Покупка квартиры у юридического лица

Юридические лица часто приобретают жилые объекты для проживания в них своих работников. Покупка квартиры на имя предприятия в принципе ничем не отличается от покупки на имя физического лица. Все же есть некоторые нюансы, которые могут возникнуть при оформлении сделки.

Как оформляется покупка

Приобретение квартиры юридическим лицом документально оформляется договором купли-продажи. Продавцом может выступать собственник – физическое лицо, а может такое же юридическое лицо.

Для сделки понадобится следующий пакет документов, если собственником является гражданин:

  • Документ о праве собственности;
  • Технический паспорт помещения;
  • Справка о количестве прописанных лиц;
  • Нотариальное согласие супруга на продажу;
  • Разрешение органов опеки на сделку (если на квартиру имеет права несовершеннолетнее лицо).

От юридического лица – покупателя потребуется:

  • Устав;
  • Выписка из ЕГРЮЛ;
  • Справка о постановке на учет в ФНС;
  • Доверенность на лицо, уполномоченное проводить сделку;
  • Приказ о назначении уполномоченного лица на должность;
  • Протокол учредителей о согласии на покупку.

Если продавцом является юридическое лицо, то необходимо собрать аналогичный пакет документов. Договор между физическим и юридическим лицом подлежит нотариальному удостоверению. Договор между двумя юридическими лицами не обязательно заверять у нотариуса.

Оформление сделки между организациями

Перед тем как заключать сделку нужно провести собрание акционеров и согласовать решение о купле-продаже общей недвижимости.

Также необходимо проверить содержание уставных документов, иногда там сказано, о том, что недвижимость нельзя продавать третьим лицам.

В этом случае меняют устав, а потом проводят сделку.

Самое важное в сделке между двумя юр лицами – согласие учредителей и акционеров обеих организаций на куплю или продажу, соответственно. Согласие оформляют в письменном виде.

Форма документа зависит от типа собственности: протокол собрания, заседания акционеров или решение совета директоров.

Порядок проведения

Схема действий для оформления сделки следующая:

  1. Организации обсуждают условия купли-продажи недвижимости.
  2. Подписывают предварительный договор купли-продажи, покупатель вносит задаток или аванс.
  3. Подписывают основной договор купли-продажи.
  4. Представители обеих компаний проходят процедуру государственной регистрации перехода права собственности.
  5. Покупатель оплачивает остаток по договору купли-продажи.
  6. Стороны подписывают акт приема-передачи недвижимости.

Риски продающей стороны

    Деньги. Самый безопасный способ оплаты такой крупной покупки как квартира – банковская ячейка.
  • наличные могут быть поддельными;
  • при переводе на банковский счёт можно ошибиться при вводе реквизитов;
  • безналичным способом можно оплатить недвижимость, только после регистрации перехода права собственности.
  • Недействительность сделки. Нужно тщательно проверять документы, особенно подтверждающие согласие всех учредителей ООО. В этой области часто бывают подводные камни.
  • Мнение эксперта Кузьмин Иван Тимофеевич Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов. Если обнаружат ошибки в оформлении этих документов, на юрлицо-продавца могут подать в суд и признать документ недействительным, а сделку незаконной. Поскольку подобные сделки с недвижимостью компании не могут проходить без согласия всех учредителей фирмы.

    Также необходимо проверить согласие на покупку учредителей компании-покупателя.

    Затраты собственника

    Организация, которая продаёт квартиру, должна будет заплатить налоги. Если компания использует упрощенную схему налогообложения, НДС можно не платить. Согласно пп. 22 и пп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ. Правда, «упрощёнкой» пользуются только небольшие компании, доходы от объекта которых не превышают 120 млн руб. в год.

    Автор статьи Кузьмин Иван Тимофеевич Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов. Следующая Образцы документовПомощь в заполнении декларации 3 НДФЛ на возврат денег за квартиру Отличная статья 0

    Правила составления договора

    Оформление покупки жилья между юридическим лицами — более сложная процедура, чем простая сделка между гражданами. Поэтому необходимо грамотно составить договор и предусмотреть в нем все важные моменты. Договор можно условно разделить на части:

    Преамбула

    • Дата договора;
    • Место составления;
    • Сведения о сторонах:

    — для физических лиц – это полные ФИО, адреса проживания, паспортные данные;

    — для юридических – полное и сокращенное наименование предприятия, юридический и фактический адреса, ИНН, ОРГН).

    Основная часть

    • О предмете договора (адрес, площадь, технические параметры объекта);
    • Стоимости;
    • Порядке оплаты;
    • Правах и обязанностях участников;
    • Ответственности сторон;
    • Порядке расторжения договора;
    • Расходах сторон.

    Реквизиты и подписи сторон

    Указываются ФИО сторон, реквизиты для оплаты, личные подписи. Договор купли-продажи подразумевает переход права собственности на объект покупателю. Однако вступить в полные права владения лицо сможет только после регистрации договора в Росреестре.

    Регистрация договора с юр. лицом в Росреестре

    Гос. регистрация прав на квартиру проводится регистраторами Росреестра. При обращении в орган необходимо иметь при себе договор купли-продажи и все документы, на основании которых проводилась сделка.

    За регистрацию юридическому лицу придется внести платеж: госпошлину в сумме 22 000 рублей. Сумма не маленькая, но без ее уплаты регистратор не вправе производить регистрационные действия. Если не будет предоставлена квитанция об оплате, право собственности не будет зарегистрировано.

    Квартира как собственность юридического лица

    Юридические лица, приобретающие недвижимость, задаются вопросом: как в дальнейшем можно распоряжаться собственностью? В результате сделки покупки юридическое лицо становится владельцем квартиры.

    Объект ставится на баланс предприятия. Такое имущество принадлежит учредителям пропорционально долям, вложенным в уставной капитал предприятия. Дальнейшая продажа любым другим лицам будет происходить от имени предприятия.

    Плюсы

    Покупка и последующее оформление квартиры на юр. лицо обеспечивает следующие преимущества:

    • Оформление недвижимости на компанию выгодно, если она стоит на упрощенной системе налогообложения (УСН).
    • Снижается риск потери квартиры в результате семейных споров, раздела имущества, судебных исков по долговым обязательствам и т.д.
    • Минимум рисков в процессе взаиморасчетов – передача средств осуществляется по установленным правилам и оформляется соответствующими бухгалтерскими документами.
    • Учредитель несет ответственность за недвижимость по претензиям кредиторов только в рамках своей доли уставного капитала.
    • Владение объектом коммерческой собственности – хорошая возможность пополнить оборотный капитал компании на внушительную сумму.
    • При покупке юр. лицом жилплощади в кредит процентная ставка более низкая, чем при потребительском кредитовании. Соглашение заключается на длительный срок – до 15 лет. Разрабатывается удобный график платежей. Юр. лица могут увеличить расходную часть оборотных средств за счет включения всех платежей, связанных с оформлением и обслуживанием кредита, что позволит снизить размер налогов.
    • Возможность оформить рассрочку, если фирма покупает помещение у застройщика, при условии, что первый платеж составит более 50% от общей стоимости. Период действия подобных соглашений – 3 года. Кроме этого покупатель экономит на оформлении залога, оценке имущества и расходах на страховании.

    Налоги

    Если собственность покупается для дальнейшей продажи, то компания должна выплатить налог на прибыль. При общей системе налогообложения (ОСНО) на выручку начисляется налог на прибыль и НДС.

    Сумма исходит из разницы между стоимостью покупки и продажи имущества. При УСН налогооблагаемой базой считает выручка (облагается по ставке 6%) или разница между доходами и расходами (по ставке 15% или в размере, который установлен в регионе совершения сделки).

    Жилплощадь облагается налогом, если она не стоит на балансе компании в качестве имущества, отнесенного к основным средствам (ст. 378.2 НК РФ).

    Чаще всего с этим сталкиваются юр. лица, занимающиеся операциями с жилой недвижимостью.

    Собственность приравнивается к товару, а не к основным средствам и подлежит налогообложению, которое распространяется на продажу продукции.

    Дополнительная статья расходов – выплата налога на имущество предприятия. Это региональный сбор, который взимается со всех юр. лиц, зарегистрированных на территории страны (ст. 374 НК РФ). Величина налогового сбора – не более 2% от кадастровой стоимости помещения, состоящего на балансе предприятия.

    Купленную жилплощадь желательно перевести в коммерческую, особенно, если предприятие владеет другими подобными объектами. Т.к.

    воспользоваться льготой или освобождением от уплаты налога на недвижимость реально только по одному объекту определенного типа. Кроме этого, выведенная из жилфонда квартира может быть сдана в аренду по минимальной цене.

    Так размер налоговых выплат снизится в несколько раз.

    Перевод собственности из жилой в нежилую осуществляется в рамках норм действующего законодательства (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Основным средством жилплощадь считается в том случае, если она куплена для нужд предприятия.

    ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

    • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
    • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

    Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

    1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
    2. Позвоните на горячую линию:

    Сделки по покупке (продаже) жилья не всегда совершаются между физическими лицами.
    Его продавцом могут выступать и различные организации. Покупка квартиры у юридического лица несет определенные риски для покупателей, поэтому важно знать, как правильно заключать такую сделку.

    О нюансах оформления покупки квартиры у организации, расскажем далее.

    Риски при покупке недвижимости

    Для покупателя, желающего приобрести квартиру у предприятия, сделка представляет некоторые риски. В частности должны быть подготовлены все документы для продажи, а именно важно, чтобы было получено согласие всех учредителей на сделку.

    Если продажа была проведена без ведома хотя бы одного учредителя, квартира может стать предметом судебного разбирательства. Покупатель рискует лишиться денег, так и не получив квартиру.

    Кроме того, имущество юридических лиц часто имеет обременения – запрет на продажу. Это может быть арест суда или пребывание объекта в залоге. Покупателю необходимо удостоверится в юридической «чистоте» объекта недвижимости.

    Перед сделкой следует проверить объект в специальных реестрах. Для этого можно обратиться к нотариусу, поскольку он имеет доступ к базам данным, содержащим сведения об обременениях имущества.

    На практике купля-продажа квартир у предприятий не сильно распространена. Но иногда можно выгодно купить недвижимость у юридического лица, например, если предприятие приняло решения о ликвидации и распродает имущество. Есть все шансы купить квартиру на хороших условиях.

    Последнее обновление: 08.02.2020

    Покупка квартиры у юридического лица имеет некоторые отличия по сравнению с приобретением жилья у физлица, и связанные с этим особенности оформления документов. Эта процедура ощутимо сложнее, так как к «стандартному» алгоритму сделки добавляется еще выяснение статуса юрлица и особенности принятия решений его исполнительным органом. А потому Покупатель здесь сталкивается с другими типами рисков.

    Уточним – речь идет о покупке квартиры у компании (организации), НЕ являющейся Застройщиком. Если жилье приобретается у компании-застройщика (тоже юрлица), то процедура покупки новостройки происходит по единым правилам, подробно описанным в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ – в разделе для первичного рынка.

    Здесь же мы рассмотрим особенности покупки квартиры у юридического лица, которое не является владельцем земельного участка и строящегося на нем многоквартирного дома (т.е. не является Застройщиком). Нас будет интересовать компания, которая приобрела свои права на отдельную жилую площадь в процессе какой-либо предыдущей сделки, как на первичном, так и на вторичном рынке.

    Кто здесь может выступать в роли Продавца квартиры? Это может быть любое юрлицо или инвестиционный фонд, которые приобрели объект недвижимости в хозяйственных или инвестиционных целях. Эта недвижимость учитывается на балансе предприятия и может быть продана, как и любой другой его актив. При этом от имени фонда (сам фонд не является юрлицом) будет действовать управляющая компания, например, ООО (юрлицо), от имени которой, в свою очередь, будет действовать ее руководитель или сотрудник по доверенности от руководителя.

    Образцы документов для сделки купли-продажи квартиры – в специальном разделе по ссылке.

    Главное отличие в процедуре покупки квартиры у юрлица (по сравнению с физлицом) – в оформлении корпоративного решения компании о продаже своего актива и в полномочиях лица, которое подписывает Договор купли-продажи.

    Ведь если свою квартиру продает человек (физлицо), то решение он принимает самостоятельно и единолично. А если недвижимость продает компания (юрлицо), то решение принимается так, как указано у нее в уставе (например, коллегиально). И исполнять это решение может только строго определенный человек (а не любой сотрудник компании) – это либо ее генеральный директор, либо один из сотрудников, действующий по доверенности от директора.

    Еще одно отличие при покупке недвижимости, принадлежащей организации, это – взаиморасчеты по сделке. В сделках с физлицами часто рассчитываются наличными деньгами (такова практика рынка в Москве, например). Но в сделке с юрлицом деньги передаются только безналичным переводом на счет компании-продавца, в том числе с применением банковского аккредитива (об этом ниже).

    Что лучше купить – вторичку или новостройку? В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке.

    Особенности покупки

    Организации, которые покупают недвижимость у граждан, как правило, тщательно проверяют все правоустанавливающие документы, историю перепродаж и наличие прописанных в жилплощади, в то числе несовершеннолетних.

    Часто компании и организации покупают квартиры у физ. лиц, чтобы изменить их статус и открыть офис. В подобных случаях представители фирм внимательно анализируют, была ли в помещении перепланировка и насколько она законная.

    Предприятие-покупатель платит за регистрацию права собственности госпошлину в размере 22 тыс. руб. Продавец, если недвижимость была в его владении менее 3-5 лет, обязан выплатить налог на доходы – 13% от стоимости (ст. 333.33 НК РФ).

    Жилплощадь, купленная фирмой, учредителями которой являются два и более человека, будет состоять в долевой собственности. Размеры долевого участия устанавливаются в соответствии с величиной вложений в уставной капитал предприятия.

    Мнение эксперта Кузьмин Иван Тимофеевич Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов. Ограничений правоспособности в таких ситуациях нет. Другие варианты распределения долей и права дальнейшего распоряжения имуществом принимаются отдельными решениями акционеров компании.

    Если принимается решение о приобретении квартиры от имени юр. лица, то желательно, чтобы владелец был единственным учредителем и имел право выполнять все необходимые операции с имуществом организации. Оптимальная правовая форма для подобных случаев – ООО.

    Вторичный фонд

    При приобретении уже готового жилья существует меньше рисков в связи с отсутствием необходимости ждать завершения его постройки. Да и нужная инфраструктура уже имеется. Зато придется больше внимания уделить осмотру квартиры и оценке ее состояния. Кроме того, нужно выяснить, на каком праве находится жилье у организации.

    Далее следует стандартная процедура проверки документации, подготовки различных бумаг, подписание сделки и регистрация перехода прав по ней.

    Особое внимание стоит уделить вопросу передачи денег организации-продавцу.

    Не нужно передавать всю сумму сразу, лучше произвести окончательное перечисление средств после оформления документов и получения квартиры в свое распоряжение.

    В ипотеку

    Покупка недвижимости с привлечением ипотечного займа не сильно отличается от указных выше сделок.

    Приобретать в ипотеку можно как новое, так и уже готовое жилье. Алгоритм действий здесь будет таким же.

    Для начала проверяем будущего контрагента и предлагаемое им жилье, затем собираем нужные документы, получаем заем и оформляем сделку. Главное достигнуть предварительных договоренностей с продавцом, произвести оценку квартиры, оформить ипотечный договор.

    Далее заемные средства перечисляются на счет продавца, и совершается сделка покупки жилья.

    Процедура оформления

    Остановимся подробнее на процедуре оформления сделок с продавцом-организацией.

    Первым этапом для покупателей должно стать изучение всей документации на самого продавца и предлагаемое к продаже жилье. Следует запросить для ознакомления учредительную документацию организации, выписку из ЕГРЮЛ, выписку на квартиру из ЕГРН, иные бумаги на жилье.

    Для более компетентной оценки предоставленных бумаг не лишним будет привлечь юриста. Если никаких опасений изученные материалы не вызвали, то можно переходить к следующему этапу.

    Далее важно грамотно составить все бумаги. При подписании следует проверить у явившегося от продавца лица наличие соответствующих полномочий.

    Помимо договора следует также составить и подписать акт приема-передачи квартиры. После оформления всех бумаг требуется пройти регистрацию перехода прав по сделке в Росреестре.

    Затем покупатель может произвести окончательный расчет с продавцом.

    Если все процедуры соблюдены, то оснований для оспаривания сделки не будет.

    Как проводится оплата

    Расчет за квартиру, купленную у организации, может осуществляться различными способами.

    Не воспрещается производить оплату наличными. При этом покупателю должен быть выдан чек или иной документ, подтверждающий получение средств. Но это способ считается менее надежным.

    Другой вариант­ перевести средства на счет компании безналичным путем. Еще одни способ заключается в использовании аккредитива. Его особенность в том, что банком открывается специальный счет, списание средств с которого возможно лишь при определенных условиях.

    К примеру, продавец может получить средства при предъявлении документов о регистрации перехода прав по сделке к покупателю.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *