Покупка-продажа муниципального жилья

Что является долей?

Муниципальное жилье не имеет долей. Потому что данное понятие может относиться только к объектам собственности. Жильцы, которые находятся на данной жилплощади на основании договора соцнайма, имеют право только на проживание и пользование помещением. Никаких прав собственности и долей они не имеют. Каждый участник договора имеет равные права на пользование квартирой. В очень исключительных случаях возможно выделение комнат каждому жильцу, если такое допустимо.

Можно ли оформить приватизацию части?

Просто взять и приватизировать часть квартиры, которая находится в муниципальной собственности, на данный момент времени нельзя.
О том, как приватизировать муниципальное жилье, узнайте из нашей статьи.

О чем говорит закон?

Жилищное законодательство на сегодняшний день не дает возможности выделять доли в государственной квартире для ее дальнейшей приватизации. По закону такая квартира является единым неделимым объектом.

Однако прежде такие действия совершались, поэтому нередко встречается ситуация, когда в муниципальной квартире уже находится в собственности жильца одна из комнат. В таком случае, можно приватизировать оставшуюся часть в собственность, и даже просить, если комнат несколько, о приватизации одной комнаты. Для этого комнату выделяют как отдельное жилье. Закон не запрещает собственнику такие действия. Собственником в данной ситуации является администрация.

В законе нет однозначных правил для урегулирования данного вопроса. Все зависит от каждой конкретной ситуации и интересов собственника (муниципалитета). Все вопросы, связанные с муниципальным жильем, рассматриваются в 3 разделе Жилищного кодекса. Правила приватизации выделены в отдельный закон от 4 июля 1991 года «Закон о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». На сегодняшний день в него внесены различные изменения.

Согласие других жильцов

Можно приватизировать квартиру полностью с согласия остальных прописанных в ней граждан. Каждому будет выделена либо равная доля, либо по соглашению участников доли могут отличаться. Без согласия провести приватизацию нельзя. Даже дети с 14 лет имеют в этом вопросе право голоса.

Другие жильцы могут дать согласие на приватизацию одним или нескольким людям. После этого вся квартира перейдет в собственность участников приватизации. Однако те, кто дал согласие на приватизацию, но отказался от участия в ней, сохраняют за собой право проживать, пользоваться жильем и быть в нем прописанными. При этом они оставят за собой возможность участвовать в приватизации другой квартиры в будущем.

Даже если один из жильцов пожелает выделить свою комнату в отдельный объект для приватизации, то не лишним будет согласие на это других жильцов. Но если гражданин сможет получить отдельную комнату по договору соцнайма, то разрешения на приватизацию своей комнаты от остальных жителей квартиры уже не понадобится.

Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации?

Поскольку недвижимость принадлежит муниципальному органу, продать ее привычным образом гражданин не может. Однако существуют способы, позволяющие обеим сторонам сделки получить желаемое, не нарушив закона. Фактически речь идет об уступке прав на проживание (но не прав собственности – они возникают только после приватизации).

Как избежать проблем?

При проведении такой сделки существует 3 главных риска:

  • продавец, получив деньги, не выпишется из квартиры и принудительно выселит покупателя;
  • владелец муниципального жилья не признает факт получения денег;
  • агентство недвижимости откажется выкупать обратно предоставленную «буферную» квартиру (из-за деликатности обстоятельств отстоять свои интересы в суде не удастся).

Чтобы избежать подобных рисков, стоит:

  • удостовериться в дееспособности продавца (покупателя);
  • внимательно подойти к выбору агентства недвижимости (посмотреть отзывы, проверить документы на право ведения деятельности);
  • не осуществлять полного расчета до получения обменного ордера или заключения договора социального найма на нового жильца (возможен отказ);
  • документально зафиксировать все обязательства сторон сделки;
  • оформлять расписку о получении денег в письменной форме – продавец должен написать ее синими чернилами от руки с указанием суммы прописью и числами (обязательно стоит поставить дату и подпись).

Риск того, что покупатель откажется платить или продавец не захочет выписаться существует, поэтому необходимы гарантии. Деньги желательно передавать через банковскую ячейку (в присутствии обеих сторон сумма пересчитывается и кладется на хранение в арендованную ячейку). Благодаря этому одна сторона сделки убедится, что оговоренная сумма подготовлена к передаче, а вторая будет иметь средство воздействия – деньги продавец сможет получить после выписки с жилплощади всех жильцов.

Документы

Для осуществления сделки необходимо подготовить пакет документов, в который входят:

  • паспорта – помимо оригиналов потребуются нотариально заверенные копии;
  • если интересы одной из сторон будет представлять сотрудник агентства недвижимости или другой представитель, то нужна доверенность с указанием даты завершения полномочий и их перечня (документ заверяется у нотариуса);
  • договор с АН;
  • расширенный вариант выписки из домовой книги – в ней отображается информация о прописанных лицах, состоянии жилплощади;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • технический паспорт на квартиру, выписка из ЕГРН (вместо кадастрового паспорта);
  • договор социального найма;
  • согласие со стороны всех проживающих в квартире жильцов;
  • заявление об обмене жилплощади и соответствующий договор (по 1 экземпляру для каждого участника сделки и для регистратора).

Уплачивается госпошлина (2 тыс. руб.).

Чтобы у нового жильца не возникло проблем с приватизацией, требуется письменный отказ со стороны лиц, имеющих право инициировать процесс (это наниматель и прописанные члены его семьи).

Поскольку при продаже муниципального неприватизированного жилья оформлять договор купли-продажи нельзя, его передача осуществляется путем составления в свободной форме передаточного акта. В нем приводятся:

  • сведения о заключивших сделку сторонах (паспортные данные);
  • полная информация о квартире (адрес, площадь, состояние);
  • другие важные детали, которые стороны хотели бы зафиксировать в документе;
  • дата и подписи.

Целесообразность приобретения неприватизированной муниципальной квартиры

Покупка квартиры, фактически находящейся в собственности муниципалитета, имеет лишь одно преимущество – ее стоимость значительно ниже рыночной (часто – в 2-3 раза). Если сделка пройдет удачно, то новый жилец сможет приватизировать квадратные метры, что в разы увеличит их стоимость. Привлекает также отсутствие необходимости в проверке жилья на юридическую чистоту.

Минусы такого способа приобретения очевидны – поскольку неприватизированное жилье находится на балансе муниципалитета, попытка нового жильца подписать договор социального найма с большой долей окажется провальной. Исключением является вариант с использованием «буферной» квартиры, но и здесь имеются подводные камни – законом предусмотрена возможность признания обмена недействительным (ст.75 ЖК РФ).

Вне зависимости от выбранного способа продажи муниципального жилья, покупатель не имеет права на получение налогового вычета, который положен в случае заключения сделки купли-продажи (13% от 2 млн. руб. – 260 тыс. руб.). Это в определенной мере уменьшает выгоду, которую обеспечивает невысокая цена неприватизированного объекта.

Сроки

Быстрее всего удается осуществить вариант с пропиской нового жильца – процедура занимает несколько дней. Низкая вероятность положительного исхода и высокие риски аннулируют это преимущество.

Вариант оформления обмена с участием агентства недвижимости занимает больше времени (с учетом обсуждения деталей, поиска заслуживающего доверия АН, сбора/оформления бумаг потребуется 1-2 месяца).

Что это дает?

Если гражданину все-таки удалось приобрести в свою собственность часть муниципальной квартиры, а именно комнату, он получает следующие права:

  1. Регистрировать и заселять третьих лиц на свое усмотрение.
  2. Продавать, дарить, завещать, сдавать свою жилплощадь.

Внимание! Если в квартире выделены отдельные комнаты и некоторые приватизированы, то продавать одну из них можно по определенному порядку.

Необходимо предложить собственнику другой комнаты совершить покупку, и только в случае отказа можно выставлять ее на продажу. Цена, которая была озвучена в первом случае, не должна превышать стоимость в объявлении.

Категории жильцов

В таких жилищах могут обитать два типа граждан. К первому относятся собственники. Такие граждане выступают прямыми хозяевами помещений в коммунальных квартирах. Их права обширны. Они могут не только жить в принадлежащих им комнатах, но и сдавать их в аренду. Владельцы могут регистрировать в своих помещениях на временный или постоянный период других лиц. Собственники вправе свободно продавать, дарить, обменивать и передавать по наследству такие жилплощади.

Ко второму типу жильцов причисляются наниматели. Их права значительно ограничены. Они могут лишь проживать в комнатах. С согласия владельца и других жильцов наниматели получают возможность подселять к себе других лиц (поднаем). У нанимателей отсутствует право продажи жилплощади. Они также не могут передать ее по наследству.

Как это сделать?

Как уже понятно из вышесказанного, дело это неоднозначное и практически невозможное, но если такое решение принято, можно поступить следующим образом.

С чего начать?

В любом случае первое, что нужно сделать – это получить согласие на свои действия от других прописанных в данной квартире граждан. Далее необходимо получить план комнаты, для этого обращаются в БТИ.

Если в квартире уже есть приватизированная ранее комната, можно обратиться в бюро технической приватизации с просьбой о признании и других комнат отдельными объектами. Если такое решение будет принято, необходимо обратиться к собственнику (администрации) с заявлением о заключении отдельных договоров соцнайма на каждый объект.

Бывают случаи, когда ранее жильцу выдали ордер именно на комнату, хотя квартира является муниципальной, тогда на основании этого ордера гражданин имеет право требовать заключения договора соцнайма на эту комнату. В этом случае он может беспрепятственно приватизировать данное помещение, так как, по сути, оно является отдельным объектом, выделенным ранее муниципалитетом.

В этом деле главным достижением будет добиться признания комнаты отдельным объектом и получить отдельный договор соцнайма. Если это удалось, приватизировать можно уже на общих основаниях.

  • Скачать бланк заявления на заключение договора соцнайма
  • Скачать образец заявления на заключение договора соцнайма
  • Где оформляют и куда обратиться?

    Обращаться необходимо в департамент жилищной политики. Именно этот орган муниципальной власти занимается приватизацией социального жилья. Здесь объяснят, какие дополнительные документы могут понадобиться, и куда возможно еще придется обратиться. Такой департамент может находиться в местном муниципалитете либо в отдельном здании. Если речь идет о небольшом поселении, то, скорее всего, придется ехать в районный или областной центр.

    Какие документы понадобятся?

    Есть основной перечень документов, которые необходимы для проведения приватизации:

    • Ордер на получение комнаты в квартире, либо отдельный договор социального найма на эту комнату.
    • Паспорта участников приватизации, а также документы, подтверждающие родство между ними.
    • Справка о регистрации по месту жительства.
    • Технический паспорт и план комнаты.
    • Справка об оплате коммунальных платежей и отсутствии задолженности по ним.
    • Справка о том, что заявитель ранее не участвовал в программе приватизации.

    Исходя из конкретной ситуации, могут потребоваться и другие документы, о которых сообщат в департаменте.

    Куда сдавать бумаги?

    Сдать собранные документы можно в любой МФЦ либо непосредственно в сам департамент жилищной политики. Второй вариант будет более действенным в том плане, что потребуется меньше времени на получение ответа, а также департамент может указать на необходимость каких-то дополнительных документов.

    Сроки принятия решения

    До месяца может уйти на принятие решения о возможности приватизации. Само оформление и заключение договора на приватизацию при положительном ответе может проходить от пары недель до пары месяцев.

    Стоимость и госпошлина

    Нет единых установленных расценок для таких случаев. Стоимость будет определяться бюро технической инвентаризации и будет зависеть от региона и конкретного адреса, по которому расположена комната. Для решения юридически сложной задачи могут понадобиться услуги специалистов: адвоката или риелтора.

    В каком случае могут отказать?

    Откажут в 2 случаях:

    1. Наниматель не смог добиться выделения комнаты как отдельного объекта и не получил на него договор соцнайма.
    2. Предоставлен не полный пакет необходимых документов.

    Особенности и нюансы

    В данном вопросе встречается очень много разнообразных ситуаций, от которых может зависеть успех предприятия.

    Больше нюансов, как происходит приватизация комнаты в таком типе социального жилья, как общежитие, и какие документы для этого нужны, узнайте из этого материала. Также об особенностях приватизации комнаты в коммунальной квартире и с чем придется столкнуться жильцам, читайте в нашей статье.

    Если нет согласия

    Жильцы государственной квартиры находятся в очень плохих отношениях и поэтому не дают согласия на любые действия, в том числе и приватизацию. В этом случае необходимо постараться объяснить, что даже если они откажутся от участия, но дадут согласие на проведение, за ними сохранятся права на проживание и пользование квартирой.

    Если добиться согласия не получается, выход только один – пойти с исковым заявлением в суд. Там вы можете просить о расселении по отдельным помещениям либо о признании своей комнаты отдельным объектом.

    Другие сложности

    Бывает так, что один из жильцов по факту в квартире не проживает, но остается зарегистрированным в ней и чинит препятствия с проведением приватизации. В этом случае необходимо обратиться в суд о выселении этого человека. Там необходимо рассказать о том, что гражданин имеет другое место жительства, за коммунальные услуги не платит. Суд может принять решение о выселении такого человека, только если не будет доказано, что данному гражданину не препятствовали проживать по месту регистрации.

    Еще один распространенный случай, когда один из жильцов не платит по квитанциям. Его также можно выселить на основании неуплаты сроком более 6 месяцев. Для этого необходимо предоставить квитанции о том, что платил другой жилец.

    Скачать бланк искового заявления о выселении из муниципальной квартиры

    Как разделить лицевой счет?

    Можно разделить счета на всех зарегистрированных на жилплощади граждан, тогда каждый будет платить, а также нести ответственность за неуплату. Проводит разделение ЕРИЦ. Как нужно действовать:

    1. Если возможно, взять со всех проживающих нотариальное согласие на разделение счета.
    2. Обратиться с заявлением о выделении отдельного счета по оплате коммунальных расходов в ЕРИЦ.
    3. При получении отказа следует подать иск в суд.
    4. Законом не запрещено разделение счетов, поэтому суд может одобрить подобный иск.
    5. Далее по решению суда органы ЖКХ и ЕРИЦ переоформят договора по оплате коммунальных услуг и предоставят жильцам отдельные счета.

    Внимание! В том или ином регионе может действовать негласное правило, по которому суд будет отказывать в подобных вопросах.

    Такое случается при незаинтересованности местной власти в разделении счетов. Поэтому стоит заранее узнать о том, какие решения принимались раньше по подобным делам.
    Если же одному из жильцов удалось выделить свою комнату в отдельный объект и оформить договор соцнайма, ему обязаны предоставить отдельный счет для оплаты коммунальных услуг.

    Если вы спросите любого юриста о том, можно ли приватизировать комнату в муниципальной квартире, он однозначно ответит – нет. Но на практике ситуации настолько разные, что небольшая возможность существует. Главное в этом деле – одобрение муниципалитета. Если постараться донести до них суть своей проблемы правильно, то решение будет положительным. Другая возможность – это суд. В любом случае необходимо всеми способами доказать, что это необходимо.

    Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *