Обязанности и ответственность управляющего ТСЖ многоквартирного дома. Что подразумевает эта работа?

Кто такой управляющий ТСЖ?

При создании жилтоварищества владельцы помещений в доме выбирают руководящие органы – председателя и правление, члены которого входят в ТСЖ. Управляющий не обязательно должен являться членом товарищества, работать в котором ему предстоит. В принципе управляющий и председатель ТСЖ — это синонимы.

Привлекаемый управленец в большинстве случаев получает широкий круг полномочий для решения вопросов, связанных со своей деятельностью по управлению домом, но всегда остаётся лицом, подчинённым председателю и правлению. Председатель является выборным руководителем, подотчётным общему собранию, а управляющий – привлекаемым наёмным работником, подотчётным руководящим органам товарищества собственников жилья.

СПРАВКА. Управляющий представляет интересы товарищества по доверенности, выданной правлением, в отличие от председателя, который имеет право выступать от имени ТСЖ без доверенности (п. 2 ст. 149 ЖК РФ).

Общая информация

Как вы знаете, на сегодняшний день в нашей стране существует две организационно правовые формы управления многоквартирным домом.

Первая из них – это УК, организация с четко установленной структурой, правами и обязанностями по части управления.

Но не всегда собственники помещений в многократном доме прибегают к такой форме. Намного больше привлекает вариант товарищества собственников жилья. На это есть ряд причин.

В первых, во главе данной организации стоят владельцы помещений в многоквартирном доме, а значит, даже верхушка организации будет заинтересована в облагораживании постройки.

Во вторых, такая организационно правовая форма работает намного слаженнее, проще и подчиняется общедомовому собранию в лице собственников жилья. Конечно, в товариществе есть своя иерархия. В ней наблюдается присутствие правления – активных собственников, а также председателя.

Именно председатель во многом ответственен за выполнение тех или иных действий по устройству общедомового имущества.

Но совсем недавно частым явлением в составе товарищества собственников стало присутствие управляющего тсж. Многие до сих пор не знают о его наличии, а те, кто знают, не могут понять, что это за лицо и какие важнейшие функции оно выполняет.

Если вам также неизвестны ответы на эти вопросы, предлагаем ознакомиться вам с текстом нашей статьи и почерпнуть для себя новую, а главное, полезную информацию.

Зачем нужен председатель?

Управляющий необходим жилтовариществу в случаях, когда:

  1. организация имеет проблемные задолженности;
  2. выборное руководство не обладает достаточной компетенцией для решения проблем;
  3. у жилтоварищества отсутствуют налаженные контакты с поставщиками ресурсов и подрядными ремонтными компаниями.

Отсутствие контактов и низкая компетентность часто присутствуют в самом начале работы ТСЖ, когда жильцы решили отказаться от управляющей компании.

Привлечение руководителя, подчинённого жильцам-собственникам квартир в лице руководства ТСЖ позволяет получить грамотное управление, сохранив контроль над руководством.

Чтобы сменить УК, необходимо провести общее собрание с явкой не менее половины всех собственников, а увольнение не справляющегося с работой управляющего проводится по решению председателя правления, избираемого жильцами из числа пользующихся доверием лиц.

Жилтоварищество может работать и без привлечения специалистов со стороны, если избранное руководство обладает:

  • достаточным количеством свободного времени;
  • опытом работы в жилищной сфере;
  • налаженными связями с поставщиками ресурсов;
  • умением работать с должниками.

ВАЖНО! При отсутствии перечисленных данных у руководства ТСЖ ими должен обладать нанимаемый управленец.

Как назначается руководитель?

Если общее собрание постановило принять на работу руководителя со стороны, то с выбранным на данную должность работником оформляется письменный договор, который может быть двух видов:

  1. трудовое соглашение по ТК;
  2. гражданско-правовая сделка.

Вид заключаемого соглашения зависит от целей, для которых привлекается управляющий. Заключение договора в рамках трудового законодательства происходит в случаях, когда товариществу необходим управляющий в качестве постоянной административной штатной единицы. В данном случае управляющий является подчинённым председателя, выступающего в роли работодателя.

Гражданско-правовой контракт заключается с привлекаемым специалистом на ограниченный срок для следующих целей:

  • решения проблем с крупными задолженностями (антикризисное управление);
  • обучение руководству;
  • формирование постоянного кадрового состава;
  • передача опыта сотрудничества и контактов с поставщиками и ремонтными фирмами.

При отношениях с управляющим на условиях срочного контракта жилтоварищество в лице председателя выступает заказчиком услуг по антикризисному или обучающему управлению на условиях, оговорённых в тексте контракта.

СПРАВКА. Утверждение формы контракта и его существенных условий определяется общим собранием жильцов-членов товарищества или на заседании правления, в зависимости от положений устава.

Гражданский срочный контракт с привлекаемым руководителем заключается на срок от 3-х до 12-ти месяцев, а трудовой договор обычно на срок действия полномочий руководства ТСЖ – 2 года, в соответствии с п. 2 ст. 147 ЖК РФ.

В чём заключается работа?

Основным направлением деятельности привлечённого для управления ТСЖ специалиста является организация работы персонала и заключение договоров со сторонними организациями, обеспечивающими многоквартирные дома коммунальными ресурсами и выполняющими ремонтные работы.

Взаимодействие привлечённого руководителя с жилтовариществом может происходить следующими способами:

  1. полное доверительное управление;
  2. управление отдельной сферой деятельности ТСЖ;
  3. работа с подрядчиками.

Соглашение о полном доверительном управлении предполагает выдачу управляющему доверенности от председателя на неограниченные полномочия действий от имени товарищества. Такое соглашение заключают при необходимости антикризисного управления, когда товарищество имеет ряд неотложных проблем, решить которые необходимо в короткие сроки для нормализации функционирования жилищно-коммунальной системы многоквартирного дома.

Неограниченные полномочия также выдаются управляющему в «ленивых» ТСЖ, созданных в домах с небольшим количеством квартир.

ВНИМАНИЕ! Договор частичного управления заключается при необходимости наладить отдельную сферу деятельности жилтоварищества, например, подобрать постоянные кадры на ответственные финансовые должности или организовать работу ремонтной службы.

Часто управляющий привлекается для налаживания взаимодействия ТСЖ с фирмами-поставщиками ресурсов (тепла, воды, электричества и т.д.), такая необходимость часто возникает в первые месяцы перехода многоквартирного дома от обслуживания при помощи УК к жилищному товариществу.

В таком случае с привлекаемым специалистом заключается гражданско-правовой договор и передаются полномочия исключительно в сфере заключения соглашений с внешними организациями. Специалисты в данной области часто выступают в роли ИП и работают по договору одновременно в нескольких ТСЖ.

Скачать договор доверительного управления

Права и обязанности главы товарищества собственников жилья

Полномочия главы ТСЖ зависят от типа договора, на основании которого он взаимодействует с товариществом. При полном доверительном управлении руководитель ТСЖ обладает следующими правами:

  • представление интересов жилтоварищества как юридического лица в муниципальных органах власти и надзорных службах;
  • формирование штата сотрудников по своему усмотрению;
  • заключение договоров от имени товарищества на поставку ресурсов или выполнение работ по ремонту общего недвижимого имущества;
  • распоряжение финансовыми средствами ТСЖ;
  • выступление от имени организации при работе с должниками;
  • получение доступа ко всей архивной документации.

Для достижения уставных целей управляющий может изменять размер заработной платы, увольнять сотрудников и нанимать новых. При антикризисном управлении привлекаемый управленец может быть наделён полномочиями учреждать или ликвидировать штатные единицы без одобрения общего собрания, чтобы ускорить процесс нормализации работы жилищной структуры.

СПРАВКА. В рамках распоряжения финансами товарищества управляющий получает доступ к расходованию средств расчётного счёта и резервных фондов товарищества, расположенных на специальных счетах.

При заключении договоров с внешними организациями привлечённый руководитель вправе самостоятельно определять условия оплаты и выполнения работ, не советуясь с правлением, но неся при этом всю полноту ответственности за перерасход средств организации или срыв поставок ресурсов.

При работе с должниками привлекаемый специалист имеет право санкционировать приостановку предоставления услуг таким должникам до полной выплаты долга или начала выполнения платежей. Размер задолженности, при наличии которой должникам можно приостановить услуги, определяется управляющим, который также вправе взыскивать долги по услугам ЖКХ в судебном порядке, представляя в качестве истца интересы жилищного товарищества.

К основным обязанностям стороннего руководителя относятся:

  1. организация бесперебойных поставок ресурсов в виде тепла, газа, воды и электричества жителям домов, относящихся к ТСЖ;
  2. контроль над деятельностью штатных сотрудников;
  3. обеспечение рентабельности штатных единиц;
  4. подготовка отчётов о расходовании средств, получаемых от жильцов и от хозяйственной деятельности;
  5. формирование приходно-расходных смет и отчёт перед собранием об их выполнении;
  6. контроль поступлений платежей от жильцов;
  7. работа с жителями-должниками по услугам ЖКХ;
  8. организация работ по ремонту общего недвижимого имущества (подъездов, подвалов и т.д.);
  9. ведение хозяйственной деятельности с целью привлечения дополнительных средств;
  10. заключение договоров на проведение капитальных ремонтных работ;
  11. организация благоустройства территории.

Периодичность формирования отчётов о деятельности управляющего определяется трудовым соглашением в каждом конкретном случае. При длительных и бессрочных контрактах формируются ежегодные отчёты, а при договорах на короткий срок (до трёх месяцев) специалист отчитывается по факту предоставления услуг по управлению.

ВАЖНО! Организуя предоставление жильцам многоквартирного дома коммунальные ресурсы, нанятый управляющий не выступает их поставщиком, так как является физическим лицом.

Ресурсы предоставляются от имени ТСЖ вне зависимости от того, кто подписывал договор с ресурсоснабжающими организациями – председатель или наёмный руководитель.

В рамках хозяйственной деятельности управляющий может передавать пустующие помещения ТСЖ в аренду сторонним лицам, направляя вырученные средства на нужды многоквартирного дома.

Чем занимается?

Управляющий – это физическое лицо, которое также осуществляет деятельность по благоустройству в товариществе собственников жилья. Если вам так удобно, то может считать его наемным работником.

На это лицо возлагаются свои определённые уставом и договором с собственниками обязанности. Как правило, это преимущественно административные функции, которые связаны с организацией работы всех членов товарищества и наемных работников.

При этом данный сотрудник может даже обладать статусом индивидуального предпринимателя и являться приглашенным для выполнения тех или иных обязанностей. Он может осуществлять свою деятельность за вознаграждение сразу в нескольких товариществах собственников жилья.

Кроме того, важно знать, что с этим гражданином можно заключать два вида договора.

Первый – это всем известный и популярный трудовой договор.

Заключается между тсж и управляющим. В нем прописываются основные обязанности сторон, права, а также необходимые условия сотрудничества.

Нередко с ним могут заключать и гражданско-правовой договор, который также имеет юридическую силу.

Отличительной особенностью данного акта является тот факт, что сотрудник становится объектом, оказывающим услуги на определённых условиях определенный промежуток времени, а не постоянным работником как в случае с трудовым договором.

Способы взаимодействия с ТСЖ

Существуют две модели взаимодействия управляющего и товарищества собственников и каждая прижилась в той или иной мере.

Первая модель сводится к тому, что данный сотрудник осуществляет контроль, тогда когда деятельность осуществляют наемные работники на постоянной основе.

Такая схема проста для сотрудника, но не выгодна с точки зрения расхода бюджета.

Вторая модель сводится к тому, что управляющий снова осуществляет контроль, работы ведутся подрядчиком. Простота такой схемы в том, что подрядчик нанимается разово, а не на постоянной основе.

Это дает возможность сэкономить денежные средства в момент, когда нет работы и не нужно оплачивать работнику простой.

Обязанности и права

Такой наемный руководитель имеет множество прав и обязанностей.

С последними мы ознакомились в пункте выше.

Что же касается прав, то данный руководитель может рассчитывать на своевременную оплату своего труда, на отпуск, а также на соблюдение своих трудовых прав.

Никто не вправе безосновательно уволить его, только если иное не предусмотрено трудовым договором или гражданско-правовым.

Ответственность

Как и любое другое должностное лицо, данный сотрудник имеет штрафную и материальную ответственность за неисполнении каких либо действий или нарушение пунктов договора.

Законом не предусмотрена конкретная ответственность, но уставом товарищества определена возможность взыскания с сотрудника денежных средств в рамках профилактики от некорректных действий.

Если вы до сих пор не знаете, есть ли в вашем доме наемный руководитель, пора бы выяснить это факт. Вполне вероятно, что это лицо уже давно исправно выполняет свою функцию, а вы об этом даже не догадывались.

Ознакомьтесь с его деятельностью ведь только вы, зная состояние своего дома, можете судить об эффективности работы этого должностного лица.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Зачем нужен?

Такой наемный сотрудник, как мы уже сказали, повышает эффективность производимых работ. Он выполняет одновременно роль контролера, менеджера и аналитика, решает, кого следует заменить, на чем лучше сконцентрироваться, а что может подождать.

Такой руководитель в последние годы стал незаменимой фигурой, так как, имея соответствующий опыт работы он может без труда определить основные направления действий, а также доложить о том, если какой, то из работников плохо справляется с работой или же вовсе отлынивает от нее.

Может ли ТСЖ работать без данного наемного сотрудника? Очень долгое время товарищества собственников жилья функционировали без них и это вполне всех устраивало.

Но сегодня, когда целью всех организаций является увеличение функциональности эта должность просто необходима для того, чтобы иметь максимальный контроль над происходящим и максимально эффективно использовать ресурсы.

Правда, многие собственники жилья в многоквартирных домах не понимают необходимости в подобной должности. Данные лица считают, что платят денежные средства в качестве вознаграждении совершенно не достойному их лицу.

На самом деле это не так и работу хорошего сотрудника будет видно уже спустя пару месяцев. Если же нет, то всегда можно поставить вопрос на общедомовом собрании о его увольнении и разрыве договора с таким лицом.

Ответственность по закону

В рамках своей деятельности по организации работы ТСЖ привлечённый администратор подотчётен:

  • председателю;
  • общему собранию;
  • ревизионной комиссии;
  • жилищной инспекции.

При заключении договора доверительного управления правление отсылает копию текста в орган жилищного надзора, который вправе контролировать деятельность нанятого администратора на предмет соблюдения жилищного законодательства в сфере управления имуществом многоквартирных зданий.

Раз в год или в квартал нанятый руководитель отчитывается перед правлением о проделанной работе, а копию отчёта направляет ревизору.

Управляющий в товариществе несёт ответственность за свою деятельность в рамках:

  • гражданского законодательства;
  • трудового кодекса;
  • уголовного кодекса.

Гражданская ответственность возникает у лица, подписавшего с товариществом срочный контракт на оказание ряда услуг, по исполнению условий данного контракта.

СПРАВКА. Материальная ответственность возникает при заключении договора найма и регулируется нормами главы 39 ТК РФ.

Обычно при заключении трудового контракта подписывается отдельное соглашение об ответственности за активы товарищества, к которым могут относиться финансовые средства, размещённые на расчётных счетах, а также движимое имущество в виде снегоуборочной техники, числящейся на балансе, ремонтного оборудования и т.д.

Если деятельность руководителя приведёт к возникновению аварий с существенной порчей имущества жильцов-собственников помещений в доме, или руководитель будет уличён в незаконной растрате средств, то он будет привлечён к уголовной ответственности в соответствии со ст. 160 и ст. 293 УК РФ, предполагающими наказания от штрафа до лишения свободы, в зависимости от размера причинённого товариществу и жильцам ущерба.

Итак, управляющий привлекается в ТСЖ со стороны для организации и налаживания его работы при отсутствии необходимой компетенции у избираемых из числа жильцов руководителей. Подробное описание в договоре с управляющим порядка его регулярной отчётности поможет сделать его деятельность прозрачной и подконтрольной собственникам квартир в доме.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *