениями, сдаваемыми частными владельцами.

Главные особенности

ППА: что это такое? Этот вопрос часто задают бизнесмены, которые выбирают доступную по цене нежилую недвижимость, рассматривая разные варианты. Кратко перечислим нюансы процедуры.

  • Переуступка ПА коммерческой организации – исключительно на возмездных договорных условиях (дарение запрещено законодательством).
  • Долгосрочная, краткосрочная аренда нежилых помещений.
  • Госимущество переуступается только после проведения аукциона (конкурса).
  • Если договор заключается на срок более 12 месяцев, по законодательству требуется внести соответствующие сведения в Росреестр.
  • Получение собственником арендных платежей облагается налогом.

Отличия перенайма от субаренды

ППА:

A — Полная передача

B — Все обязанности (включая долги) переходят к правопреемнику

C — Оплата непосредственному собственнику

Субаренда:

A — Частичная передача

B — Долг по арендной плате остаётся за арендатором (если стороны не договорились об ином)

C — Оплата арендатору, который затем передает оговоренную сумму владельцу помещения

Оформление

Договор, заключаемый в произвольной форме, содержит следующую информацию.

1 — Детальные сведения о предмете, участниках заключаемой сделки.

2 — Ответственность сторон, порядок действий при нарушении условий (размеры штрафов, досудебное урегулирование конфликтных ситуаций, механизм одностороннего расторжения).

3 — Величина ежемесячной (ежеквартальной, ежегодной) платы. Периодичность, порядок, способы внесения.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *