Продажа коммерческой недвижимости: что следует знать

Эти и другие вопросы эксперты обсудили на круглом столе «Инвестиции в коммерческую недвижимость», организованном «Бюллетенем недвижимости».

Доходнее жилья

На фоне падения доходности вложений в строящееся жилье частный инвестор все чаще обращает внимание на иные форматы недвижимости. Один из популярных – покупка нежилых помещений в составе строящихся или сданных жилых комплексов. Такие встройки используются под формат стрит-ритейла – продуктовые магазины, кондитерские, булочные, алкомаркеты, магазины стройтоваров, а также под предприятия общепита и сферы услуг – кабинеты стоматологии, салоны красоты, связи и пр.

Собственно, вариантов у инвесторов немного: приобрести встройку для последующей перепродажи, получения прибыли от сдачи в аренду или для организации там собственного бизнеса. По словам руководителя отдела коммерческой недвижимости NAI Becar Инны Кошельковой, около 60-70% таких инвесторов – это физлица. А доля ипотеки при сделках со встройками может доходить до 50%.

Использование заемных средств обусловлено довольно высоким входным билетом по сравнению с рынком жилья. Большинство экспертов называют минимальный порог инвестиций в 10 млн руб., то есть сумму, сравнимую со стоимостью двух квартир. Но чаще всего без 20-30 млн руб. на этом рынке не обойтись. В основном инвесторы охотятся за помещениями небольшого формата, самые востребованные объекты – площадью 100-150 кв. м. Сами застройщики не всегда мельчат и часто предлагают под покупку крупные секции – 1-2 тыс. квадратов.

В любом случае доходность от вложений во встройки эксперты обещают вдвое большую, чем от инвестиций в жилье, – 9-10% годовых. Некоторые эксперты называют цифры 12-14% годовых. Чем крупнее объект, тем больше с него можно получить прибыли, посадив туда больше арендаторов. «Окупаемость инвестиций во встройку в идеале составляет восемь-девять лет. Это со всеми затратами на амортизацию, индексации с учетом инфляции и пр. Но это касается только высоколиквидных объектов, которых на рынке встречается очень мало», – предупреждает руководитель отдела коммерческой недвижимости компании «Этажи» Анна Жилина.

Покупка коммерческой недвижимости

Любое приобретение, тем более, недвижимости необходимо тщательно обдумать и взвесить все варианты. Большинство предпринимателей не обладают свободным временем для того, чтобы выбрать наиболее подходящий объект, провести его экспертизу, а также уяснить для себя все правовые нюансы проводимой в будущем сделки. Все перечисленные вопросы берут на себя риэлторы, которые стараются максимально быстро и выгодно для клиента приобрести или сдать в аренду коммерческий объект. Одним из направлений деятельности, которым вплотную занимается риэлтор, выступает экспертиза недвижимости.

Процедура по экспертизе

Ее проведение жизненно необходимо в случаях:

  • составление, заключение сделки по купле-продаже;
  • приватизационные действия с объектом;
  • разрешение спорного правоотношения в отношении объекта коммерческой недвижимости;
  • оформление залогового договора, например, в случае передачи обеспечения кредита банку;
  • сдача в ренту или в доверительное управление;
  • оптимизация налогооблагаемой базы;
  • перераспределение долей между собственниками.

Если владельцем коммерческого имущества выступает гражданин, то экспертизу требуют при оформлении ипотеки, брачного соглашения, разрешения споров о наследственных правах и т.д.

Для проведения нужно собрать пакет бумаг:

  • паспорт владельца;
  • документы, подтверждающие право собственности на имущество;
  • бумаги, если существует обременение на объект (аренда, залог);
  • кадастровая выписка.

Как выгоднее продать недвижимость?

Во-первых, нужно сформировать ее цену. Этот параметр берется не из головы, а строится в результате анализа рынка аналогичной недвижимости в отношении установленной стоимости на ее объекты. Установление верной и адекватной цены – это 50% от успеха продажи. А подсказать верную цифру поможет специалист, сталкивающийся каждодневно с ценами на всю недвижимость, существующую в каждом конкретном регионе.

Во-вторых. И покупатель, и продавец оценивают одну сторону недвижимости. А именно – ее способность приносить доход. Перед продажей объекта необходимо понять, в каком виде использования она будет представлять наибольший интерес для покупателя, оценить риск при ее реализации.

В-третьих, нужно понимать недочеты, присущие продаваемому объекту. В частности, недостатки в совокупности складываются из факторов:

  • удобство инфраструктуры;
  • тип района (центр, спальный);
  • иные аспекты, способные оказать существенное влияние на успешное ведение предпринимательской деятельности.

В-четвертых, немаловажно правильно организовать рекламную компанию. В это мероприятие входят действия по составлению интересного для приобретателя маркетингового предложения, при котором продаваемый объект коммерческой недвижимости показывается в лучшем виде. Кроме того, нужно сделать качественное фото и поместить объявление о продаже. Цель размещения – звонки, после которых обычно показывают объект недвижимости.

Перед показом ее следует привести в порядок. Например, было бы неплохо, если собственник вынесет не только мусор, но и мебель, иные предметы, которые смогут помешать просмотру. Чистое и ухоженное помещение выглядит значительно лучше.

Если покупатель найден, необходимо заключать сделку купли-продажи. И здесь немаловажное значение имеет соблюдение всех тонкостей и законности. Покупатель, в случае несоблюдения закона, может понести значительные финансовые потери. Вот почему важно, что в соглашении фиксируются его основные положения, признанные законом существенными условиями. В частности, сам предмет продаж, сроки его реализации, штрафы в отношении покупателя или продавца, если они по каким-либо причинам откажутся от сделки. Вносится аванс или задаток.

Отдельное внимание в договоре следует обратить на алгоритме расчета между сторонами. А также о сроках расчетов, способе передачи денежных средств от продавца к покупателю. Кроме того, прописываются условия, по которым происходит передача объекта недвижимого имущества.

Основные параметры недвижимости также описываются в документе. В частности, его местонахождение, общая площадь. Также основание, по которому продавец имеет право реализовывать конкретный объект.

Информация о том, каким правом на недвижимость обладает покупатель, содержится в выписке из ЕГРН. Там же прописываются основные характеристики объекта недвижимого имущества. Кроме того, наличие обременений, способных существенно затруднить процесс покупки. В качестве таковых обычно выступает аренда, залог. Для получения данных нужно написать в Росреестр (территориальное подразделение этого государственного органа) заявление. Оно имеет строго унифицированную форму, то есть не пишется произвольно, от руки. Бланки можно посмотреть на официальном сайте Росреестра, а также их могут выдать на месте. Заказанная выписка, на практике, формируется примерно 5 дней. Может, и больше.

За получение выписки заинтересованное лицо платит обязательный сбор в пользу государства. Он называется государственной пошлиной. Ее сумма зависит от того, в каком статусе находится человек, подающий заявление. Если это гражданин, то пошлина одна, если организация – она выше по стоимости.

Следует знать про аренду помещения в качестве одного из возможных обременений. В выписке не будет информации о том, что продаваемый объект сдан в аренду, если она заключается на срок менее года. Но по истечении этого времени, если иное не было оговорено сторонами, договор пролонгируется в автоматическом режиме. Либо в договоре не предусмотрено право собственника расторгнуть соглашение об аренде в одностороннем порядке. В этих ситуациях покупателю будет нелегко избавиться от арендатора в купленном помещении. Это несомненный риск для него. Чтобы этого избежать, нужно попросить продавца предоставить покупателю арендные договоры, если они когда-либо существовали. Если они сложно расторгаются, продавец сам обязан решить с этим вопросы. На практике, расторжение арендного договора прописывается в соглашении как условие покупки того или иного объекта недвижимого имущества.

Кроме выписки, нужно попросить продавца договор, который фиксирует факт купли-продажи реализуемого помещения. А также подтверждение факта расчета с предыдущим продавцом. Это необходимо потому, что сам Росреестр не обязан проверять сделку и надлежащую оплату договора, а также остальных условий, по которым происходила продажа.

Следует понимать, что выписка может зафиксировать факт продажи, укажет основания, по которым продавец владеет коммерческим помещением. Но иногда случается и так, что этот продавец до сих пор не рассчитался с предыдущим, в том время, когда был покупателем. Старый собственник может предъявить свое недовольство покупателю, уже будущему в качестве владельца объектом, минуя при этом горе – продавца.

На практике, случались ситуации, когда недвижимость реализовывалась, но по слишком маленькой цене. Все оплачивалось, но стоимость вызывала сомнения. В судебном заседании судья признавал сделку в качестве безвозмездной передачи и собственник, у которого была куплена недвижимость у добросовестного приобретателя забирал имущество. Эти ситуации – большая редкость, особенно, если в дело вступает опытный риэлтор, способный уберечь покупателей и продавцов часто от роковых ошибок. Но риск обмана все – таки сохраняется. В особенности, если со дня последней реализации объекта недвижимого имущества проходит менее трех лет.

Информация о сторонах также предоставляется, как и сроки освобождения недвижимости из-под владения продавца и ее передачу.

Сделка считается заключенной после подписания письменного договора, а также регистрации перехода права собственности от одной стороны к другой.

Несколько лет назад Росреестр отменил регистрацию договора. В настоящее время регистрируется только переход права собственности, а сам договор вкладывается в пакет документов, которые предъявляются сторонами для регистрационной процедуры. Закон не предъявляет требования об обязательном заверении договора купли-продажи нотариусом.

После регистрации объект передается покупателю. Подтверждением этого факта выступает передаточный акт. В этом документе указываете вид, параметры недвижимости, которая была передана другому лицу.

Коммерческую недвижимость продают редко, разве что в новостройках. Её, как правило, предпочитают сдавать в аренду. К такой недвижимости относятся нежилые помещения, такие как офис, склад, производственные помещения. Иными словами, помещения, предназначенные не для жилья, но для получения прибыли. Когда такую собственность всё же продают, прежде всего, необходимо озаботится документами: чего-то может не хватать, что-то необходимо довести до ума. Если были перепланировки, они должны быть отмечены и узаконены, земля должна быть приватизирована или находиться у вас в длительной аренде. Само помещение должно находиться в вашей собственности, а не в аренде, никакой из объектов недвижимости не должен находиться в залоге. Если залог был, но погашен, об этом обязательно должна быть отметка.

Инвестор на панике

По словам экспертов, сегмент встроек сейчас переживает повышенное внимание инвесторов. По сравнению с рынком строящегося жилья, будущее которого пока в тумане из-за законодательных реформ, вложения в коммерческие помещения более понятны для частников. Самые ликвидные нежилые объекты приобретаются еще на нулевой стадии, в популярных локациях невыкупленных встроек не остается в течение этапа строительства жилого комплекса.

Повышение цен в новостройках обернулось и подорожанием нежилых объектов. Практически все застройщики анонсировали повышение прайсов на коммерческие помещения. «В одном из крупных жилых комплексов еще в прошлом году встройки можно было купить по 120 тыс. руб. за кв. м. Сейчас там объекты предлагаются уже по 200 тыс. руб. за кв. м – инвесторам стало неинтересно», – отмечает директор компании «Аренда Плюс» Александр Родионов.

«Застройщики очень медленно реагируют на тренды рынка коммерческой недвижимости. Они смотрят на жилье, которое дорожает, и экстраполируют тот же тренд на встроенные коммерческие помещения. В итоге даже самые неликвидные объекты уже стоят выше, чем квартиры в том же доме», – говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость УК «Марис» Алексей Федоров.

По словам Инны Кошельковой, цены на встроенные коммерческие помещения сейчас растут без привязки к арендным ставкам, по которым эти помещения реально могут быть сданы. «В результате инвесторам приходится искусственно наращивать ставки, чего бизнес выдержать не может. Отсюда и большая ротация арендаторов», – объясняет эксперт. По ее словам, разрыв между ожиданиями инвестора и реальным уровнем ставок сейчас может доходить до 50%. Проще говоря, рассчитывали сдать по 2 тыс. руб. за кв. м, а на выходе удается лишь по 1,0-1,2 тыс. руб. за кв. м.

«Спрос на рынке сейчас большой, частные инвесторы бегают на панике и ищут, куда им вложиться. Собственники коммерческих помещений также реагируют на ажиотаж: держат цены на высоком уровне и с большим трудом торгуются. Лишь после вступления в силу норм 214-ФЗ этим летом, когда с рынком жилья будет бóльшая определенность, все вернется в нормальное русло», – полагает Анна Жилина. Пока же маржинальность вложений в нежилые объекты снижается, а срок окупаемости инвестиций взял курс на увеличение до 12-13 лет.

Интернет съел арендаторов

Рынок встроенных помещений в последние годы характеризует повышенная ротация арендаторов. В том числе это происходит из-за резких изменений потребительского поведения. К примеру, все больше покупок совершается через интернет – там сейчас можно приобрести любой товар, в том числе продукты и одежду. В результате некоторые форматы специализированных магазинов навсегда уходят из встроек. «Первыми исчезли магазины по продаже бытовой техники и электроники, сейчас та же участь ждет магазины с детскими товарами. Продуктовые магазины еще держатся, но потребитель стал больше обращать внимание на цены и предпочитает потратить время и доехать до крупных продуктовых сетей, а не покупать в магазине на углу», – считает Алексей Федоров. Та же ситуация со сферой услуг – покупателя интересует качество: из трех салонов красоты в новом ЖК останется лишь один. По словам Алексея Федорова, это приводит к тому, что арендаторы все чаще безвозвратно покидают встройки, а инвестиции в них теряют свою популярность.

Другие эксперты с такими категорическими выводами не согласны. «Безусловно, происходит определенное усечение рынка. Но коммерческая недвижимость всегда будет востребована в жилых кварталах-муравейниках. За молоком, хлебом и сигаретами житель все равно пойдет вниз на первый этаж, а не отправится в сетевой маркет», – говорит Анна Жилина. По ее словам, небольшие магазины уходят с рынка чаще всего из-за неэффективного внутреннего управления – неграмотной работы с поставщиками, кассовых разрывов и пр. Это больше относится к бизнес-процессам, нежели к формированию иного спроса на рынке коммерческой недвижимости.

Бизнес на хайпе

Тем не менее эксперты отмечают, что у многих частных инвесторов при покупке встроек отсутствует стратегия дальнейшего развития объекта. Самый распространенный тип инвестиций на рынке стрит-ритейла – это вложить средства про запас, по принципу «купил и забыл». «Таких объектов в последнее время на рынке всплывает очень много. Люди на хайпе приобретали помещение и выбирали неправильную стратегию его развития. В итоге там удается посадить арендатора, который всего лишь отбивает затраты собственника на это помещение», – говорит Анна Жилина. По ее оценке, доля таких объектов на рынке коммерческой недвижимости может составлять до 40%.

Впрочем, и самих арендаторов нередко отличает спонтанный подход к ведению бизнеса. «Мы видим постоянную ротацию арендаторов в том числе из-за того, что на каком-то очередном хайпе они арендовали помещения за бешеные деньги, но не просчитали своих рисков. В результате через полгода-год уходят», – отмечает Инна Кошелькова.

В качестве примера эксперты приводят тренд на открытие мини-кофеен формата to go. «Мы пачками отгружали помещения площадью 10-12 метров, причем за какие-то нереальные ставки в 11-12 тыс. руб. за кв. м. На хайпах цены растут, на спаде ситуация стабилизируется и показывает реальную экономику рынка. Хотите знать, какой хайп на рынке встроек будет следующим, – смотрите, чему сейчас учат на популярных мастер-классах», – советует Анна Жилина.

Такие мнения были высказаны на круглом столе «Инвестиции в коммерческую недвижимость», организованном «Бюллетенем недвижимости». О других нюансах и рисках инвестиций в такую недвижимость читайте в следующем материале с круглого стола. Следите за публикациями!

Текст: Александр Смирнов Фото: Алексей Александронок

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *