Оценка стоимости аренды нежилого помещения

Важным аспектом при передаче нежилого помещения в аренду является правильный расчет стоимости аренды. Заметим, что для арендаторов справедливая цена не менее важна, чем для собственников – вопрос получения арендной платы, соответствующей текущим реалиям рынка. Поэтому независимая оценка доступна для всех заинтересованных сторон – и для арендаторов, и для арендодателей.

Цели проведения оценки

Оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения проводится для решения самых различных задач:

  • При поиске арендаторов собственником или при подборе помещения под долгосрочную аренду потенциальным арендатором;
  • При заключении или пролонгации договора аренды;
  • При заключении сделки по купле-продаже нежилого помещения;
  • При продаже прав аренды;
  • При иных переходах права собственности (дарение, вступление в наследство и прочее);
  • При получении кредитных средств с оформлением имущества в залог;
  • При возникновении имущественных споров в суде;
  • При принятии управленческих решений в отношении актива;
  • При получении инвестиций;
  • При включении имущества в состав уставного капитала предприятия и так далее.

Экспертная оценка от Центра консультации и оценки

Для каждого из перечисленных выше случаев специалисты Центра консультации и оценки готовы провести экспертную оценку рыночной стоимости арендной платы имеющегося нежилого помещения. Важно учитывать, что стоимость аренды складывается из множества факторов, которые в обязательном порядке учитываются при оценке. К числу таких факторов относится: месторасположение здания, в котором расположено помещение; состояние здания и самого помещения; характеристики здания и земельного участка, на котором оно расположено, наличие и состояние коммуникаций (электро- и водоснабжение, канализация, состояние вентиляционных систем, системы безопасности и пожарной сигнализации и так далее). В зависимости от назначения помещения также может играть важную роль техническое оснащение, состояние элементов интерьера и прочее. Отчет об оценке также включает в себя обзор географических особенностей района, экологического состояния, инфраструктуры, наличие подъездных дорог, парковок, железнодорожной ветки, иной транспортной доступности (важность каждого аспекта определяется в зависимости от назначения здания). Таким образом, оценка стоимости аренды нежилого помещения состоит из всеобъемлющего анализа, включающего в себя различные методики оценки, которые позволяют определить рыночную стоимость арендной платы с максимальной степенью точности на момент проведения мероприятия, и максимально оперативно.

Объект оценки — арендная плата и ставка аренды

Несмотря на то, что в речевом обороте возникло устойчивое словосочетание «оценка арендной платы и арендной ставки», такая формулировка не совсем точно соответствует статье 5 закона «Об оценочной деятельности в РФ». Закон не предусматривает «плату» в качестве объекта оценки, он считает объектами оценки материальные вещи, права, работы, услуги, информацию.

В данном случае правильнее говорить об оценке стоимости права пользования или совокупности прав владения и пользования объектом недвижимости, а не об «оценке арендной платы», несмотря на то, что величина этой «платы» обычно совпадает с величиной рыночной стоимости оцениваемых прав.

То есть, при употребление термина «оценка арендной платы и ставки аренды», которое стало повсеместным, надо понимать, что в данном случае объектом оценки является «Право владения и/или пользования объектом недвижимости на условиях, определенных в арендном договоре». При этом, в задании на оценку должны быть обязательно указаны основные условия предполагаемого (или уже существующего) арендного договора.

Существенные условия арендного договора

Основным источником информации о параметрах объекта оценки является договор аренды или его проект, который может быть подписан в будущем. Какие же именно условия арендного договора определяют состав и качество прав арендатора?

1. Условия аренды.
Наиболее важные параметры — это срок аренды, платежный период, ограничения на использование ресурсов (электроэнергии, воды, тепла), ограничения на время использования (в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и праздничных дней, либо без ограничений), условия финансового стимулирования арендатора (предоставление арендных каникул на время обустройства, зачет дополнительных затрат арендатора в сумму арендной платы, например, зачет расходов на ремонт арендуемого помещения).

Кроме того, договор аренды может содержать право и условия выкупа арендуемого объекта в собственность арендатора, что также может оказывать заметное влияние на арендную ставку.

2. Характеристики объекта недвижимости.
Основные характеристики, влияющие на ставку аренды:

  • тип объекта недвижимости и его назначение;
  • общая площадь;
  • местоположение;
  • транспортная доступность — удаленность от центра и станций метро;
  • техническое состояние объекта;
  • качество и состояние отделки;
  • функциональность помещений, соотношение полной и полезной площади;
  • этаж;
  • наличие и состав средств связи;
  • состав коммунальных услуг;
  • наличие парковки и охраны.

Онлайн расчет ставки и стоимости аренды нежилых помещений офисного/административного назначения в Москве

Для приблизительной оценки стоимости аренды офиса в Москве вы можете воспользоваться нашим он-лайн калькулятором. Калькулятор позволяет рассчитать как величину ставки аренды за один квадратный метр общей площади объекта в год, так и величину годовой арендной платы за все помещение с учетом его основных свойств.

С помощью этого калькулятора можно провести расчет арендной платы и ставки аренды за 1 кв. метр не только на текущую, но и на прошедшую дату, для периода 2011 г. — 2020 г.

«Калькулятор ставки аренды офисного помещения в Москве»

ВНИМАНИЕ: Калькулятор рассчитывает средние/базовые значения арендной ставки за 1 кв. м. офисных помещений в г. Москве, но при расчете стоимости арендного платежа за все помещение может вводиться корректировка на размер площади, то есть для больших площадей ставка аренды будет уменьшаться.

Калькулятор не дает точной величины стоимости аренды оцениваемого помещения, а вычисляет лишь некоторый ценовой ориентир, для точной оценки необходимо обращаться к профессиональному оценщику недвижимости.

Необходимые документы

Для проведения оценки по определению стоимости аренды нежилого помещения заказчик должен представить специалисту Центра консультации и оценки следующие документы:

  • Документы основания права собственности или пользования (для собственников – договор купли-продажи, дарения, мены и т. д.; для арендаторов – договор аренды);
  • Информация о заказчике (реквизиты предприятия или паспорт физического лица – собственника или арендатора);
  • Технический паспорт БТИ;
  • Свежая выписка из ЕГРН;
  • Справка, в которой отражена балансовая стоимость актива.

Все документы могут быть предоставлены в виде копий лично или по электронной почте. Это позволяет воспользоваться нашими услугами не только жителям столицы, но и клиентам из других регионов нашей страны.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *