Особенности продажи доли в коммунальной квартире: правовая база и порядок действий

Жилищное право

Опубликовано на сайте: 13 июня 2012 г. 00:00
Публикация в газете: №21 (893) от 07 июня 2012 г.

Комната в коммуналке: инструкция к применению

Комната – один из самых ходовых товаров на рынке столичной недвижимости. Потому как довольно «дешевый» способ обзавестись собственным жильем. Стоимость комнаты несопоставимо меньше, чем отдельно взятой квартиры – пусть и однокомнатной. Как же правильно владеть, пользоваться и распоряжаться коммунальным жильем? Об этом сегодня поговорим.

А хозяин кто?

В соответствии с Жилищным кодексом РФ одним из видов жилого помещения является комната. Ею признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ). В одной коммунальной квартире часть комнат может принадлежать гражданам на праве собственности, другая часть может принадлежать на праве собственности государству, муниципальным органам, а граждане проживают там на основании договора социального найма. В обособленной квартире такое невозможно: либо все собственники, либо все наниматели.

Все остальное имущество в коммуналке относится к общему имуществу. И именно данное обстоятельство и определяет особенности владения, пользования и распоряжения коммунальной квартирой. Поскольку есть общее имущество, то приходится соблюдать интересы других сособственников и учитывать их при продаже жилья, сдаче его в аренду, «регистрации» других граждан, да и вообще – при проживании.

Где мое, и где – общее

В соответствии с п. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Это общее имущество собственников (кухня, санузел, коридор и пр.). Размер доли в праве общей собственности на общее имущество пропорционален размеру площади комнаты.

Как гласит ЖК РФ, собственник комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания общего имущества, если иное не предусмотрено Федеральным законом или договором. То есть владелец комнаты должен финансово участвовать в содержании общего имущества в соответствии с принадлежащей ему долей. А сколько кому платить за коммунальные услуги тут уже ЕИРЦ сам все посчитает. Если же нужно соседям скинуться на лампочки, тряпки и краску, то, как правило, расходы делят поровну.

О чем важно помнить:

– доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире «следует судьбе» права собственности на такую комнату (продали комнату – значит, передали и все права на общее имущество);

– при переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника;

– собственник комнаты не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;

– собственник комнаты не может отчуждать свою долю на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на комнату. Иными словами, нельзя продать комнату, а общее имущество оставить за собой.

Правила честной продажи

1. По праву собственника

Чтобы продать комнату, необходимо, чтобы она принадлежала вам на праве собственности (приобрели комнату путем приватизации или по наследству, по договору купли-продажи или дарения). Право собственности на комнату подтверждается свидетельством о праве собственности и документом-основанием приобретения права собственности на комнату (договор купли-продажи или дарения, либо свидетельство о праве на наследство соответственно).

2. По праву соседа

Закон предусматривает право преимущественной покупки, которое имеют собственники других комнат в коммунальной квартире (ваши соседи – в случае, если их комнаты находятся в собственности, или государство в лице муниципального органа, если ваши соседи занимают комнаты по договору социального найма). Вы, как обладатель доли в праве общей собственности, прежде, чем продать свою комнату человеку «с улицы», обязаны сначала предложить приобрести ее собственникам других комнат в данной квартире. Они в соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ и ст. 250 Гражданского кодекса РФ имеют преимущественное право покупки вашей комнаты по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

Для этого нужно оформить свое предложение о продаже в письменной форме. Продавец пишет письмо, где указывает все существенные условия будущей сделки: цена продажи, условия оплаты и т. д. Для того, чтобы продавца не обвинили в невыполнении условия об извещении других сособственников, лучше всего отправить письмо по почте по последнему известному месту жительства сособственника (заказное письмо с уведомлением о вручении).

Если остальные собственники откажутся от покупки (дадут письменный отказ) или не приобретут продаваемую комнату в течение 1 месяца, то продавец вправе продать ее любому третьему лицу.

Свой отказ от покупки соседи могут заверить у нотариуса или же непосредственно при регистрации сделки и права собственности, то есть в «регистрационной палате». При этом совсем необязательно выжидать месячный срок. Отказ от покупки может быть выдан и раньше.

Ваши соседи не хотят писать отказ от покупки? Дождитесь истечения 1 месяца с момента их извещения, после чего имеете полное право продать комнату любому лицу. Главное, чтобы в случае судебного разбирательства вы смогли доказать, что в надлежащей форме известили их о продаже.

Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то отказ от преимущественного права покупки должен быть дан только с предварительного согласия органа опеки и попечительства.

Также помните: в случае, когда продавец решил продать комнату одному из собственников коммунальной квартиры, соблюдать правило о преимущественной покупке, то есть извещать других сособственников, не нужно.

Если собственник не уведомил других сособственников о продаже, то с регистрацию сделки могут приостановить.

В соответствии со ст. 24 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю.

Такими могут быть документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Если у вас не будет документа, подтверждающего отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, то регистратор обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если такой срок не истек на день подачи заявления о государственной регистрации.

3. По праву опоздавшего

Даже если сделка прошла регистрацию без извещения остальных участников-сособственников, любой из них вправе в течение трех месяцев после продажи требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Что же делать тем, кто опоздал подать соответствующий иск в отведенные законом три месяца?

Одни считают, что срок 3 месяца является пресекательным. В судебной практике под пресекательным понимается срок существования самого права. Истечением этого срока прекращается действие права независимо от того, заявила ли сторона о применении данного срока. Восстановлению он не подлежит.

Однако есть и другая позиция. Она стала превалирующей с принятием постановления пленума Верховного суда РФ № 10, пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В п. 14 данного постановления суд разъясняет, что исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ (восстановление срока исковой давности) этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Однако следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

Потребуются:

1. Правоустанавливающие документы на комнату (свидетельство о праве собственности и документ-основание, по которому было приобретено право собственнности (договор дарения, передачи, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.п.);

2. Документы БТИ (экспликация, кадастровый план);

3. Расширенная выписка из домовой книги (действует 1 месяц);

4. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам (если комната получена в собственность по договору дарения, свидетельству о праве на наследство);

5. Присутствие с паспортом или нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) (если таковые имеются) на отчуждение или приобретение недвижимого имущества (обязательно свидетельство о заключении брака);

6. Если в сделке участвуют несовершеннолетние (являются собственниками), то нужна справка из органов опеки и попечительства о согласии на отчуждение или приобретение жилого помещения (обязательно свидетельство о рождении);

7. Присутствие с паспортом или нотариально удостоверенное заявление об отказе от преимущественного права покупки отчуждаемого недвижимого имущества остальных собственников (соседей);

8. Заявление (бланк выдается в Управлении Федеральной Регистрационной службы);

9. Квитанция об оплате госпошлины (с каждой стороны сделки);

10. Присутствие сторон сделки с паспортами либо их уполномоченных представителей по нотариально удостоверенной доверенности (нужны будут копии паспортов сторон договора);

Указанный выше пакет документов подается в УФРС.

Как осуществить продажу?

Данная процедура проходит в несколько этапов. Рассмотрим каждый из них подробнее, чтобы соблюсти очередность и предусмотреть все возможные нюансы.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Соблюдение права преимущественной покупки

Все собственники, обладающие долями или частной собственностью в коммунальной квартире, должны быть уведомлены в любой форме.

Внимание! Для того, чтобы подтвердить факт их уведомления рекомендуется отправлять заказные письма почтой России на их почтовый адрес, даже если они живут с вами через стенку: так, извещение будет у вас всегда на руках. Особенно это будет важно при регистрации сделки в МФЦ.

Если в течение месяца с получения вашего уведомления ответа от других собственников не было, то можно приступать к продаже.

Процесс уведомления соседей

Способ извещения Плюсы Минусы Возникающие сложности
Устный Относительно легко можно найти контакт с человеком, не зная его адреса. При заключении сделки нужно иметь документальные подтверждения, об устной форме извещения письменные свидетельства получить сложнее. Не всегда бывает легко найти собственника, чтобы просто поговорить с ним.
По почте России Заказное письмо можно предъявить как факт извещения. Бывает сложно найти адрес собственника. Иногда нужно обращаться ко многих источникам, чтобы найти адрес.
Через нотариуса Высокая степень надежности. Оплата услуг нотариуса – дополнительные расходы. Только денежный вопрос.

В случае, если контакты и местонахождение других собственников неизвестны, нужно:

  1. Заказать выписку о владельцах своей коммунальной квартиры в Росреестре, ЕГРН или ФМС (к заказу должно прилагаться заполненное заявление и оплаченная госпошлина).

    Отправить заказные письма с уведомлениями о продаже комнаты по адресу последней регистрации каждого собственника и повторное уведомление на адрес коммунальной квартиры с указанием имени каждого адресата.

  2. Обратиться к нотариусу, который самостоятельно отправит уведомления всем собственникам за вас. Если по истечению 1 месяца ни одного ответа не поступит, то можно приниматься за продажу.
  3. Подать в суд на имя отсутствующего собственника, чтобы признать его безвременно отсутствующим. Обязательно нужно указать мотивацию своего иска – необходимость обеспечить право собственника на преимущественное право покупки комнаты в коммунальной квартире.

    Суд назначит статус безвременно отсутствующего только лицу, о котором нет никаких данных в течение 1 года и более. Уполномоченные судом сотрудники проведут опросы, узнают максимально возможное количество информации о собственнике.

    В случае, если на его прямой контакт выйти так и не удастся, то суд назначит ответственное за владельца комнаты лицо, которому вы сможете адресовать уведомление о продаже. Тогда, как и в стандартном порядке, он сможет написать согласие или отказ, а может быть и вовсе проигнорировать ваше уведомление, после которого вы можете приступить к продаже.

Необходимые документы

Полный пакет документов состоит из:

  • Договора купли-продажи, заверенного у нотариуса.
  • Акта передачи денежной суммы (расписка с подписями обеих сторон, другие формы).
  • Письменного согласия супруга продавца на продажу (при условии, что продавец находится в браке и не имеет брачного договора; при его наличии – также должен быть приложен к общему пакету).
  • Сведения о соблюдении преимущественного права (письменные извещения о факте уведомления соседей по почте России или нотариально оформленные отказы).
  • Выписка из ЕГРН (или другое правоустанавливающее свидетельство о праве собственности).
  • Тех.план комнаты или нескольких комнаты (площадь общего пользования коммунальной квартиры в план не включается).
  • Справка из паспортного стола, подтверждающая факт выписки всех жильцов.
  • Справка об отсутствии задолженности по ЖКХ.
  • Квитанция оплаты госпошлины 2 000 рублей в МФЦ для оформления сделки.

К обременяющим обстоятельствам при продаже относится не только количество жильцов, но и их состав. При наличии несовершеннолетних детей или недееспособных лиц в составе собственников, то также должно быть предоставлено разрешение на проведение сделки из территориальных органов опеки.

Внимание! Если процесс нотариальных отказов от покупки другими владельцами будет обременен процессами передачи наследства или иными процессами, то все свидетельствующие об этом документы тоже должны быть поданы для рассмотрения.

Составление договора

Для продажи комнаты в коммунальной квартиры будет достаточно стандартного договора купли-продажи, в котором обязательно должны быть указаны эти пункты:

  1. ФИО продавца и покупателя.
  2. Описание объекта с его техническими характеристиками.
  3. Цена сделки.
  4. Список лиц, имеющих право на использование жилплощади (при условии, что собственник был один и все жильцы на момент покупки уже были выписаны, эта графа будет пустой).

Дополнительно по желанию сторон в договоре также можно указать специальные требования, которые не являются обязательными:

  • Условия оплаты, возможность и порядок рассрочки платежа.
  • Условия передачи жилплощади.
  • Сроки осуществления передачи денег и доли в квартире.
  • Ответственность сторон перед друг другом.

В случае если эти пункты не были специально прописаны в договоре купли-продажи, то по умолчанию будут действовать общие законы ЖК РФ, предполагающие передачу денег сразу при сделке и т.д.

Регистрация сделки

Она происходит поэтапно в несколько шагов:

  1. Запись на прием в МФЦ. Выберите подходящее для себя время, забронируйте талон и сохраните его до назначенной даты.
  2. Совместное посещение МФЦ и подача заявления. Сотрудник выдаст фирменный бланк стандартного заявления на оформление имущественных отношений, обе стороны (продавец-покупатель) должны его заполнить и закрепить подписями. Без посещения отделения оформить сделку не удастся.
  3. Назначение даты завершения работы над новыми документами. Оператор МФЦ назовет вам дату, когда новый владелец сможет получить документ о праве собственности. Обычно процесс занимает 2-4 недели.
  4. Получение новых документов. Стороны могут получить свидетельство о купле-продаже в любой срок с момента назначенной даты. Оно будет храниться в отделение в течение 1 месяца, затем оно уйдет в архив, если не будет вовремя забрано.

Так, основная сложность при продаже комнаты в коммунальной квартире – это получение официальных отказов от других собственников. В остальном процесс реализации жилплощади в коммуналке аналогичен с тем, что действует и при продаже комнат, квартир и участков с единоличными хозяевами.

Полезное видео

В видео рассказано о том, каким способом можно уведомить соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире, а также о том, какими законодательными нормами это регулируется:

Что хочу и что могу

Хозяин вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц.

– Собственник вправе сдавать комнату по договору найма (или договору аренды юридическим лицам). При этом разрешение от других собственников и соседей по коммуналке не требуется, подобных указаний законодательство РФ не содержит.

– Нет в законе ограничений по числу арендаторов в комнате. Однако избыточное количество проживающих нанимателей можно расценивать как нарушение прав других собственников коммунальной квартиры. Кому понравится по утрам отстаивать очередь в ванну из-за незваных гостей?

– Запретить соседям принимать у себя гостей никто не может. Но если такие гости нарушают ночной покой соседей, то в столице действует Закон от 12.07.2002 № 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве». В соответствии с ним ночным временем считается период с 23 до 7 часов.

К действиям, нарушающим покой граждан и тишину в ночное время в городе Москве, относятся:

а) использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов и других звуковоспроизводящих устройств, а также устройств звукоусиления, в том числе установленных на транспортных средствах, объектах мелкорозничной торговли – киосках, павильонах, лотках, повлекшее за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;

б) игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение, а также иные действия, сопровождающиеся звуками, повлекшими за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;

в) использование звуковых сигналов охранной сигнализации автомобилей, повлекшее за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;

г) использование пиротехнических средств, повлекшее за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;

д) производство ремонтных, строительных, разгрузочно-погрузочных работ, повлекшее за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время;

е) иные действия, повлекшие за собой нарушение покоя граждан и тишины в ночное время на защищаемых территориях и в защищаемых помещениях в городе Москве.

За нарушение тишины грозит предупреждение или штраф: на граждан – в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на должностных лиц – от четырех до восьми тысяч рублей; на юридических лиц – от сорока тысяч до восьмидесяти тысяч рублей.

– Сторонникам здорового образа жизни вряд ли понравится сигаретный дым на общей кухне.

К сведению для них: В России принят и действует Федеральный закон от 10.07.2001 № 87-ФЗ «Об ограничении курения табака». Но, несмотря на данный закон, курение в коммунальной квартире не запрещено.

В соответствии с данным законом запрещается курение на рабочем месте, в городском и пригородном транспорте, на воздушном транспорте при продолжительности полета менее трех часов, в закрытых спортивных сооружениях, организациях здравоохранения, организациях культуры, на территориях и в помещениях образовательных организаций, в помещениях, занимаемых органами государственной власти.

Как видите, запрет на курение не распространяется на жилые помещения, в частности, на коммунальные квартиры. Правда, готовится закон, который ужесточает требования к курящим, в том числе и в жилых помещениях. Но пока, да и в дальнейшем, решать проблему соседям придется полюбовно. Предпринять какие-либо законные меры воздействия не получится, потому как таких мер пока в России не предусмотрено.

День регистрации

Если у вас, как у собственника комнаты, возникла необходимость зарегистрировать на своей жилплощади кого бы то ни было, то заручаться на это согласием соседей необходимости нет. Другое дело, когда комната не приватизирована. В этом случае потребуется разрешение от наймодателя, который вправе запретить вселение, если площадь жилья на каждого проживающего составит менее 18 кв. м. Однако данное ограничение не касается несовершеннолетних детей, которые вселяются к своим родителям.

Принципиальных отличий по пакету документов для «прописки» в коммунальной квартире нет. Для регистрации по месту жительства необходимы:
– документ, удостоверяющий личность;
– заявление установленной формы;
– документ, являющийся основанием для вселения в жилое помещение (например, свидетельство о собственности).

Для регистрации по месту пребывания (временная «прописка») понадобятся:
– документ, удостоверяющий личность;
– заявление установленной формы;
– документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в указанном жилом помещении (договоры найма (поднайма), социального найма жилого помещения или заявление лица, предоставляющего гражданину жилое помещение).

Кстати

До июля 2008 г. для регистрации в коммунальной квартире требовалось еще два дополнительных документа:

– согласие собственников всех жилых помещений (комнат) в данной коммунальной квартире на вселение гражданина в качестве члена семьи собственника либо члена семьи гражданина, проживающего по договору социального найма, найма, безвозмездного пользования;

– справка об отсутствии тяжелых форм хронических заболеваний у проживающих и вселяющихся лиц, при которых совместное проживание в одной квартире невозможно в соответствии с перечнем соответствующих заболеваний, который устанавливается правительством Российской Федерации.

Эти два документа были исключены из перечня нужных документов для регистрации. 10 июля 2007 года Верховный суд РФ посчитал, что требования о представлении названных документов противоречат Федеральному закону.

Налетай, освободилась

В соответствии со ст. 37 Закона г. Москвы от 14.06.2006 года № 29 «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» освободившаяся комната предоставляется в пользование или в собственность проживающим в квартире нанимателям или собственникам, которые признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий (встали на жилищный учет до 1 марта 2005 года) или жилых помещениях (встали на учет после 1 марта 2005 года).

Если таковых среди проживающих нет, то комната предоставляется в пользование или приобретается в собственность нанимателями и собственниками, которые занимают жилые помещения менее установленной нормы предоставления (18 кв. м) на каждого члена семьи, проживают в городе Москве по месту жительства на законных основаниях в сложности не менее 10 лет и не ухудшали свои жилищные условия более пяти лет.

Освободившиеся комнаты предоставляются в пользование или приобретаются в собственность при условии, что обеспечение площадью жилого помещения граждан, которым данные комнаты предоставляются, будет не менее нормы предоставления на одного человека (18 кв. м) и не более размеров площади жилого помещения, установленных законом.

Предельные размеры площади жилого помещения установлены ст. 20 вышеназванного Закона, в соответствии с которой размер площади жилого помещения не может быть более чем:

1) на семью, состоящую из супругов, – однокомнатная квартира площадью до 44 квадратных метров;

2) на семью, состоящую из двух граждан, не являющихся супругами, – двухкомнатная квартира площадью до 50 квадратных метров;

3) на семью из трех граждан, в составе которой есть супруги, – двухкомнатная квартира площадью до 62 квадратных метров;

4) на семью из трех граждан, в составе которой нет супругов, – трехкомнатная квартира площадью до 74 квадратных метров;

5) на семью из четырех и более граждан – жилое помещение площадью по 18 квадратных метров на одного члена семьи (получившийся размер жилого помещения может быть увеличен не более чем на 9 квадратных метров).

Если нет «нуждающихся», то любой вправе выкупить комнату по рыночной стоимости.

Надежный актив для капитала

Как правило, комнаты в Москве покупают приезжие для того, чтобы «закрепиться» в столице: для прописки, в надежде на снос, расселение и т.д.

Однако, как отмечают риелторы БН «Агент 002», нередко комнаты покупают с целью вложения средств, если не хватает на квартиру. Кроме того, многие московские пенсионеры разменивают квартиры в столице на вариант в области и комнату, чтобы ее сдавать.

Цены в Москве начинаются от 1,6 млн рублей – за такую сумму можно купить комнату площадью 9 кв. м в трехкомнатной квартире в спальном районе. Сильно влияет на стоимость комнат не район и не площадь (как это характерно для квартир), а количество других проживающих лиц – таким образом, комната в «двушке» будет дороже комнаты в четырехкомнатной квартире. Так, комната в «двушке» обойдется в 2 млн рублей, тогда как в четырехкомнатной квартире можно подобрать вариант за 1,8 млн рублей. Примечательно, что по цене квадратного метра комнаты относятся скорее к разряду жилья бизнес-класса, а не эконом.

Самая дорогая московская комната расположена в коммунальной квартире площадью 140 кв.м на Петровке, она продается за 7 млн рублей, в квартире еще 3 лицевых счета.

В Подмосковье можно найти комнату стоимостью от 600 тыс. рублей – правда, в деревянном доме с удобствами во дворе. Хороший же вариант можно подобрать в пределах 50-километровой зоны за 1 млн рублей.

Для покупки комнаты можно взять ипотеку, однако круг банков, занимающихся кредитованием таких объектов, очень узок, поскольку банки считают данный вид недвижимости неликвидным. Однако большое значение имеет тот факт, становится ли заемщик собственником всей квартиры, например, приобретая у соседей последнюю комнату, или с помощью ипотеки требуется купить одну из комнат, так как в первом случае банк получит в залог всю квартиру.

По данным НБИК (Независимое Бюро Ипотечного Кредитования), чтобы купить комнату по ипотеке, достаточно располагать 10% собственных средств на первоначальный взнос, минимальная ставка, на которую сможет рассчитывать заемщик (при первоначальном взносе от 25% и сроке кредита – 5 лет) – 11%, средняя ставка для кредита на 15 лет – 11,9%. Таким образом, имея 200 000 рублей, можно получить ипотечный кредит на 15 лет, а ежемесячный платеж составит 21 847,36 руб.

Кроме того, купить комнату можно и с помощью потребительского кредита (максимальный размер его – 3 млн рублей, потребуются 2 поручителя). На практике заемщик может рассчитывать лишь на 1 млн рублей, а ставки и сроки здесь несравнимо выше, чем при ипотечных кредитах. Исходя из стоимости комнаты в Москве в 2 млн рублей заемщику нужно располагать 1 млн рублей соб-ственных средств. Можно рассчитывать на потребительский кредит на 5 лет под ставку 11–26%, но в среднем ставка будет 19-20%.

Екатерина Дагинова

Александр Вертячих Недвижимость 26 Июня 2018

Пожалуй, самой распространенной крупной покупкой для граждан является недвижимость. Казалось бы, нужны лишь деньги, а уж приобрести-то квартиру или комнату пара пустяков. На примере своей семьи, выбиравшей комнату в коммунальной квартире, могу сказать: это совсем не так просто. Каждый раз, когда перед вами открывается дверь нового «варианта», оставьте за бортом эмоции и сконцентрируйтесь на скучных и малопонятных деталях…

РИСУНОК Игоря КИЙКО

Коммунальная доля

У нас была комната в Ленобласти, которую купила многодетная семья на средства маткапитала. К вырученным деньгам мы добавили возможность использовать и средства своего маткапитала. По расчетам выходило, что хватит на комнату 9 — 10 кв. м в Петербурге. Преследовалась одна стратегическая цель — инвестиционная, для последующего улучшения жилищных условий подросшим детям. Поэтому критерии выбора отличались от тех случаев, когда жилье приобретается «под сдачу» или для личного проживания.

С юридической точки зрения, комната в коммуналке всегда сюрприз. У подобного жилья есть системный изъян: это физически выделенная доля в общей квартире. Из чего следует, что продать ее можно лишь после того, как от права преимущественной покупки в письменной форме откажутся соседи (сособственники). Вот почему потенциальные покупатели вынуждены с особой тщательностью еще на «дальних подступах» проверять все документы.

Те, кто приобретает комнаты, рассчитывая в них жить, обращают внимание на состояние стен и потолка, прикидывают необходимый объем вложений в ремонт и т. п. Охотнику за инвестиционным объектом важно, чтобы комната помимо юридической чистоты обладала следующими желательными качествами для последующей продажи: а) не первый и не последний этаж; б) не мансарда и не полуподвал; в) более-менее правильная форма комнаты; г) адекватные соседи (по крайней мере социально безопасные). Немаловажна и возможность расселения всей квартиры. Это увеличит «капитализацию» вашей комнаты, даже если вы не будете претендовать на все «апартаменты». Список можно продолжать дальше, но мы от теории перейдем к практике — ситуациям, возникшим в нашем конкретном случае.

Мечта поэта

Первая комната, рассмотренная автором этих строк, покоряла с первого взгляда. Пятый (не последний) этаж, вид на Фонтанку, высота потолков 3,5 метра, более-менее опрятные места общего пользования. Единственное «но» — пятиугольная форма, но это придавало данному жилью некий шарм. Увы, мечте не суждено было сбыться: двух сособственников, проще говоря, соседей-владельцев других комнат, так и не удалось найти. Вариант послать им нотариальное уведомления по почте был отброшен ввиду отсутствия данных о месте прописки искомых граждан.

Второй вариант на «мечту поэта» не претендовал изначально, но продавец уж больно красиво расписывал тишину и добрососедскую обстановку в коммуналке. Комнату к тому же можно было без проблем сдать: по словам девушки-продавца, в квартире сдавались почти все комнаты.

Но и это коммерчески выгодное предложение пришлось отмести. Не успели мы с продавцом выйти на улицу, как к нам подошла хорошо одетая дама и с ходу задала моей спутнице вопрос: «Когда же вы разберетесь с безобразиями в вашей квартире!». Опуская подробности: в одной из комнат проживала «семейка» из двух человек, предпочитавшая проводить вечера в веселой компании с такими же, как они, алкоголиками. Продавец сделала вид, что впервые слышит о безобразиях, но она, по-видимому, скрыла от нас реальную картину. И к такому тоже надо быть готовым: далеко не каждому потенциальному приобретателю продавец или риелтор захотят раскрыть тайны «тихой коммуналочки».

На следующем этапе нам «сватали» комнату в чистой мансарде в самом центре города — напротив Московского вокзала. Жить там с детьми было бы проблематично, но с инвестиционной точки зрения комната выглядела привлекательной: ее можно было бы и сдать, и продать.

Все было бы хорошо, если бы продавец, узнав о том, что мы хотим часть суммы оплатить маткапиталом, с ходу не заявила нам: «Денег по маткапиталу мы ждать не будем, нам надо продать срочно, поэтому можем предложить такую схему. Есть один хороший банк, который решит вашу проблему даже без кредита. Вам только надо отдать сертификат, они все сделают». Подобное предложение — «ящик Пандоры». Открыв его, вы можете стать соучастниками преступления, а именно — обналичивания маткапитала.

Увернувшись от перспективы познакомиться с «хорошим банком», удалось найти неплохой, на первый взгляд, вариант: приятная, пусть и не очень опрятная комната во вполне удовлетворительной квартире. Соседи — члены одной семьи. Дом может попасть под реновацию или снос, но сам не рухнет, это точно. Нам показали все документы, кроме пары справок. Пока их получали, продавцы готовили комплект бумаг к сделке.

Приближалась дата сделки, но агент продавцов под разными предлогами уклонялась от выдачи нам требуемых справок и форм. Речь об архивной «Форме 9», где были указаны прописанные, и архивной же «Форме 12», в которой указано в числе прочего, не выписывались ли из данной комнаты осужденные по уголовным статьям граждане либо несовершеннолетние дети и пр.

Эти бумаги показали нам лишь за полчаса до сделки, но об их содержании мы уже догадывались. Как и предполагалось, из данной комнаты один жилец недавно был выписан по месту исполнения наказания. А еще один, бывший владелец жилплощади, оставался по-прежнему прописанным и сохранял право на пользование комнатой. А значит, вселиться в нее либо распорядиться ею мы смогли бы только по решению суда. Считайте, тоже вовремя убереглись.

Дама с собачкой

На этот раз, как пишут в детективных романах, ничто не предвещало беды. Маленькая, но уютная комнатка с видом на канал Грибоедова, отремонтированное парадное, приятная соседка — эдакая дама с собачкой. Ее устраивала цена, не пугала необходимость идти к нотариусу, чтобы оформить отказ от покупки. И вот тут-то грянул гром!

Нотариус, как положено, стал объяснять нашей потенциальной соседке ее права. Естественно, зашла речь о ее праве на выкуп за наличный расчет либо по сертификатам — например, на материнский капитал. И вот тут-то наша «дама с собачкой» вспомнила, что у ее дочери, живущей в Москве, до сих пор не использован этот самый маткапитал (основной, федеральный). И дама теперь твердо настроена сама выкупить комнату, за которую мы уже внесли залог. Деньги нам вернули, но настроение было испорчено надолго.

Еще через неделю мы познакомились с весьма подготовленным продавцом. Она не любила риелторов, поэтому собрала все нотариально оформленные отказы, а также необходимые документы из органов опеки. Это невероятно облегчало нашу задачу, не требовалось «пробивать» адреса прописки сособственников. Но вот беда: концепция «сам с усам» дала сбой. Перед тем как предъявить документы на сделку, мы еще раз перепроверили титульные данные.

Выяснилось, что паспорт у нашей дамы-продавца выписан на одну фамилию, а в правоустанавливающих документах на комнату значится другая. Оказывается, дама не так давно вышла замуж. Паспорт выписала новый, а вот менять «анкетные данные» в документах Росреестра и в «Форме 9» не стала. «Есть же свидетельство о браке, там все написано», — столь наивная позиция шокировала нас, ведь при смене фамилии закон требует переоформить не только паспорт, но и все документы на недвижимость.

Изрядно устав от многочасовых поездок по городу, мы решили взять паузу. Но тут неожиданно выплыл вариант, который, казалось, мог бы претендовать на роль «мечты поэта», если, конечно, тот согласился бы приобрести «угол» в десятикомнатной коммуналке. С юридической точки зрения все было о’кей, кроме одного нюанса: менее трех лет назад из предлагаемой к продаже комнаты был выписан несовершеннолетний мальчик. Документов, подтверждающих, что ребенок позже был где-то прописан, нам не предоставили.

М-да… В случае с несовершеннолетними не все так просто. Сейчас закон позволяет выписывать несовершеннолетних, не являющихся собственниками жилья, в никуда, под честное слово родителей. В этом есть резон: чтобы улучшить жилищные условия для себя и детей, родителям зачастую приходится продавать имеющееся жилье. Однако с прописанными в ней несовершеннолетними объект никто не купит, а подыскать надежный вариант срочной прописки детей не так-то просто.

Теоретически родители свои обязательства должны выполнить. Но всегда остается пусть минимальная, но вероятность проволочки, когда бывшие несовершеннолетние перейдут 18-летний рубеж, не имея своего угла. В этом случае покупателя комнаты ждут суды. Поэтому обязательно нужно требовать документальное подтверждение: а) регистрации ранее выписанного ребенка по месту нового жительства; б) того факта, что новое жилье не является ветхим и что там вообще можно жить. Нам этих доказательств не представили, и от покупки пришлось отказаться.

Короче: нужную нам комнату мы, конечно, купили. На все про все у нас со всеми проверками ушло почти полгода. И это с опытным агентом, имеющим юридическое образование. Поэтому рискну дать совет тем, кто еще «на старте».

В наши времена большинство людей умеют выбирать. Но одно дело — искать ноутбук или пальто и совсем другое — недвижимость. На каждой стадии ее приобретения вас могут подстерегать опасные ловушки, проигнорировать которые означает повесить на себя миллионные риски. Так что, как писали раньше на плакатах, будьте бдительны!

Материал был опубликован в газете под № 112 (6221) от 26.06.2018 под заголовком «Угол с «начинкой».

Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 112 (6221) от 26.06.2018.

Поделиться

Материалы рубрики

30 Июня, 15:46

В Петербурге еще один человек стал жертвой «Ордена пути»

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *