Договор купли-продажи недвижимости

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

Чтобы сделка для нас (Продавца) прошла ровно и без эксцессов, лучше заранее подготовить проект (шаблон) Договора купли-продажи квартиры (ДКП) и согласовать его с нашим Покупателем. Тогда в последний момент, при заключении сделки, не придется с ним спорить, и выяснять, кто кого неправильно понял.

Согласование проекта договора лучше провести за день-два до открытия аккредитива или до закладки денег в банковскую ячейку (см. предыдущий шаг ИНСТРУКЦИИ).

Заключение Договора купли-продажи квартиры между физическими лицами может происходить как в простой письменной форме (ППФ), так и в нотариальной форме, по согласованию сторон, за исключением тех случаев, когда требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки (эти обязательные случаи указаны по ссылке).

Участие нотариуса в сделке обходится несколько дороже, но значительно облегчает подготовку и процесс подписания договора, снимая многие вопросы и разногласия между сторонами. На практике услуги нотариуса, чаще всего, оплачивает Покупатель, т.к. это больше в его интересах.

Но для нас нотариус тоже может быть полезен. Дело в том, что мы, как Продавец, очень чувствительны к сроку регистрации сделки, т.к. если он будет неожиданно увеличен (см. приостановление регистрации), то мы рискуем пропустить свой период доступа к деньгам (в ячейке или на аккредитивном счете).

А регистрация перехода права на основе нотариально удостоверенного договора происходит не только с большей вероятностью, но и в 3 раза быстрее (т.к. регистратору уже нет необходимости проводить юридическую экспертизу договора после нотариуса).

Кроме того, нотариус также может взять на себя и сам процесс регистрации перехода права по договору. Да и денежные взаиморасчеты по сделке купли-продажи квартиры также можно провести через нотариуса (см. по ссылке как это делается).

Как происходят альтернативные сделки с квартирами? Какой там порядок действий? – см. по ссылке.

Если же на нотариусе решили сэкономить, то простую письменную форму (ППФ) договора нам могут предложить составить специализированные юридические компании. Причем, вместе с проектом договора сразу составляется и Акт приема-передачи квартиры, который нам понадобится впоследствии.

В Договоре купли-продажи квартиры (ДКП) должны быть отражены (обязательно) все существенные условия договора, а также (не обязательно, но желательно) те дополнительные условия, которые мы обговорили с нашим Покупателем – например, по поводу сроков «выписки» из квартиры, по поводу порядка и способа проведения расчетов, дополнительных гарантий и обязательств, штрафных санкций и т.п.

Какие именно дополнительные условия стоит включать в договор, зависит от конкретной ситуации, и от пожеланий сторон сделки. Можно почитать об этом по ссылке выше, посмотреть образцы договоров, или просто посоветоваться с юристом на эту тему.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку, если кредит за нее еще не выплачен? Смотри в этой заметке по ссылке.

Распределение расходов на сделку мы обговорили с Покупателем еще на этапе внесения аванса (см. соответствующий шаг ИНСТРУКЦИИ по ссылке), и тоже внесли этот пункт в договор.

Вообще, все тонкости и нюансы условий заключения Договора купли-продажи квартиры (ДКП) должны интересовать, в первую очередь, Покупателя (см. об этом раздел ИНСТРУКЦИИ: Покупатель >> «Вторичка» >> …). Ведь он покупает не столько конкретный предмет/объект, сколько некий виртуальный продукт, под названием «право». И насколько этот «виртуальный продукт» обоснован, надежен и защищен, будет зависеть от действий самого Покупателя – в частности, от того, насколько полно и грамотно он сформулирует условия ДКП.

У нас же, как у Продавца, главная забота – проследить, чтобы этот договор после регистрации сделки позволял бы нам получить доступ к деньгам. То есть в нем должны быть прописаны именно те сведения (адрес квартиры, имя Покупателя), которые будут проверяться сотрудниками банка при нашем доступе к ячейке или для раскрытия аккредитива.

Как правильно организовать денежные расчеты в альтернативной сделке с квартирой – см. по ссылке.

Договор купли-продажи недвижимости: бланк

Бланк договора здесь.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

недвижимого имущества № _____

г. ___________________ ___________________________»___» ______________ _______ г.

1.ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель – принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество (далее – Имущество):

  • объект 1 — по адресу: ________________________________________;
  • объект 2 — по адресу: ________________________________________.

Организация-проектировщик (исполнитель строительных работ) ______________.Характеристики объектов: ________________________________________.

1.2. Имущество принадлежит Продавцу на праве собственности на основании ________________________________________.

1.3. Схема расположения указанных в п.1.1 настоящего договора объектов недвижимого Имущества на земельном участке приведена в Приложении №1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора.

1.4. Продавец гарантирует, что он является единственным собственником отчуждаемого Имущества, что передаваемое по настоящему договору Имущество никому другому не продано, не заложено, не является предметом спора, под арестом или запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

2. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

2.2. Согласно ст. 552 ГК РФ к Покупателю одновременно с правом собственности на Имущество, указанное в п.1.1 настоящего договора, переходит право пользования земельным участком площадью _______ кв.м, который занят этим недвижимым Имуществом и необходим для его использования, на тех же условиях, что существовали для Продавца.

2.3. Права Покупателя на земельный участок подлежат оформлению и государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

2.4. Продавец обязуется предоставить все необходимые документы для оформления прав Покупателя на земельный участок, а также совершить иные действия, необходимые с его стороны, для оформления прав Покупателя.

3. ЦЕНА ДОГОВОРА

3.2. Цена договора включает цену права на передаваемый земельный участок, занимаемый Имуществом. Продавец не вправе требовать дополнительной оплаты за передачу права на земельный участок.

3.3. Все расходы по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое Имущество и по оформлению прав на земельный участок несет Покупатель. Настоящие расходы не включаются в сумму, указанную в п.3.1 настоящего договора, и уплачиваются по мере необходимости и своевременно.

4. ПОРЯДОК ОПЛАТЫ

4.4. Все расчеты по настоящему договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

4.5. Обязательства Покупателя по оплате соответствующей части стоимости Имущества считаются выполненными с момента списания денежных средств с расчетного счета Покупателя.

5. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

5.2. Со дня подписания передаточного акта Покупателем ответственность за сохранность Имущества, равно как и риск его случайной порчи или гибели несет Покупатель.

6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

6.1. Продавец обязан:

6.1.1. Передать Покупателю в собственность Имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п.1.1 настоящего договора.

6.1.2. Обеспечить явку своего уполномоченного представителя для подписания передаточного акта, а также предоставить Покупателю все необходимые документы и совершить все необходимые действия для государственной регистрации настоящего договора и оформления прав землепользования.

6.2. Покупатель обязан:

6.2.1. Оплатить выкупленное Имущество в полном объеме.

6.2.2. Принять Имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.

6.2.3. Нести все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Имущество и оформлением прав на земельный участок.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.2. В случае уклонения Продавца от подписания передаточного акта Имущества и/или предоставления документов для оформления прав на земельный участок в соответствии с п.2.3 настоящего договора Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере _______% от суммы договора.

7.3. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной из Сторон обязательств по настоящему договору виновная Сторона возмещает другой Стороне убытки, причиненные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств, в соответствии с действующим законодательством РФ.

8. ПЕРЕХОД ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

8.1. Государственная регистрация перехода права собственности на Имущество производится после подписания Сторонами передаточного акта.

8.2. Право собственности на Имущество возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке.

9. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

9.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств по нему.

9.2. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

10. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

11. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

11.3. В случае невозможности совершения и/или регистрации сделки по одному из объектов сделка может быть совершена по любому из объектов.

12. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец

  • Юридический адрес: ______________________________
  • Почтовый адрес: ______________________________
  • Телефон/факс: ______________________________
  • ИНН/КПП: ______________________________
  • Расчетный счет: ______________________________
  • Банк: ______________________________
  • Корреспондентский счет: ______________________________
  • БИК: ______________________________
  • Подпись: ______________________________

Покупатель

  • Юридический адрес: ______________________________
  • Почтовый адрес: ______________________________
  • Телефон/факс: ______________________________
  • ИНН/КПП: ______________________________
  • Расчетный счет: ______________________________
  • Банк: ______________________________
  • Корреспондентский счет: ______________________________
  • БИК: ______________________________
  • Подпись: ______________________________

Договор купли-продажи жилого дома

Бланк договора здесь.

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛОГО ДОМА № _____

г. ____________________ ___________________________»___» ______________ _______ г.

ПАСПОРТНЫЕ ДАННЫЕ СТОРОН

Продавец

  • Адрес регистрации: ______________________________
  • Почтовый адрес: ______________________________
  • Телефон/факс: ______________________________
  • Паспорт серия, номер: ______________________________
  • Кем выдан: ______________________________
  • Когда выдан: ______________________________
  • Подпись: ______________________________

Покупатель

  • Адрес регистрации: ______________________________
  • Почтовый адрес: ______________________________
  • Телефон/факс: ______________________________
  • Паспорт серия, номер: ______________________________
  • Кем выдан: ______________________________
  • Когда выдан: ______________________________
  • Подпись: ______________________________

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Была ли Запись полезна? 3 из 3 читателей считают Запись полезной.

Основываясь на договоре купли-продажи недвижимости, одна из сторон (продавец) должна передать другой стороне (покупателю) во владение объект недвижимости за определенную договорную плату. В качестве объекта недвижимости, здесь подразумеваются: здание, квартира, земельный участок либо жилой дом.

Сторонами соглашения о купле-продаже недвижимости могут быть любые лица: и физические, и юридические (включая лиц, ведущих предпринимательскую деятельность).

Среди существенных условий соглашения, необходимо обозначить, прежде всего, цену и предмет сделки. Кроме того, соглашение в обязательном порядке должно иметь сведения, отображающие точное размещение объекта недвижимости и описание признаков, индивидуализирующих его.

Цена заключаемой сделки купли-продажи недвижимости считается наиболее важным из договорных условий. Учитывая правовую позицию, приведенную в статье 555 Гражданского кодекса РФ, соглашение должно предусматривать стоимость реализуемого имущества.

Если данное требование не будет выполнено, и в условиях не будет обозначена цена на реализуемую недвижимость, сделка не может считаться оформленной и, следовательно, не влечет за собой правовых последствий для сторон.

Ко всему прочему, переход имущественных прав на недвижимое имущество должен пройти госрегистрацию, что является обязательным условием оформления сделки, в противном случае, она будет признана недействительной.

В общей сложности, существует несколько десятков разновидностей договоров купли-продажи, связанных с объектами недвижимости.

Между собой они, прежде всего, разнятся определенными отличительными чертами, отображенными в условиях договоров. Различаются они по предмету договора, участвующим в сделке сторонам и способам осуществления оплаты.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

На что еще нам следует обратить внимание в Договоре купли-продажи квартиры?

На налоговые последствия сделки для нас (ведь мы получаем значительный доход от продажи).

Будем ли мы платить налог с продажи своей квартиры и сколько – зависит от того, сколько лет мы ей владели, каким образом мы получали право собственности на нее (купили, приватизировали, получили в наследство, и т.п.), и еще от того, является ли эта квартира нашим единственным жильем.

В зависимости от этих факторов, будет понятно, какие налоговые вычеты мы сможем здесь применить.

Подробно о налогах и налоговых вычетах при продаже квартиры (с примерами расчетов) рассказано в соответствующем разделе Глоссария по ссылке. Вкратце же можно сказать, что если мы владели своей квартирой более 3-х лет (и если это наше единственное жилье), то после ее продажи мы казне ничего не должны – налога у нас НЕ возникает.

В остальных случаях, к нашему сожалению, налог 13% НДФЛ придется платить. Но итоговая сумма этого налога может быть уменьшена благодаря применению специальных налоговых льгот-вычетов для Продавцов квартир (см. ссылку выше).

Есть и еще один популярный способ уменьшить налог с продажи, если мы продаем свою квартиру, не дождавшись, пока пройдет 3 года владения – это занижение цены квартиры в договоре. Правда, здесь есть некоторые нюансы, о которых рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Сколько времени занимает продажа квартиры? Зависит от нескольких факторов. Примеры – см. в этой заметке.

Перед подписанием Договора купли-продажи квартиры внимательно читаем его еще раз, и проверяем, чтобы там не оказалось сюрпризов, или явно невыгодных для нас условий. Непонятных или трактуемых двояко формулировок в договоре тоже не следует допускать.

Нотариальное составление и заверение договора, как правило, исключает какие-либо сюрпризы для обеих сторон, т.к. нотариус выступает здесь экспертом и независимым арбитром, и в его обязанности входит разъяснение сторонам договора всех его условий, и их юридических последствий.

По закону Договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания сторонами. Но Покупатель приобретает право собственности на квартиру только после государственной регистрации перехода права. Поэтому после подписания договора, передаем его в составе собранного нами ранее пакета документов на регистрацию (см. пройденный нами шаг ИНСТРУКЦИИ — «Пакет документов для продажи квартиры»).

Договор купли-продажи квартиры составляется и подписывается в 3-х экземплярах: по одному для Продавца и Покупателя, и один для УФРС.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *