Статья 678 ГК РФ. Обязанности нанимателя жилого помещения

Достаточно часто возникает ситуация, когда единственным способом приспособить жильё под индивидуальные потребности и вкусы владельца являются его переустройство и (или) перепланировка.

Многие собственники приступают к переустройству или перепланировке без учёта правовых и технических аспектов в полной уверенности, что со своей жилплощадью они могут совершать любые действия. Но на самом деле в многоквартирном доме (МКД) все жилые и нежилые помещения неразрывно связаны друг с другом и перепланировка (переустройство) одной квартиры может затронуть конструкцию всего дома. Поэтому такая ошибочная уверенность может впоследствии привести к ряду серьезных проблем.

Если Вы предполагаете осуществить в своей квартире переустройство и (или) перепланировку, советуем до их начала ознакомиться с данным материалом.

1. Что такое переустройство и перепланировка жилого помещения?

Оба эти понятия закреплены в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее — ЖК РФ).

В ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения определено как установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в его технический паспорт (материалы).

В то же время перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, также требующее внесения изменения в технический паспорт.

В повседневном употреблении эти термины, как правило, взаимозаменяемы и обозначают любое преобразование эксплуатационных и технических параметров жилой площади, улучшения её характеристик, требующее получения разрешительной документации в соответствующих службах:

  • изменение местонахождения стен, окон и дверных проемов, лестниц между этажами, шкафов, встроенных в конструкции, санузлов и кухонных приборов, канализации и вентиляционных люков;
  • изменение функциональности помещений внутри квартиры (переделка жилых помещений в бытовые и наоборот);
  • реорганизация фасадов, установка сетчатых перекрытий и другие переделки, сказывающиеся на архитектурном облике строения;
  • изменение перекрытий (заложение новой стяжки, включение системы полов с подогревом и др.).

Переустройство и перепланировка жилья должны проводиться с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ст. 26 ЖК РФ).

Подробнее… Такое решение служит юридическим основанием для осуществления переустройства и перепланировки жилого помещения с учетом проекта, который представляется на согласование.

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

В случае отсутствия разрешительных документов перепланировка считается самовольной, что может повлечь за собой не только длительные судебные тяжбы, но в некоторых случаях, необратимые последствия.

Подробнее… За самовольную перепланировку с 2018 года предусмотрена административная ответственность: на виновное лицо накладывается штраф от 2000 до 2500 рублей (ст. 7.21 Кодекса АП РФ). Кроме того, судебные органы могут обязать собственника привести квартиру в прежнее состояние, либо вынести решение о продаже такого помещения с торгов (п. 6 ст. 29 ЖК РФ).

Комментарий к Ст. 678 ГК РФ

1. Гражданское и жилищное законодательство последовательно проводит принцип целевого назначения жилого помещения. В комментируемой статье вслед за ст. 288 ГК РФ (см. указанную статью и комментарий к ней) и ст. 17 ЖК РФ устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению, т.е. для проживания. При этом необходимо обеспечивать сохранность жилого помещения, а также поддерживать его в надлежащем состоянии, не производить без согласия наймодателя переустройство и перепланировку жилого помещения (см. комментарий к ст. 289 ГК).

———————————

КонсультантПлюс: примечание.

Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. П.В. Крашенинникова) включен в информационный банк согласно публикации — Статут, 2005.

Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2006. С. 112 — 117.

2. Распространённые ошибки, допускаемые при перепланировке

Обратите внимание, что законом не допускается перепланировка квартир, ведущая к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, повреждению противопожарных устройств (п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170).

На практике это означает, что такая перепланировка не сможет быть узаконена.

Рассмотрим несколько распространённых ошибок перепланировки и переустройства жилья, которые приводят к нарушению установленных законом требований:

Ошибка 1. Нарушение прочности несущих конструкций здания, изменение фасада.

Серьезной ошибкой при перепланировке квартиры, является снос или существенное ослабление прочности несущих конструкций здания. Например, запрещается убирать несущие стены, расширять помещения за счет лоджий и балконов, поскольку такое изменение может привести к повреждению соседних квартир и всего здания. Кроме того, нельзя создавать сверхнормативную нагрузку на перекрытия, возводя дополнительные перегородки.

Также запрещается проводить перепланировку, если есть вероятность нарушения фасада здания, кровельной конструкции и/или работы его инженерных систем. Это, к примеру, означает, что самостоятельно пристроенный балкон Вы узаконить не сможете.

Ошибка 2. Нарушение системы общих коммуникаций и доступа к ним.

При перепланировке жилья особое внимание следует уделять общим коммуникациям. Запрещено:

  • сносить или уменьшать сечения коробов вентиляции и каналов для иных коммуникаций;
  • замуровывать отопительные стояки, вентили и прочие коммуникации в стены или закрывать их несъёмными коробами;
  • устанавливать радиаторы отопления на балконе или лоджии, а также монтировать «теплый пол» с жидкостным подогревом и т.д.;
  • устанавливать радиаторы отопления на балконах и лоджиях, подключаемые к центральной системе;
  • работы по переносу или установке сантехнического или иного оборудования, если это влечет за собой увеличение объема потребления воды или энергии, а также, если для этого требуется проложить дополнительные подводящие сети;
  • устанавливать или переустанавливать дополнительное газовое оборудование, если оно требует прокладки дополнительных сетей и/или приведет к увеличению потребления газа;
  • заменять газовые кухонные плиты на электрические и пр.

Ошибка 3. Перенос вспомогательных помещений (кухня, ванная, туалет).

Запрещено переносить кухни, ванные и туалеты в помещения квартиры, не предназначенные для оборудования их системами газо- и водоснабжения, водоотведения.

Не допускается, например:

  • объединение кухни, оснащенной газовой плитой и жилой комнаты в единое помещение;
  • расширение санузла в сторону кухни или жилой комнаты, если под квартирой расположено жилое помещение;
  • устройство кухни над жилым помещением и т.д.

Ошибка 4. Присоединение к квартире технических помещений.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то на такие: реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 40 ЖК РФ).

Согласие всех собственников, которое должно быть оформлено с соблюдением требований, установленных статьями 44–48 ЖК РФ.

После того как помещение общего пользования будет включено в площадь квартиры и объект будет введен в эксплуатацию, на него должно быть зарегистрировано право собственности.

Что такое приватизация

Для начала напомним, что такое приватизация – это процесс передачи собственности, принадлежащей государству, в частные руки.

В процессе приватизации квартиры перепланировка помещений, сделанная вами или прежним хозяином жилья нелегально, имеет большое значение, поскольку фактическая планировка жилого помещения будет отличаться от той, что представлена в документах БТИ.

Это в полной мере относится и к перепланировке приватизированных квартир, то есть уже находящихся в частой собственности.

А согласно закону, любое отличие существующей планировки от плана БТИ квартиры должно быть узаконено в установленном порядке.

Варианты

Проживая в муниципальном жилом помещении можно использовать следующие варианты перепланировки помещения (особенно часто они используются для хрущевки):

  • объединение двух жилых помещений в одно;
  • разделение одной комнаты на два помещения. В этом случае необходимо обратить внимание на соблюдение санитарных норм и стандартов по минимальному размеру каждой комнаты, наличия в каждой комнате проникновения солнечного света. Если выполнить первое требование позволяет изначальный размер жилой комнаты, то для выполнения второго условия можно использовать специализированные светопропускающие перегородки;
  • для лиц, собирающихся осуществить перепланировку в коммунальной квартире, может быть интересен вариант по видоизменение комнату в отдельную небольшую квартирку с душевой и санузлом. Однако, для этого необходимо соблюсти требования о нахождении комнаты на первом этаже, вентиляция должна проходить от общей туалетной комнаты.

3. Как правильно оформить перепланировку?

После того, как Вы убедились в том, что запланированный Вами объём и перечень работ по перепланировке и (или) переустройству квартиры, не противоречит ни одному из перечисленных выше пунктов, Вам следует предпринять следующие шаги:

Шаг 1 — обратиться в проектную организацию, являющуюся членом саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, для заключения договора подряда на подготовку проекта перепланировки (ч. 1 ст. 55.8 Градостроительного кодекса РФ).

Шаг 2 — согласовать перепланировку с органом местного самоуправления(администрацией муниципального образования).

Для этого собственник или наниматель по договору социального найма (самостоятельно, либо через уполномоченное лицо) должен обратиться в муниципалитет по месту нахождения квартиры с заявлением о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения (форма предусмотрена административным регламентом соответствующего муниципального образования, при отсутствии — произвольная). К заявлению необходимо приложить следующие документы (ст. 26 ЖК РФ):

  • правоустанавливающие документы жилого помещения;
  • проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
  • технический паспорт жилого помещения;
  • согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих), занимающих жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является наниматель жилого помещения по договору социального найма);
  • заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Местными нормативно-правовыми актами может быть установлена необходимость согласования подготовленного проекта в соответствующих надзорных органах (в территориальных органах Роспотребнадзора, федерального государственного санитарно-эпидемиологического надзора, с государственным инспектором по пожарному надзору).

Шаг 3 — дождаться разрешения органа местного самоуправления на перепланировку (распоряжения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения).

Срок получения разрешения не должен превышать 45 дней с момента получения органом, осуществляющим согласование, Вашего заявления.

Шаг 4 — осуществить перепланировку квартиры в соответствии с проектом перепланировки и полученным решением о согласовании перепланировки.

Шаг 5 — обратиться в орган, выдавший решение о согласовании перепланировки, для оформления акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки.

Для получения акта приемочной комиссии нужно представить:

  • правоустанавливающие документы на переустроенное и (или) перепланированное жилое помещение;
  • распоряжение комитета о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
  • технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения после проведения его переустройства и (или) перепланировки.

Если у Вас возникают вопросы относительно документов и их содержания, рекомендуем обратиться за помощью к специалистам. Для этого просто воспользуйтесь .

Акт приемочной комиссии направляется муниципалитетом в Росреестр для внесения сведений в ЕГРН (ст. 28 ЖК РФ; ст. 32 Закона о недвижимости; п. 1 Положения «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии», утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457).
Подробнее…

Через 15 рабочих дней в ЕГРН будут внесены уточненные сведения об объекте недвижимости, о чем Вы получите уведомление на электронную почту (при наличии сведений о Вашем электронном адресе в Росреестре), либо на почтовый адрес.

При необходимости Вы можете получить выписку из ЕГРН, содержащую актуальные данные о перепланированном жилом помещении, в том числе в виде электронного документа.

Если в установленный срок сведения не были внесены в ЕГРН, Вы вправе самостоятельно обратиться в Росреестр с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН. В случае, если изменились сведения о квартире, подлежащие внесению в кадастр недвижимости, например площадь, нужно представить в Росреестр технический план. Учет изменений в кадастре недвижимости ЕГРН производится без взимания госпошлины.

Порядок согласования

Этап согласования проекта будущих изменений в муниципальной квартире, а также квартире принадлежащей на праве собственности является обязательным.

Оформить изменение квартиры можно либо самостоятельно, либо с помощью организаций, которые оказывают посреднические услуги.

Если процедурой согласования собственник решил заняться сам, то его ожидают следующие этапы:

  • составление проекта. В зависимости от того, какую перепланировку хочет осуществить собственник, он может обратиться к инженеру, или составить чертеж самостоятельно, используя в качестве основы технический план квартиры;
  • обращение в БТИ для получения подробной схемы жилого помещения;
  • в муниципальный комитет, который выступает в качестве сторон в договоре найма;
  • обращение в Роспотребнадзор, МЧС, а также другие инстанции, которые проверят соблюдение в плане пожарной безопасности, санитарных норм, а также других требований, которые устанавливаются к жилищу;
  • обращение в жилищную комиссию, со всеми утвержденными планами и документами, для принятия окончательного решения о возможности перепланировки.

Основаниями для отказа в выдаче разрешения является:

  • непредставление всех необходимых сведений;
  • обращение в орган, в компетенцию которого не входит решение этого вопроса;
  • проектная документация не соответствует требованиям закона, предъявляемых к помещению.

Какую перепланировку можно сделать в приватизированной квартире

Мы уже выяснили, нужно ли согласование перепланировки в приватизированной квартире? Да, нужно. Норма об обязательном согласовании переустройства и/или перепланировки присутствует в жилищном законодательстве.

Перепланировка квартир, находящихся в частной собственности, имеет те же ограничения, что и муниципальное жилье. В Москве запрещенные к реализации работы перечислены в постановлении №508 городского правительства.

В Московской области, помимо требований ЖК РФ, санитарных и строительных норм, требуется учитывать муниципальные регламенты, которые для разных районов могут отличаться.

Подробнее о том, что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры, мы рассказали в этой статье.

Штрафы

  • За осуществление перепланировки, не узаконенной в предусмотренном порядке, предусматривается наложение административного штрафа, размер которого составляет от 2 000 до 3 000 рублей.
  • В случае, когда пользование квартирой осуществляет юридическое лицо, то штраф в этом случае достигает 300 000 рублей.

Фото: штрафы за самовольные действия

Сложности приватизации

В случае, когда наниматель решит после проведения перепланировки, приватизировать помещение, то это ему не удастся.

В этом случае, сначала придется выплатить наложенный штраф, далее необходимо будет либо вернуть жилое помещение в прежнее состояние, либо придется узаконить перепланировку в соответствии с процедурой указанной ранее.

Входит ли перепланировка в оформление приватизации

Несмотря на то, что при оформлении приватизации и согласовании перепланировки речь идет об одном и том же объекте недвижимости – это две различные процедуры.

В подавляющем большинстве случаев предварительно потребуется узаконить перепланировку для приватизации жилья.

Видео: «Перепланировка квартиры без согласования и как узаконить»

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *