Операции по реализации завершенных строительством жилых домов, жилых помещений и долей в них не облагаются НДС

Серова А.И., эксперт журнала

Журнал «Строительство: акты и комментарии для бухгалтера» № 1/2018

Комментарий к Письму Минфина России от 02.11.2017 № 03-07-11/72106.

В Письме от 02.11.2017 № 03-07-11/72106 представлена позиция Минфина по вопросу применения пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, согласно которому не облагаются НДС операции по реализации жилых домов, жилых помещений и долей в них. Финансовое ведомство сообщило, что в целях классификации объектов в качестве жилых домов и жилых помещений необходимо использовать понятия, содержащиеся в ЖК РФ.

Жилое помещение

ч. 2 ст. 15 ЖК РФ

Изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан: отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства

Виды жилых помещений

ч. 1 ст. 16 ЖК РФ

Жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната

Жилой дом

ч. 2 ст. 16 ЖК РФ

Индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании

Квартира

ч. 3 ст. 16 ЖК РФ

Структурно обособленное помещение в МКД, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении

Комната

ч. 4 ст. 16 ЖК РФ

Часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире

Таким образом, под действие пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ подпадают операции по реализации:

  • завершенных строительством жилых домов;

  • квартир;

  • комнат.

Соответственно, при реализации не завершенного строительством жилого дома освобождение от налогообложения не применяется, в связи с чем налогоплательщик обязан начислить НДС к уплате в бюджет.

  • при реализации не завершенных строительством жилых домов налогоплательщик вправе принять к вычету суммы НДС, предъявленные поставщиками товаров (работ, услуг), ранее использованных для строительства жилого дома;

  • налогоплательщику следует представить в налоговый орган уточненные декларации по НДС и при необходимости по налогу на прибыль организаций.

Руководствуются ли налоговые органы мнением Минфина при проведении проверок? Какой позиции придерживаются суды?

Налоговые органы, как и Минфин, считают, что при реализации недостроенных жилых домов необходимо начислять НДС. Соответственно, признавая эту операцию облагаемой НДС, инспекторы не должны возражать против применения налоговых вычетов.

Вместе с тем далеко не все налогоплательщики следуют разъяснениям Минфина в отношении начисления НДС. Причем при обращении в суд им удается отстаивать правомерность своих действий. Арбитры исходят из того, что для целей применения пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не имеет значения, завершено строительство жилого дома на момент продажи или нет. Судьи считают: если налогоплательщик документально подтвердил жилое назначение недостроенного объекта (свидетельством о праве собственности, техническим паспортом, кадастровой выпиской, кадастровым паспортом и т. д.), нет оснований облагать НДС данную реализацию (см., например, постановления АС МО от 17.06.2016 № Ф05-7769/2016 по делу № А40-80423/2015 и от 09.09.2015 № Ф05-11815/2015 по делу № А40-159834/14, АС ЗСО от 10.03.2015 № Ф04-15896/2015 по делу № А67-333/2014, АС ПО от 13.04.2015 № Ф06-22475/2013 по делу № А65-11907/2014).

Обратите внимание

Рассчитывать на благосклонность судов можно лишь в том случае, если жилое назначение недостроенного объекта не вызывает сомнений. При продаже объекта, представляющего собой нулевой цикл, отстоять право на освобождение от налогообложения не удастся (Определение ВС РФ от 27.04.2015 № 304 КГ15-2879 по делу № А27-1435/2014).

Подведем итог. В случае реализации недостроенного жилого дома налогоплательщику предстоит выбрать один из вариантов:

  • заложить в цену НДС, начислить налог к уплате в бюджет и получить право на применение налоговых вычетов со стоимости товаров, работ и услуг, приобретенных и использованных для строительства;

  • считать операцию освобожденной от налогообложения и быть готовым отстаивать свою позицию в судебном порядке.

Делая выбор, необходимо учитывать следующие обстоятельства. Суды неоднократно признавали, что под действие пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ подпадают в том числе операции по реализации недостроенных жилых домов. Однако такие решения были приняты окружными судами, Судебная коллегия ВС РФ свою позицию по данной проблеме не излагала. В связи с этим нет оснований считать, что арбитры обязательно встанут на сторону налогоплательщика (то есть риск доначисления НДС существует).

Выбор первого варианта также не гарантирует, что продавцу не придется обращаться в суд, но уже по другому поводу – чтобы отстоять право на вычет. Дело в том, что начисление НДС при реализации дает возможность заявить вычет, но не предоставляет его автоматически. Поэтому вероятны споры с налоговым органом, например, в связи с недостатками в оформлении документов (в частности, счетов-фактур). Если, начиная строительство, организация исходила из того, что реализация готовых жилых домов будет освобождена от налогообложения, то контроль правильности оформления входящих счетов-фактур мог быть недостаточным (сотрудники могли руководствоваться принципом «вычет заявлять не будем, соответственно, недостатки в документах не имеют большого значения»).

Поэтому важно убедиться в том, что организацией соблюдены все условия применения вычета, в том числе наличие надлежащим образом оформленных счетов-фактур.

В заключение разберемся с вопросом, в какой момент возникает право на вычет? Выше было отмечено, что в Письме от 13.08.2015 № 03 07 11/46755 Минфин, признавая право налогоплательщика на вычет, указал на необходимость представления в налоговый орган уточненных деклараций по НДС и при необходимости по налогу на прибыль организаций. Означает ли это, что право на вычет возникло в периоде приобретения товаров, работ и услуг, использованных при строительстве проданного недостроенного жилого дома, и именно за эти периоды нужно подать «уточненки» по НДС? Нет, не означает. Право на вычет возникает не ранее того квартала, в котором объект продан и с данной операции начислен НДС к уплате в бюджет. До указанного момента оснований для вычета не имеется, поскольку покупки приобретались для совершения необлагаемых операций (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ) и налогоплательщик не отказался от применения данного освобождения. Противоречия в выводе Минфина нет, просто в тексте письма отсутствует описание конкретной ситуации, в отношении которой даны разъяснения.

Преждевременно заявлять вычет в том периоде, когда принято решение о продаже недостроенного жилого дома и его стоимость отражена в составе товаров. Подтверждением сказанного является Определение ВАС РФ от 19.04.2012 № ВАС-3958/12 по делу № А79-2511/2011, в котором указано следующее. Завершив подготовительный этап строительства жилого дома, результатом которого является фундамент, и зарегистрировав право собственности на объект незавершенного строительства, общество учло его в бухгалтерском учете на счете 41 «Товары» и заявило к вычету спорные суммы НДС. Принимая во внимание функциональное назначение строящегося объекта, а не степень его готовности (завершенность или незавершенность строительства), руководствуясь пп. 22 и 23 п. 3 ст. 149 НК РФ, суд кассационной инстанции признал неправомерным применение обществом названных налоговых вычетов. Заявление об отказе от освобождения от налогообложения организация в инспекцию не представляла. Налоговый орган правомерно отказал в применении вычета.

Ндс при продаже недвижимости физическим лицом

  • Ндс при продаже недвижимости физическим лицом
  • Организация продает квартиру физлицу: бухучет и налогообложение
  • Ндс при продаже квартиры
  • Надо ли платить подоходный налог с продажи квартиры?
    • Особенности налогообложения покупки и продажи недвижимого имущества для юридических лиц

Ндс при продаже недвижимости физическим лицом На основании пункта 1 статьи 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения у налогоплательщика, применяющего упрощенную систему, учитываются доходы от реализации, определяемые в соответствии со статьей 249 НК РФ, а также внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 НК РФ.

Ндс при продаже квартиры

  • индивидуальный предприниматель;
  • не является резидентом Российской Федерации;
  • организация.

Также на уровень исчисляемого налога влияет и тип объекта сделки. Все сделки с нежилой недвижимостью облагаются подоходным налогом и налогом на добавленную стоимость (НДС).

Подоходный налог считается главным налогом, которым облагаются все физические лица. НДС выставляется отдельным пунктом вместе со стоимостью недвижимости в счет-фактуре, и после оплаты НДС, продавец переводит эти восемнадцать процентов на счет в налоговом органе.
Подоходным налогом облагается только прибыль юридического лица, полученная в результате проведения сделки.

Организация продает квартиру физлицу: бухучет и налогообложение

Внимание

Имущественные выплаты по НДФЛ для физического лица предоставляются ему при приобретении жилого помещения, в том числе квартиры. Размер этих вычетов состоит из суммы, которая по факту потрачена плательщиком на строительство, приобретение жилья или его части на территории РФ, но не может составлять более 2 миллионов рублей.

Выплаты могут предоставляться следующим образом, на выбор налогоплательщика:

  1. перечисление суммы непосредственно налоговым органом, после подачи заявителем налоговой декларации и по истечении текущего отчетного периода;
  2. получение выплаты от работодателя до окончания налогового периода, который служил для оформления сделки.

Второй способ предусматривает написание письменного заявления покупателем к работодателю с предоставлением соответствующей справки из налоговой инспекции.

Rieltor — ask

Доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.Организация продает квартиру физлицу: бухучет и налогообложение 22 и п. 23 п. 3 ст.

149 НК РФ не подлежит обложению НДС (освобождается от налогообложения) на территории РФ реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.

При этом, если налогоплательщиком осуществляются операции, подлежащие налогообложению, и операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения), налогоплательщик обязан вести раздельный учет таких операций (п.

Ндс при продаже квартиры Напомним, что, согласно статье 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения.

Ндс с продажи квартиры

Так, если имеет место сокрытие крупных сумм налога на доходы от продажи недвижимости (например, продажа предпринимателем квартир и иного недвижимого имущества), то указанное является основанием для возбуждения соответствующих уголовных дел.

Более того, ведение производства по уголовным делам приостанавливает слушание по соответствующим налоговым спорам в арбитражных судах (определение ВС РФ от 29.12.2016 № 301-КГ16-17938 по делу № А79-8952/2015).

Итак, при продаже недвижимости гражданами уплачивается НДФЛ, индивидуальными предпринимателями — НДФЛ (или осуществляется учет продажи недвижимости при определении налогов в рамках УСН), организациями — НДС (за исключениями, установленными законодательством, в частности при продаже жилой недвижимости) и налог на прибыль.

Какой существует налог с продажи недвижимости?

Важно

По факту к коммерческим объектам относятся торговым, складские, административные, земельные участки и многие другие. Сделки с объектами нежилой коммерческой недвижимостью регулируются не только налоговым кодексом, ряд вопросов попадают под земельное и гражданское право.

Продажа физическим лицом С 2013 года налог с продажи недвижимости физическим лицом не изменился. В ситуации, когда в роли продавца физическое лицо и продавец является резидентом Российской Федерации, а срок владения этой недвижимостью (квартирой, коттеджем, загородным домом или дачным участком) свыше трех лет, — налог равен нулю.

Но, когда со дня покупки недвижимости еще не истекло трех лет, а вы уже решили её продать, ваш доход от сделки будет облагаться подоходным налогом. Кроме налогообложения, налоговым кодексом предусмотрены налоговые льготы для физических лиц.

Ндс при продаже квартиры физическим лицом

Иногда выгодно предварительно договориться и за определенную плату поделить собственность на двух-трех владельцев, получить тройной вычет и значительно сэкономить на уплате налогов.

  • Учет расходов – это означает, что вы подтверждаете документами расход, понесенный на покупку и на ремонт объекта сделки. И сумма налога при продаже недвижимости рассчитывается по следующей формуле: (Доход от сделки – Понесенные расходы)*13%. Например, вы купили жилую недвижимость за 3 000 000 рублей, но через полтора года возникли обстоятельства, вынуждающие вас продать эту недвижимость. Все документы, подтверждающие покупку, есть у вас на руках, а текущая стоимость уже выросла на 600 тысяч. (3 600 000 — 3 000 000)*13%= 78 тысяч рублей.
  • Применять обе льготы одновременно вам не позволят.

Соответственно, если нельзя снизить НДФЛ на сумму расходов, например, в том случае, когда недвижимость была подарена или получена по наследству, то налоговая инспекция может при продаже насчитать 13 процентов НДФЛ плюс 18 процентов НДС. Кроме того, возможно начисление пени, а также штрафа в размере 20 процентов от неуплаченных налогов.

То есть имеется вполне реальный риск при продаже недвижимости потерять до половины ее стоимости. Но большинство российских рантье не спешат сообщать о своем арендном бизнесе в налоговую инспекцию.

Мифы и реальность

Прежде всего, хотелось бы развенчать миф о возврате НДС при покупке недвижимости физическому лицу – этого не существует в принципе. По сути, происходит подмена понятий. Приобретая, например, квартиру, физлицо может рассчитывать на возврат подоходного налога (НДФЛ), уплаченного им ранее. Компенсация будет перечисляться ему одним платежом по итогам налогового периода, следующего за периодом, в котором была совершена покупка, или постепенно, ежемесячно, в виде отсутствия удержания с дохода 13% налога.

По аналогичной схеме происходит возврат НДС юридическому лицу при покупке объекта недвижимости. Осуществляется уменьшение налоговых обязательств организации посредством возврата суммы НДС из бюджета на ее расчетный счет, либо путем компенсации в счет будущих налоговых платежей. Обязательным условием для возмещения (при соблюдении общих требований, установленных законом) выступает доказанное соответствие стоимости объекта актуальным ценам рынка недвижимости, а также грамотный раздельный учет входного НДС.

Алгоритм возврата налогов при покупке недвижимого имущества

Чтобы получить имущественный налоговый вычет физлицу (как мы выяснили, возврат НДС при покупке недвижимости физическим лицом – ошибочное понятие, имеет место возврат НДС при покупке недвижимости юридически оформленной организацией), следует подготовить все необходимые документы и передать их в инспектирующий орган. В стандартный список бумаг входят:

  • удостоверение личности, ИНН;
  • справка по форме 2-НДФЛ;
  • заполненная декларация 3-НДФЛ;
  • заявление на получение имущественного налогового вычета;
  • документы, связанные с приобретенным объектом недвижимости (свидетельство права собственности, договор купли-продажи, расчетные квитанции, подтверждающие размер расходов, и прочие, исходя из конкретной ситуации).

Как вариант, документацию можно отослать по почте, или оформить возврат НДФЛ через работодателя. После остается дождаться результатов проверки (срок ее проведения – до 3 месяцев), и, при их положительном значении, денежных выплат.

Оформление возврата НДС по факту покупки недвижимости юридически зарегистрированным лицом происходит также путем представления в ИФНС пакета соответствующих документов.

Налогообложение юридических лиц при продаже недвижимости – СПИК

NEW!!! ВСЕ УСЛУГИ ТЕПЕРЬ И В МОСКВЕ ПО ЦЕНАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА!

Продажа недвижимости юридическим лицом всегда подлежит налогообложению. Размер выплат зависит от нескольких факторов, но они обязательны независимо от того, покупается или продается здание, квартира, офис и т.п.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *