На что обратить внимание при заключении договора на аренду квартиры

В этой статье мы бы хотели остановиться преимущественно на отличиях договора аренды и найма жилья. Договорами найма и аренды жилого помещения являются договоры,по условиям которых, имущество передается во временное пользование и владение другой стороне на возмездной основе (за плату).

Стороны договоров

В том случае, если жилье сдают физическому лицу, заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник или уполномоченное им на законных основаниях лицо, сдающий жилье, называется наймодателем, а лицо желающее снять жилье — нанимателем (ч. 1 ст. 671 ГК РФ).
В случае, если нанимателем выступает юридическое (фирма), а не физическое лицо (гражданин) стороны сделки обязаны заключить не договор найма, а договор аренды жилья, по условиям которого юридическое лицо сможет использовать арендуемое помещение только для проживания граждан, например своих сотрудников (ч. 2 ст. 671 ГК РФ). По договору аренды стороны именуются арендатором (тот, кто арендует жилье) и арендодателем (тот, кто сдает жилье в аренду).

Форма договоров

Договор найма и аренды жилого помещения обязательно должен быть заключен в письменной форме (ч. 1 ст. 609 ГК РФ, ч. 1 ст. 674 ГК РФ).
Несоблюдение письменной формы договора аренды и найма жилого помещения лишает стороны договоров права в случае спора друг с другом ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, однако не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Кроме того, несоблюдение формы заключения договор аренды и найма жилья может повлечь в последствии признание этих сделок недействительными (ст. 162 ГК РФ).

Регистрация договоров

Если договор аренды жилого помещения заключен после 4 марта 2013 г. и срок его действия составляет более 1 года, он в обязательном порядке должен быть зарегистрирован (ч. 2 ст. 609 ГК РФ).
Договор найма жилья регистрации в обязательном порядке не подлежит, однако стороны могут зарегистрировать такую сделку добровольно.

Срок действия договоров

Договор аренды считается заключенным сторонами на срок, определенный соглашением сторон. В том случае, если срок аренды жилого помещения договором не определен, он считается заключенным сторонами на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон сделки может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за три месяца. Максимальный срок действия договора аренды жилого помещения законом не ограничен (ст. 610 ГК РФ).
Договор найма жилья не может заключаться на срок на срок, превышающий 5 лет. В том случае, если конкретный срок действия договора найма стороны не определили, договор считается заключенным ими на 5 лет (ст. 683 ГК РФ).

Расторжение договоров

Расторжение договора аренды по инициативе сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).
Арендодатель может потребовать расторжения договора аренды через суд, когда арендатор:
— пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
— существенно ухудшает имущество;
— более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
— не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендатор имеет право расторгнуть договор аренды через суд в случае, когда:
— арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию
имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
— переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
— арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
— имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Досрочное прекращение договора найма жилого помещения имеет определенные особенности в сравнении с расторжением договора аренды жилья. Так договор найма может быть расторгнут нанимателем в любое время с согласия совместно проживающих с ним других граждан, при наличии письменного предупреждения об этом наймодателя не менее чем за 3 месяца (ч. 1 ст. 687 ГК РФ).
В судебном порядка наймодатель может расторгнуть договора найма жилья в следующих случаях:
— невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
— разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (ч. 2 ст. 687 ГК РФ).
Кроме вышеуказанных оснований, договор найма жилого помещения может быть расторгнут любой из сторон в случае, если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния (ч. 3 ст. 687 ГК РФ).

В случае возникновения каких-либо вопросов или необходимости профессиональной помощи в страховых спорах,спорах о возмещении причиненного вреда или арбитражных судебных разбирательствах, Вы всегда можете позвонить нам или написать свой вопрос на наш электронный адрес.

Правовое регулирование пролонгации

Наем жилого помещения регламентируется главой 35 ГК РФ. К нюансам, которые не установлены статьями данного раздела, можно применять положения об аренде. В частности пролонгация договора найма регламентирована статьей 684 ГК РФ. Применять ее необходимо, исходя из срока, на который заключалась сделка.

Согласно положениям законодательства наймодатель обязан уведомить съемщика о желании продлить договор на тех же или иных условиях либо о намерении прекратить отношения за три месяца по истечении срока, на который заключалась сделка. Форма такого извещения не регламентирована, поэтому сделать это можно в личном разговоре. Но рекомендовано использовать письменное уведомление, поскольку при возникновении спорных ситуаций, оно послужит доказательством в судебном разбирательстве. Особенно такой вид извещения стоит применять, если с нанимателем не сложились доверительные отношения или были какие-то конфликты.

Уведомление о продлении или нежелании пролонгировать договор составляется в двух экземплярах. Один из них вручается нанимателю. Он должен на обоих экземплярах поставить свою подпись, которая подтвердит факт того, что съемщик оповещен. Также наймодатель может отправить уведомление заказным письмом с описью вложения и извещением о вручении.

В зависимости от периода, на который заключена сделка, можно разделить договора на:

  1. Краткосрочные. Они оформляются на 11 месяцев и не подлежат государственной регистрации. Такой вид договоров наиболее распространен, поскольку не требует дополнительных временных и денежных затрат, связанных с внесением сведений в реестр.
  2. Долгосрочные. Заключаются на год и более. Законодательство ограничивает максимальный срок найма жилого помещения пятилетним периодом. Они требуют обязательной государственной регистрации.
  3. Без указания срока действия. Согласно пункту 1 статьи 683 ГК РФ такие договора считаются заключенными на пять лет.

Пролонгация должна производиться в зависимости от срока, на который заключен договор.

Продление краткосрочного найма

При краткосрочных отношениях одна из сторон должна обратиться к другой с уведомлением о желании продлить документ на тех же или других условиях. После достижения консенсуса по этому вопросу участники сделки составляют дополнительное соглашение в письменном виде.

Необходимо учитывать, что, если в дополнительном соглашении указывается продление срока договора, к примеру, в формулировке: «срок предоставления помещения увеличивается на 10 месяцев» и совокупный период составляет больше года, аренда становится долгосрочной. В таком случае к правоотношениям будут применяться все положения о длительном найме.

Если стороны устанавливают посредством дополнительного соглашения новый срок, не превышающий 11 месяцев, аренда остается краткосрочной. Для этого необходимо указать в тексте договора начало течения периода с момента подписания дополнительного соглашения.

При краткосрочном найме не применяются положения статьи 684 ГК РФ о преимущественном праве продления и автоматической пролонгации. Если стороны не уведомили друг друга о желании продолжить правоотношение или не достигли консенсуса по условиям, договор расторгается в связи с истечением периода, на который он заключался.

Что делать, если время действия документа истекло?

Алгоритм действий сторон, которые не имеют друг к другу претензий, и хотят продолжать взаимоотношения зависит от положений заключенного ранее договора. Наиболее благоприятным с юридической точки зрения считается автоматическая или формализованная пролонгация. Она возможна только в том случае, если данный пункт был указан в первоначальном договоре.

Продление аренды осуществляется на период, равный самому соглашению. Что делать, если срок договора истек, но стороны продолжают его исполнять? Стороны могут прописать автоматическое продление (при отсутствии претензий просто продолжают выполнять соглашение), а также более формализованный вариант пролонгации, который включает в себя уведомление хозяина, например, за три месяца.

Если соглашение уже подписано, а положения о пролонгации в нем нет, есть еще один вариант – подписать дополнительное двухстороннее соглашение о продлении периода найма или хотя бы обменяться письмами на этот счет (закрепить стремления пролонгировать сделку).

В большинстве случаев стороны не предпринимают никаких действий во избежание бумажной волокиты. Однако такие взаимоотношения не защищены законом. Если дело дойдет до судебного иска, то в проигрышной позиции окажется прежде всего владелец недвижимости. Ему будет сложно доказать, что после окончания договора наниматель еще какое-то время проживал в квартире и пользовался коммунальными услугами, соответственно, должен выплатить плату и оплатить коммунальные счета.

Советуем арендодателям все без исключения взаимоотношения с гражданами, пользующимися жильем, оформлять документально. При документальном оформлении все стороны сделки будут защищены законом и смогут отстоять свои права.

Как продлить?

Статья 684 Гражданского Кодекса РФ дает нанимателю преимущественное право на заключение нового договора. Данное право можно реализовать через продление существующего договора. Для этого нанимателю необходимо связаться с владельцем недвижимости (юристы советуют вести переговоры в письменном виде) и оформить пролонгацию (если такой пункт был в договоре) /подписать новое двухстороннее соглашение.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *