Оформление разрешений на перепланировку и переоборудование нежилых помещений

Нормативно-правовые основания для перепланировки нежилого помещения:
Закон г.Москвы от 29 сентября 1999 г. № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» (с учетом изменений и дополнений).
Распоряжение Мэра Москвы от 31 июля 1996 г. № 166/1-РМ «Об упорядочении проведения переоборудования и перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах г.Москвы» (утвержден Порядок оформления разрешений на переоборудования и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах).
К вопросам перепланировки и переоборудования помещений в отдельно стоящих нежилых зданиях применение данных актов возможно в рамках аналогии закона, поскольку отсутствует специальный нормативно-правовой акт.

Прежде всего необходимо разграничить понятия перепланировки и переоборудования:
— перепланировка нежилого помещения может предусматривать изменение расположения, метража, ликвидацию комнат относительно технической документации (поэтажных планов, экспликаций), например, по данным БТИ (экспликации) комната № 5 учитывается как кабинет, соседняя комната № 6 учитывается как торговый зал. Пользователь (собственник) нежилого помещения намеревается расширить площадь торгового зала за счет поглощения площади кабинета;
устройство в стенах дверных (оконных) проемов либо заделка существующего дверного (оконного) проема;
устройство антресольного этажа в целях увеличения площади торгового зала.
Примечание: главным признаком перепланировки является улучшение эксплуатационных качеств нежилого помещения при сохранении его функционального назначения и сохранения существующих схем инженерных и других коммуникаций (помещение офисного типа может улучшаться в рамках перепланировки только при сохранении офисного назначения; помещение торгового типа — только в торговых целях);

— переоборудование нежилого помещения предусматривает изменение его функционального назначения, например, в случае изменения вида деятельности организации (торговая деятельность заменяется деятельностью по оказанию бытовых услуг, например, создается салон красоты, парикмахерская, и т.д.). В данном случае термин «перепланировка» помещения выполняет техническую, а не юридическую функцию, так как устройство салона красоты или парикмахерской не столько сопряжено с изменением существующей планировки комнат, сколько с переносом сантехнических, нагревательных приборов, оснащением рабочих мест дополнительным сантехническим оборудованием, прокладку подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей, устройством вновь и переоборудованием существующих туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов.
Законом г.Москвы от 7 апреля 2004 г. внесено существенное изменение в пункт 3 статьи 1 Закона г.Москвы от 29 сентября 1999 г. № 37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы»:
— в случае переустройства помещения должны быть сохранены общие технико-экономические показатели в пределах габаритов объекта переустройства.
Для уяснения этих ограничений необходимо использовать содержащиеся в нормативных актах определения и толкования данных понятий:
технико-экономические показатели (применительно к жилому зданию) представляют собой: этажность, надземную часть, подземную часть, строительный объем, общая площадь квартир, площадь жилого здания, количество квартир, число комнат, стоимость введенных в действие основных фондов (Приказ Госстроя РФ от 31 марта 1998 г. № 17-71); .
габариты, в контексте Закона г.Москвы 1999 г., по всей видимости представляют собой границы здания по наружным несущим стенам.
Важной составляющей стадией согласований и разрешений является оформление ввода помещения после перепланировки в эксплуатацию. Оформляется специальным Актом с участием Владельца помещения (арендатора, субарендатора, собственника или иного уполномоченного лица), балансодержателя здания (если встроенное, встроено-пристроенное нежилое помещение в жилом доме — например, Дирекция единого заказчика, ТСЖ, управляющая компания), предприятия, отвечающего за техническое состояние и эксплуатацию здания (например, ГРЭП, РЭП и т.д.), проектной организации, строительной организации, выполнившей работы по перепланировке, в лице ее уполномоченного представителя, соответствующей службы пожарного надзора, при необходимости (в случае согласования разрешительной и проектной документации) соответствующей службы санитарного надзора.
Примечание: в настоящее время в число обязательных документов для государственной регистрации изменений объекта права (нежилого помещения) Акт ввода в эксплуатацию не указан, однако его оформление желательно, так как этот документ юридически подтверждает техническую возможность его использования в целях деятельности Заказчика и безопасность с точки зрения соответствия выполненных работ проектной документации. В Акте ввода в эксплуатацию необходимо указать, кроме общих сведений (площадь помещения после перепланировки, основания для проведения перепланировки и другие сведения), также организацию-проектировщика, организацию-подрядчика.

Основные этапы получения согласований и разрешений (выполнения Договора
Заказчиком)

На основании Доверенности от Заказчика необходимо письменно обратиться в уполномоченный орган (Префектуру, МВК округа).
К заявлению Заказчика обязательно прилагаются следующие документы или их копии:
— нотариально заверенные копии учредительных документов;
— нотариально заверенные копии правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, подтверждающих те или иные права Заказчика на занимаемое помещение (объект перепланировки, переоборудования);
— документы БТИ со сроком действия не более 1 года со дня их выдачи (копия технического паспорта, выписка из технического паспорта, экспликации, поэтажные планы). На поэтажных планах могут быть графически показаны предполагаемые изменения, кроме изменений, затрагивающих несущие конструкции, общедомовые инженерные коммуникации и архитектурный облик здания;
— письменное согласие балансодержателя здания (эксплуатационной организации, управляющего зданием) на проведение в помещении перепланировки (переоборудования). При этом управляющий зданием обязан ознакомить с намечаемой перепланировкой собственников или нанимателей смежных помещений и оформить с учетом их желания акты о техническом состоянии смежных помещений. Акты прилагаются к заявлению Заказчика, в котором он обязан гарантировать свободный доступ в помещение уполномоченных должностных лиц (например, на основании Договора о техническом надзоре, заключенного с ГРЭП, ДЕЗ и т.д.) для проверки хода и результатов перепланировки (переоборудования) помещения;
— в случае, если перепланировка (переоборудование) затрагивает несущие конструкции, общедомовые инженерные системы (коммуникации) или архитектурный облик здания необходимо представить на МВК проектную документацию, согласованную с ее разработчиками, а также договор об авторском надзоре за реализацией проекта на перепланировку (переоборудование);
— если изменяется функциональное назначение помещения к заявлению прилагаются соответствующие разрешительные документы (например, помещение торгового типа предполагается использовать для оказания медицинских услуг), подтверждающие, в соответствии со строительными, санитарными нормами и правилами, возможность использования данного помещения в других целях;
— договор страхования гражданской ответственности перед третьими лицами за причинение вреда жизни, здоровью или имуществу, возникшее в ходе работ по перепланировке (переоборудования), заключенный Заказчиком услуг, либо письменные согласия на проведение перепланировки (переоборудования) от всех собственников помещений, как жилых, так и нежилых.
Срок рассмотрения заявления на перепланировку (переоборудование) не может превышать 1 месяца, включая время на экспертизу проектной документации.
Уполномоченный орган (МВК, префект) выдает разрешение на перепланировку (переоборудование) при условии их предварительного согласования с надзорными органами.

Разрешение на перепланировку выдается без предварительного согласования с надзорными органами только в случае, если предполагаемая перепланировка, в том числе сопряженная с перестановкой оборудования внутри этого помещения или их заменой на аналогичное по параметрам и техническому устройству оборудование, не затрагивает несущие конструкции, общедомовые инженерные системы и архитектурный облик здания.

Согласование перепланировки. Перепланировка.

  • Переустройство нежилых помещений, расположенных в жилых домах
  • Согласование проекта электроснабжения помещения
  • Разрешение на реконструктивные работы
  • Перевод жилого помещения в нежилой фонд
  • Оформление чердаков
  • Оформление разрешений на перепланировку помещений
  • Стоимость услуг

Заявка на услуги

Чем грозит самовольное переустройство

Если перепланировка квартиры не требует разрешения, хозяину квадратов не грозит ничего. Он может спокойно продавать, менять, дарить недвижимость, приглашать в гости представителей надзорных органов. Небольшая нелегитимная перепланировка.

Последствия крупной нелегальной перепланировки квартиры без согласования плачевны. Конечно, пока факт трансформации площадей не выявлен, владелец помещения живет спокойно, иногда и десятки лет. Но если он захочет продать или подарить квартиру, либо на последствия перепланировки пожалуются соседи, придется пытаться ее узаконить.

Некоторые граждане трансформируют свое жилище, как им заблагорассудится, поэтому легализация не всегда удается. Такому человеку придется заплатить штраф – 2500 рублей и восстановить недвижимость в соответствии с техпланом.

Если хозяин «квадратов» отказывается, и суд не встает на его сторону, его квартира может быть продана на аукционе, а часть средств от реализации пойдет именно на возвращение проектных характеристик. При этом желание бывшего собственника учтено не будет.

Даже если вам кажется, что запланированное переобустройство жилья не должно нуждаться ни в согласовании, ни в получении разрешения, лучше все же получить консультацию в БТИ. Возможно, есть необходимость внесения изменения в технический и кадастровый паспорт или даже потребуется создание проекта. Лучше утвердить все изменения заранее, чем впоследствии платить штрафы и судиться.

Реконструкция: Градостроительный Кодекс РФ, суть понятия, его виды и прочая информация по теме

В 1-ой статье ГСК изложен полный перечень понятий, которые важны и часто используются в данном законодательном акте. 14-ый пункт статьи определяет суть рассматриваемого нами понятия, согласно его положениям можно выделить следующее: «Реконструкция – это любой вид изменений параметров объекта строительства (здания, жилого помещения, постройки и т.п.), которое влечет за собой его существенное видоизменение или вовсе изменение класса строительного объекта».

Это связано с тем, что на территории России ведется кадастровый учет всех строительных объектов. Именно в него полномочные организации обязаны вносить всю информацию обо всех строительных объектах, построенных в нашей стране. Помимо данных о процессе регистрации и месторасположение строения, кадастр содержит и технический план объекта, информация в котором всегда должна быть актуальна.

Переоборудование это градостроительный кодекс

Согласно распоряжения №118-р от 27. 05.2005 г. Глава администрации г. Самары возложил полномочия по выдаче разрешений на переустройство и перепланирование жилых помещений и принятию их в эксплуатацию на администрации районов г. Самары, а распоряжением № 136-р от 15.06.2005г. полномочия по выдаче решений на переустройство и перепланирование нежилых помещений, жилых помещений в нежилые и принятие их в эксплуатацию возложил на Департамент строительства и архитектуры администрации.

Завершение переустройства и (или) перепланировки квартиры подтверждается актом приемочной комиссии (ч. 1 ст. 28 ЖК РФ), который должен быть направлен в организацию (орган) по учету объектов недвижимого имущества. «Поскольку законодатель здесь уже не устанавливает предельные сроки давности приемочной комиссии с момента подачи собственником заявления о завершении перепланировки квартиры, поступление акта приемки в органы БТИ по инициативе местных чиновников может всячески затягиваться», считает Камышанский В. П.. Таким образом, констатирует он «возникает вопрос о возможности осуществления изменений в квартире, минуя описанную выше процедуру при условии, что такие действия не будут угрожать жизни и здоровью людей и не нарушают прав и законных интересов третьих лиц (ст. 1 ГК РФ)».

Правовая регламентация переустройства и переоборудования жилого помещения

— стабильностью вида целевого назначения нежилых помещений (продовольственный магазин, парикмахерская, кафе и т.п.) — по аналогии с разрешенными видами деятельности, перечисляемыми в градостроительных регламентах (ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

С вступлением в силу Жилищного кодекса РФ актуальным стал вопрос о пределах ограничения права собственности гражданина на жилое помещение. Как установлено Гражданским кодексом РФ, право собственности может быть ограничено только законом. Поэтому нарушение прав собственников дома, связанное с возведением кем-то из жильцов жилой надстройки (мансарды) и т.д., сопряженное с частным разрушением и отчуждением их общего имущества и изменением доли в собственности, является недопустимым. В соответствии со ст. 678 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая регулирует отношения и по социальному, и по коммерческому найму, наниматель не вправе производить переустройство жилого помещения без согласия наймодателя. Понятие «перепланировка» в Гражданском кодексе Российской Федерации не использовано.

Главная страница

При использовании данных терминов следует руководствоваться определе­ниями, содержащимися в следующих документах: Инструкция о порядке состав­ления статистической отчетности по капитальному строительству, утвержденная постановлением Госкомстата России от 24.09.93 № 55-87(р) ВСН 58

К реконструкции действующих предприятий относится переустройство существующих цехов и объектов основного, подсобного и обслуживающего назначения, как правило, без расширения имеющихся зданий и сооружений основного назначения осуществляемое по комплексному проекту на реконструкцию предприятия в целом, целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменен номенклатуры продукции, в основном без увеличения численности работающих.

14) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) — изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов;

При использовании данных терминов следует руководствоваться определениями, содержащимися в следующих документах: Инструкция о порядке составления статистической отчетности по капитальному строительству, утвержденная постановлением Госкомстата России от 24.09.93 N 185, ВСН 55-87(р), ВСН 58-88(р), ВСН 42-85(р), Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденное постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 N 279.

Жизнь и смерть Градостроительного кодекса» (сценка для двух исполнителей)

Понимаете, самый вредный документ, который был написан, первый гвоздь, с которым мы мучаемся – это Градостроительный кодекс. Кто писал? В Гарварде или еще где-то? В Государственной думе есть хоть один профессионал, который работает или работал в сфере проектирования, который понимает эти законы? Нет! Не хочу ни ругать, ни хвалить советские времена, но тогда государство брало на себя ответственность за все и привлекало в органы власти и архитекторов, и проектировщиков, и инженеров, и конструкторов. Сегодня никого нет, все это вымыто. Мы рассуждаем о каких-то встречах, беседах, но почему в комитетах, в органах власти нет высоких профессионалов дела? Ни в областных, ни в каких. Сегодня генеральный план города может делать кто угодно, не говоря уже о территориальных планах. Кто за это несет ответственность? Никто. Нет в Думе профессионалов, нету!

Наши читатели могут на досуге разыграть эту сценку самостоятельно или высказать свои мнения в комментариях к этой публикации. Отметим только, что наша редакция ни в коей мере не претендует на авторство этого произведения, поскольку все реплики героев взяты из реальной жизни.

Юридические публикации на сервере

Применение в данном случае правил ч. 5 ст. 29 ЖК к новому собственнику недопустимо, поскольку действие (бездействие) нового собственника никоим образом не связано с: 1) использованием жилья не по назначению; 2) нарушением прав и интересов соседей; 3) бесхозяйственным обращением с жильем .

Аналогичные претензии есть и к ч. 6 ст. 29 ЖК РФ, в которой закреплено правило, согласно которому к новому собственнику жилого помещения, ставшему собственником в связи с приобретением жилья на публичных торгах, а также к собственнику, являвшемуся наймодателем по расторгнутому в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК договору, орган, осуществляющий согласование, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном для прежнего собственника органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов в установленном ч. 5 ст. 29 ЖК порядке.

Статья 30 ГрК РФ

В генеральной карте (схеме) зонирования выделяются территориальные зоны по основному виду разрешенного использования недвижимости, расположенные в границах каждой зоны: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерно-транспортной инфраструктуры, рекреационные, сельскохозяйственного использования, специального назначения, военных и иных режимных объектов, прочие территории, а также территории, резервируемые для государственных и муниципальных нужд. В генеральной карте (схеме) могут устанавливаться основные параметры допустимых строительных изменений недвижимости, характеризующие общие принципы застройки территориальной зоны: плотность, этажность застройки, особые требования к архитектуре зданий и сооружений.

Инженерно-технические объекты, сооружения и коммуникации, обеспечивающие реализацию разрешенного использования для отдельных земельных участков (электро-, водо-, газообеспечение, канализование, телефонизация и т.д.), являются всегда разрешенными при условии соответствия строительным и противопожарным нормам и правилам, технологическим стандартам безопасности, иным нормам и требованиям.

Работы, которые можно делать без разрешения

Перепланировка или переустройство — это работы, которые отражаются на плане БТИ: снос перегородок, перенос газовой плиты и сантехники, новые дверные проемы. Если работы на плане квартиры не отображаются, это не перепланировка. Согласовывать их не нужно — даже если прийти с такой просьбой в Мосжилинспекцию, услугу она не окажет.

Иногда бывает, что люди думают, что делают серьезный, капитальный ремонт и его обязательно нужно согласовать в Мосжилинспекцией, но на самом деле это не так — не нужно готовить проектную документацию, заказывать план БТИ, платить пошлины и ждать разрешения. Можно просто сделать ремонт, не обращаясь ни в какие инстанции.

Критерии, по которым можно понять, что согласование с Мосжилинспекцией не требуется:

  • перегородки внутри квартиры остаются на месте;
  • дверные и оконные проемы остаются на месте;
  • сами двери остаются там, где предусмотрены на плане БТИ;
  • конструкция пола не меняется;
  • сантехника, трубы, газопровод — все остается на своих местах.


На плане квартиры отображается, где расположены дверные проемы и есть ли в них двери. Если дверь демонтируют и оформляют арку, это перепланировка, так как на плане БТИ это не указывается. Если заменить дверь на другую, даже если она будет открываться в другую сторону, перепланировкой это не будет, так как на плане ничего не изменится.

Примеры работ, которые не нужно согласовывать:

  • замена электропроводки, когда нужно штробить стены;
  • прокладка новых труб для санузла;
  • выравнивание стен под покраску или под обои;
  • установка новых дверей;
  • замена окон;
  • замена ванны, унитаза, раковины, мойки;
  • отделка помещения — покраска стен, замена обоев и потолочного покрытия.

Эти работы не считаются перепланировкой и не требуют согласования даже при желании собственника квартиры. Если подать документы в Мосжилинспекцию с просьбой выдать разрешение на такие работы, она откажет. В соответствии с постановлением Правительства Москвы № 508-ПП на работы, которые не предполагают внесение изменений в план БТИ, разрешение в принципе не выдается.

Работы, которые на практике можно не согласовывать

Есть ряд несущественных ремонтных работ, которые при желании можно согласовать с Мосжилинспекцией, но по факту это будет лишними хлопотами. Если выполнить их без разрешения, проблем не будет — ни при продаже квартиры, ни при ее сдаче в аренду.

Речь идет вот об этих работах:

  • устройство встроенного шкафа;
  • демонтаж встроенного шкафа;
  • устройство остекления балкона;
  • демонтаж остекления балкона.

Если весь ремонт состоит из встроенного шкафа или замены остекления на балконе и нет какой-то серьезной перепланировки, которая безусловно требует согласования, на практике можно обойтись без получения разрешения от Мосжилинспекции и составления акта о переустройстве. Серьезный ремонт — это объединение санузла, изменение конфигурации комнат, перенос дверных проемов.

При желании согласовать такие работы можно. Для этого достаточно составить эскиз перепланировки — у нас это можно сделать за 5 тысяч рублей. Однако, кроме этого, нужно будет вызвать техника БТИ, чтобы он отразил на плане, что вы демонтировали шкаф или остекление балкона, — это еще примерно 10 тысяч рублей.

Потратив 15 тысяч рублей, чтобы сделать все строго по закону, можно нажить себе ненужные проблемы. Если при осмотре квартиры техник БТИ найдет, кроме заявленного встроенного шкафа, какие-то недочеты по ремонту, он отразит их в плане квартиры и придется их устранять.

Например, многие не обращают внимание на такое требование строительных норм, как наличие порожка на входе в санузел. Он должен быть высотой минимум 2 см и выполнен из плитки и гидроизолирован. Дверная коробка порожком не считается. Если такое будет выявлено при осмотре квартиры, придется переделывать недочеты, снова вызывать техника из БТИ, тратить время и деньги.

Ремонт без ошибок: основные правила и частые нарушения


Так выглядит порожек при входе в санузел.

Учитывая, что никаких проблем при продаже квартиры устройство встроенного шкафа или остекление балкона не принесет, есть смысл провести все согласования, когда будете делать полноценный серьезный ремонт с переоборудованием или перепланировкой квартиры.

Жителям последних этажей мы советуем согласовать остекление балкона.

Дело в том, что у балконов на средних этажах сверху расположен балкон другого этажа, поэтому остекление не вызывает проблем. На последнем этаже для этого приходится делать дополнительную кровлю. За этой кровлей никто не следит, так как управляющая компания отвечает только за крышу самого дома.

В результате зимой на козырьках таких балконов образуются сосульки и лед, если их своевременно не чистить, они могут упасть и причинить вред людям и машинам, припаркованным рядом с домом. По этим причинам сейчас обсуждаются предложения по запрету таких работ.

Если живете на последнем этаже и хотите остеклить балкон, есть смысл согласовать эти работы с Мосжилинспекцией, на случай если в будущем такие работы запретят.

Согласование переноса дверного проема

При перепланировке жилых помещений часто возникает вопрос о необходимости согласования переноса дверного проема. Ведь трансформации площадей при этом не происходит.

Здесь есть тот же нюанс, что и при возведении новой переборки. Если конструкция, где изменяют местоположение двери или делают арку, легко демонтируется, то и с проемами тоже проблем не будет. Никакого разрешения или последующего узаконивания такие действия не требуют, поскольку и перепланировкой жилья не считаются.

Но в иных случаях перенос дверного проема в некапитальной стенке потребует обращения в БТИ. Ведь, несмотря на то, что изменений по площадям не было, двери отмечены в техплане. Поэтому документацию придется обновить. Но сделать это проще, нет необходимости даже менять записи в Росреестре.

Внесения новых данных в техплан здесь будет достаточно, в отличие от трансформации проемов в капитальных стенах. Там необходимо разрешение жилинспекции, ведь такое переобустройство способно повлиять на конструктивные характеристики жилого здания.

Есть в формировании или зашивке проемов и запрещенные моменты. Так, нельзя прорубать второй проход на кухню. В этом случае создается аэродинамическая труба, которая ухудшает вентиляцию. Также нельзя видоизменять оконные проемы в капитальных стенах.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *