Можно ли сдавать?
Аренда помещений под коммерческие цели, как правило, оплачивается выше, чем для проживания, поэтому многих собственников интересует, можно ли сдать квартиру в качестве места для офиса?
Такая аренда возможна, и существует два основных пути сдачи. Наиболее очевидный предполагает перевод квартиры в нежилой фонд. Для этого жильё должно подходить под определённые требования:
- Располагаться на первом этаже (или над нежилым помещением).
- Иметь отдельный вход (это иногда встречается в домах старого фонда) или возможность его обустроить.
- На этой площади никто не прописан.
- Нет каких-либо обременений и прав третьих лиц на недвижимость.
ВНИМАНИЕ: Если для переоборудования необходимо использовать часть придомовой территории и/или общего имущества жильцов, придётся получать их согласие.
Для этого проводится собрание, на котором нужно собрать не менее двух третей голосов в свою пользу.
Этот вариант предполагает первоначальные затраты, и порой немаленькие. Нужно платить и за сам перевод в другую категорию, и за перепланировку, если она понадобится. К тому же не каждая квартира отвечает перечисленным требованиям.
Другой способ основывается на знании жилищного законодательства, а точнее, 17-й статьи ЖК. Согласно ей, законно проживающий в квартире имеет право использовать её для коммерческой деятельности с определёнными ограничениями. В законе не сказано, что проживание должно быть постоянным.
Поэтому квартиры иногда сдаются индивидуальным предпринимателям. А они, имея право проживать в ней, используют помещение для работы. Для юридических лиц этот вариант не подходит, поскольку они снимать жильё могут только для проживания своих сотрудников, а не для коммерческой деятельности.
Этот способ обычно менее доходен, чем сдача нежилой недвижимости. Но в то же время это выгоднее, чем сдавать квартиру для проживания. Разница в цене может составить около 20-25%.
Правила сдачи помещения
В обоих случаях важно обращать внимание, с какой целью арендуется квартира. Арендатором не должны нарушаться права соседей. И в жилом помещении, и в нежилом, если он располагается в многоквартирном доме, нельзя размещать:
- промышленное производство;
- магазины и другие заведения, работающие после 23 часов (или, тем более, круглосуточно);
- другие заведения, в которых уровень шума превышает допустимый.
СОВЕТ: То есть вариант сдачи недвижимости под офис подходит под существующие требования.
Чисто по Закону нет, так как квартира это жилое помещение, вот сам ИП в своей квартире может осуществлять коммерческую деятельность, если есть согласие остальных собственников, а вот сдавать официально другому ИП не может.
ЖК РФ Статья 17. Назначение жилого помещения и пределы его использования. Пользование жилым помещением
1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.
2. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
3. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ «О свободе совести и о религиозных объединениях». Жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.
(в ред. Федеральных законов от 06.07.2016 N 374-ФЗ, от 15.04.2019 N 59-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
4. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
(в ред. Федерального закона от 23.07.2008 N 160-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
На что обратить внимание?
Прежде всего необходимо обратить внимание, для какой цели арендуется квартира. Помимо перечисленных пунктов, нужно принимать во внимание и другие.
Например, если деятельность предполагает ежедневный приём клиентов, это может вызвать недовольство жильцов. Часто им не нравится большое количество посторонних людей около дома и в подъезде. Если они оставляют во дворе свои автомобили, это может стать ещё одним поводом для недовольства.
Ещё одна немаловажная деталь – надёжность арендатора. Существует риск неуплаты и порчи имущества. Поэтому лучше выбирать компании и предпринимателей, существующих не первый день.
Роль 1 этажа
Квартиры, располагающиеся на первом этаже, больше подходят для сдачи.
- Во-первых, в нежилой фонд почти всегда можно перевести только их.
- Во-вторых, и жилые квартиры такого расположения пользуются большей популярностью. Это происходит из-за того, что в такой офис проще найти дорогу. Это обеспечивает больший поток клиентов, а, значит, подобная недвижимость будет пользоваться большим спросом.
Кроме того, часто рядом уже находятся помещения, использующиеся с коммерческими целями. Это означает, что будет меньше рисков недовольства ближайших соседей.
Договор: инструкция по составлению
Важной составляющей взаимовыгодной аренды является договор. Он составляется в письменной форме от руки или на компьютере. Единого бланка нет, но обязательно нужно включить некоторые обязательные сведения.
Договор составляется, как правило, примерно так:
- Сверху пишется дата и место (город) заключения, ниже – слова «Договор аренды».
- Далее указывается, между кем договор заключается.
К примеру, при аренде у физических лиц необходимо указать:
- ФИО;
- номер и серию паспорта, кем и где выдан;
- адрес прописки.
Для юридических пишутся такие данные:
- Полное название.
- ФИО представителя (это может быть генеральный директор или другой сотрудник).
- Основания, по которым действует представитель (Устав для директора, доверенность в остальных случаях).
- После этого необходимо указать условия, на которых заключается договор.
К существенным относятся:
- срок;
- стоимость;
- порядок оплаты.
ВАЖНО: Если одно из условий, которые относят к существенным, не указано, договор может быть признан недействительным. В таком случае есть риск не получить оплату по нему.
- Также указывается, кто и каким образом оплачивает коммунальные услуги. Можно включить и другие условия по желанию сторон.
- Внизу договор скрепляется подписями сторон. Для организаций нужно указать их реквизиты. Если в дальнейшем возникнет необходимость внести какие-либо изменения, это можно сделать дополнительным соглашением к договору. Его также должны подписать обе стороны.
Скачать образец договора аренды под офис
Аренда квартиры под офис – довольно выгодный способ распоряжения ей. Но при этом необходимо соблюдать определённые правила. Зато такой вариант приносит больший доход, чем традиционная сдача для проживания.