Помещение принадлежит наймодателю на основании что писать

Последнее обновление: 23.05.2019

Право собственности на квартиру всегда имеет под собой какое-либо основание, то есть причину (источник) возникновения этого права у человека. На эту причину и указывает документ-основание права собственности. То есть он указывает, на основе какого события государством было зарегистрировано это право.

По отношению к самому праву собственности, такой документ-основание первичен, поэтому его называют правоустанавливающим документом на квартиру. Именно он устанавливает право конкретного человека на конкретный объект недвижимости.

Свидетельство о праве собственности (Титул), равно как и Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру, являются всего лишь правоподтверждающими документами, которые, по сути своей, представляют просто выписку данных, содержащихся в едином реестре прав (базе Росреестра).

Причем, у фактического владельца квартиры Титула может и не быть на руках (например, с июля 2016 года Свидетельства о праве собственности уже не выдают), но правоустанавливающий документ должен быть обязательно (иначе человек не является собственником квартиры). И даже в случае утери владельцем этого документа, его второй экземпляр хранится в архиве Росреестра, и всегда может быть восстановлен по заявлению владельца.

Какие бывают виды собственности на квартиру – смотри в Глоссарии по ссылке.

Основание регистрации права собственности на квартиру («правоустановка» на сленге риэлторов) позволяет установить историю возникновения прав и переходов прав на нее, точнее – является отправной точкой для изучения правовой истории квартиры.

На самом Титуле всегда указано отдельной строкой – на каком основании он (Титул) был получен.

♦ Пример основания получения права на Титуле ♦

Аналогичная строка есть и в некоторых типах Выписок ЕГРН на квартиру. Подробнее об этих типах выписок, их форме и составе – см. по ссылке в Глоссарии.

Заказать Выписку из ЕГРН (в т.ч. с данными об основаниях права собственности) можно на нашем сайте – .

Как защититься от потери права собственности на квартиру? Титульное страхование!

Жилая недвижимость в России может находиться в частной собственности, а так же принадлежать муниципалитету или государству. Муниципальные квартиры используются жильцами на основании договора социального найма, а собственником их является муниципалитет, поэтому они не могут совершать с объектами коммерческих операций, но могут менять их или проводить регистрацию своих близких с разрешения собственника, которое берётся в администрации муниципального образования.

Приватизированные квартиры имеют своих хозяев и те могут прописывать в них кого угодно, но не нарушая тем законодательство. К примеру, если человек проводит регистрацию граждан РФ или других государств на коммерческой основе, то он может быть привлечён к уголовной ответственности по ст. 322.2 УК РФ.

Если же у квартиры несколько собственников, то все они должны дать своё согласие на регистрацию по этому адресу какого-то лица, поскольку она подразумевает использование, проживание, а это невозможно без согласия других собственников.

Основания возникновения права собственности на недвижимость

Так как квартиру можно получить в собственность несколькими путями, то и оснований может быть несколько.

Документами-основаниями возникновения права собственности на квартиру (правоустанавливающими документами) могут быть:

  1. Договор передачи жилья в собственность (в случае, если квартира была приватизирована);
  2. Договор с Застройщиком, или Договор уступки прав требования (если квартира приобреталась на первичном рынке);
  3. Договор купли-продажи, или Договор мены (если квартира была куплена на вторичном рынке);
  4. Справка о выплаченном пае (если квартира приобреталась через кооператив);
  5. Свидетельство о праве на наследство (если квартира получена в наследство);
  6. Договор дарения (если квартира получена в дар);
  7. Соглашение о разделе имущества (если квартира была получена в результате добровольного дележа общего имущества супругов);
  8. Решение суда (если имущество супругов, наследников или других претендентов делили по суду);
  9. Договор купли-продажи и ипотеки (если квартира приобреталась на заемные средства банка);
  10. Договор пожизненного содержания с иждивением (если квартира была получена под обязательство ренты).

Каждый такой документ-основание показывает Покупателю, в какой области права следует искать ответы на вопросы о «юридической чистоте» квартиры.

ВИДЕО: Документ-основание права собственности на квартиру

— Что такое правоустанавливающий документ на квартиру? Какими бывают правоустанавливающие документы?

В зависимости от того, какой именно документ служил основанием для получения права собственности, выбирается и способ проверки остальных документов, и установления возможных прав третьих лиц на квартиру.

Краткая характеристика договора:

По условиям договора Наймодатель передает Нанимателю во временное пользование для проживания жилое помещение.

Вышеуказанное жилое помещение принадлежит Наймодателю на основании Свидетельства о государственной регистрации права.

Наймодатель обязуется передать Нанимателю благоустроенное и пригодное для проживания Помещение вместе с Имуществом, перечисляемым в Акте приема-передачи Помещения.

Наймодатель имеет право осуществлять проверку порядка использования Нанимателем Помещения и сданного внаем Имущества.

Наймодатель гарантирует, что сдаваемое внаем Помещение никому не отчуждено, не заложено, в доверительное управление и в аренду не передано, под запрещением (арестом) не состоит, не является предметом какого-либо обязательства, в споре, в том числе по вопросу о праве собственности Наймодателя не состоит, на него не обращено взыскание, к нему не применены меры по обеспечению иска, оно не обременено правами третьих лиц или обязательствами Наймодателя в отношении третьих лиц по поводу указанного Помещения.

Наймодатель подтверждает, что на момент подписания настоящего договора получено согласие всех лиц, постоянно зарегистрированных в вышеуказанном Помещении, а также лиц, имеющих право владения данным Помещением на сдачу указанного Помещения внаем на условиях настоящего договора.

Наниматель обязан:

  • Использовать Помещение только для проживания и только лиц, указанных в п.1.1. договора;
  • Своевременно вносить плату за пользование Помещением и Имуществом;
  • Обеспечить сохранность Помещения и Имущества и поддерживать их в надлежащем состоянии;
  • В случае неисправности производить за свой счет ремонт непосредственно находящихся в Помещении — в потолке, стенах, под полом — сетей водопровода, канализации, электроснабжения; эксплуатировать Помещение в соответствии с принятыми нормами эксплуатации;
  • Немедленно извещать Наймодателя о всяком повреждении, аварии или ином событии, нанесшем или грозящем нанести Помещению и/или Имуществу ущерб, и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы, против дальнейшего разрушения или повреждения Помещения и/или Имущества;
  • Не производить никаких прокладок скрытых и открытых проводок и коммуникаций, улучшений, перепланировок и переоборудования Помещения, вызываемых потребностями Нанимателя, без письменного разрешения Наймодателя.

Открыть договор найма жилого помещения (70,5 КБ)

Могут ли это быть несколько человек одновременно?

Закон допускает владение помещением не только со стороны одного лица, но и нескольких одновременно. В этом случае общая собственность может быть:

  1. Долевой – такая встречается в подавляющем большинстве случаев. При ней каждой стороне принадлежит чётко определённая доля в праве на помещение.
  2. Совместной. При этой форме доли заранее не определяются. Такое может быть, если помещение принадлежит супругам (ст. 34 СК РФ), фермерскому хозяйству (ст. 257 ГК РФ), СНТ (ст. 4 ФЗ №66-ФЗ от 15.04.1998 г. – до 1 января 2019 года) или некоторым другим редко встречающимся субъектам.

Какие документы подтверждают право собственности?

Права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. Соответственно, в отношении нежилого помещения подтверждающими документами будут те, которые выданы регистрирующими органами (в настоящий момент – Росреестром). К числу таких документов относятся:

  • До июля 2016 года – свидетельство о регистрации. Старые документы не потеряли юридической силы, но новые более не выдаются.
  • Выписка из ЕГРН. По состоянию на сегодняшний момент это основной и главный документ, который подтверждает статус собственника в отношении любых помещений, зданий и сооружений, а также участков земли. Этот документ сейчас объединяет в себе данные, ранее содержавшиеся в свидетельстве и кадастровой справке.

Ситуация с недвижимостью и правами на неё может меняться со временем: собственник продаст имущество, организация сменит форму, на объект будет наложен арест и т. д.

ВАЖНО: Поэтому, хотя срок действия выписки законом не ограничен, крайне не рекомендуется пользоваться той, которая была выдана более 30 дней назад.

Как по адресу дома узнать, кто его владелец?

Довольно часто на практике возникает ситуация, когда известен только адрес помещения, но не его владелец. Можно ли узнать, кому принадлежит помещение по данным о его расположении?

Да, сделать это можно. Дело в том, что данные ЕГРН доступны всем желающим. Для того, чтобы получить полную информацию об объекте, включая и данные о собственнике, нужно направить запрос в Росреестр и заказать выписку оттуда:

  1. Лично обратившись в отделение Росреестра по месту нахождения объекта.
  2. С помощью онлайн-сервиса на официальном сайте этой организации. Однако для этого лицу потребуется предварительная регистрация на портале «Госуслуги».

Нужно помнить, что хотя информация из ЕГРН доступна всем желающим, услуга по её выдаче – платная. По состоянию на конец 2017 – начало 2018 года гражданам эта выписка обойдётся не менее чем в 300 рублей. Точные тарифы, действующие на данный момент, надо узнавать в Росреестре.

Жилищное право России

На основании чего помещение принадлежит наймодателю? RU Договор аренды квартиры по доверенности заключается нанимателем-юр. Если наниматель — физ. Сдавать жилье на время за определенную плату может как собственник недвижимости, так и его представитель. Если речь идет о втором варианте, то для заключения сделки необходим образец договора аренды по доверенности в случае нанимателя — юридического лица.

Оформление передачи другому лицу

Если прежний собственник решил распорядиться своим имуществом и передать его другому лицу в собственность, то смена владельца оформляться следующим образом:

  1. Составляется договор купли-продажи, дарения или иной – в зависимости от сущности сделки.
  2. Оплачивается госпошлина, в Росреестр напрямую, по почте или через МФЦ подаётся заявление, экземпляры договора и иные необходимые документы.
  3. В установленное законом время Росреестр вносит изменение в данные ЕГРН и выдаёт новому собственнику выписку.

В том случае, если в отношении недвижимости были заключены договора, не расторгающиеся в случае смены собственника, новое лицо обязано уведомить контрагентов по таким договорам о произошедших переменах. Среди таких договоров чаще всего встречается договор аренды – и тогда уведомление направляется арендатору, чтобы он знал, кому теперь должен вносить арендную плату.

ВАЖНО: Менять условия ранее заключённого договора новый хозяин, согласно ч. 1 ст. 617 ГК РФ, по своей воле не может.

Для арендатора достаточно только письменного уведомления. Составлять и подписывать с ним дополнительное соглашение не нужно, поскольку условия договора, как прямо сказано в законе, не меняются.

Для чего созывается собрание?

В том случае, если помещение, пусть даже нежилое, находится внутри многоквартирного дома, его владелец должен участвовать в управлении домом – в том числе и в общем собрании собственников. Согласно ст. 45 ЖК РФ, собрание собственников проводится не реже, чем раз в год.

Обычное время проведения – второй квартал года, который идёт за отчётным периодом. Кроме того, любой собственник может просить о проведении внеочередного собрания. Если при этом он владеет не менее чем 10% голосов – собрание должно быть проведено.

На общем собрании решаются следующие вопросы:

  1. О капитальном ремонте, реконструкции, расширении здания, строительстве пристроек.
  2. О формировании фонда для капремонта, размерах взносов туда – и о лице, которое будет открывать счёт и вести операции по этому фонду.
  3. О получении ТСЖ, управляющей компании или иной организацией, управляющей домом, займа, о его погашении за счёт фонда капремонта.
  4. О границах земельного участка под домом и порядке пользования этой землёй.
  5. О лицах, уполномоченных вести дела от имени собственников.
  6. О выборе управляющей компании и т. д.

К компетенции общего собрания могут быть отнесены и другие вопросы. Решения собрания принимаются как очно, так и заочно, путём отправки собственникам опросных листов.

Когда требуется доверенность на представление интересов?

ВНИМАНИЕ: В тех случаях, когда лицо не может само реализовать свои права по каким-то причинам, оно может воспользоваться помощью представителя.

Это касается и реализации прав, вытекающих из владения нежилым помещением. Собственник может выдать доверенность в следующих случаях:

  • Когда помещение принадлежит организации. Единственный человек, действующий от юридического лица без доверенности – это его руководитель. Все остальные сотрудники должны этот документ иметь.
  • Когда собственник не может лично присутствовать на общем собрании и направляет представителя.
  • Когда требуется регистрация прав в Росреестре. В этом случае доверенность должна быть нотариально заверена.

Также доверенность необходима во всех иных ситуациях, когда от имени собственника действует другое лицо. Единственным исключением является случай, когда помещение принадлежит несовершеннолетнему, и от его имени действуют родители: они вправе представлять интересы ребёнка и без специального документа.

В каком случае возможна отправка хозяину претензии?

В некоторых случаях собственник может получить претензию со стороны, например, если:

  1. У него образовалась задолженность по оплате за электричество, воду и по другим аналогичным платежам.
  2. Когда он использует имущество так, что нарушает законные интересы других лиц (например, использует помещение на первом этаже жилого дома как мастерскую, и шум от работы инструментами звучит после 22 часов).
  3. Когда содержит общую собственность в неудовлетворительном состоянии, если по решению общего собрания содержание её возложено на собственников.
  4. Когда из помещения произошёл залив соседей.

Также возможно направление претензий и в других ситуациях, когда действия либо бездействие собственника нарушают чужие интересы или права.

Лицо, законно владеющее нежилым помещением, имеет ряд прав, защищаемых законом. Однако вместе с правами оно получает и ряд обязанностей, а сами права начинают действовать в полной мере лишь тогда, когда произошла их регистрация по закону.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *