Дискриминационные подходы органов местного самоуправления при рассмотрении заявлений о выдаче разрешений на размещение рекламных конструкций.

Установка и эксплуатация рекламной конструкции на территории РФ допускаются при наличии разрешения на установку и эксплуатацию рекламной конструкции в соответствии с положениями Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» (далее — Закон о рекламе).

Порядок подготовки и выдачи разрешений на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на территории города Красноярска определен Положением о порядке оформления документации на установку и эксплуатацию рекламных конструкций на территории города Красноярска, утвержденным постановлением администрации города Красноярска от 09.11.2009 №453 (далее — Положение № 453).

В соответствии с положением об Управлении архитектуры администрации города Красноярска, утвержденным распоряжением администрации города от 16.08.2012 №124-р управление является органом, уполномоченным на выполнение от имени администрации города функций в сфере реализации вопросов местного значения в области наружной рекламы, в том числе уполномоченным выдавать разрешения на установку и эксплуатацию рекламных конструкций.

В соответствии с требованиями пункта 3.1 Положения №453 разрешение на установку и эксплуатацию рекламной конструкции выдается на основании заявления собственника или иного законного владельца соответствующего недвижимого имущества либо владельца рекламной конструкции соответствии с требованиями Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» (далее –ФЗ «О рекламе»)

Согласно пункту 15 статьи 19 ФЗ «О рекламе» решение об отказе в выдаче разрешения должно быть мотивировано и принято органом местного самоуправления муниципального района или органом местного самоуправления городского округа исключительно по следующим основаниям:

1) несоответствие проекта рекламной конструкции и ее территориального размещения требованиям технического регламента;

2) несоответствие установки рекламной конструкции в заявленном месте схеме размещения рекламных конструкций;

3) нарушение требований нормативных актов по безопасности движения транспорта;

4) нарушение внешнего архитектурного облика сложившейся застройки поселения или городского округа. Органы местного самоуправления муниципальных районов или органы местного самоуправления городских округов вправе определять типы и виды рекламных конструкций, допустимых и недопустимых к установке на территории соответствующего муниципального образования или части его территории, в том числе требования к таким рекламным конструкциям, с учетом необходимости сохранения внешнего архитектурного облика сложившейся застройки поселений или городских округов;

5)нарушение требований законодательства Российской Федерации об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, их охране и использовании;

6)нарушение требований, установленных частями 5.1, 5.6, 5.7 настоящей статьи.

Таким образом, требования к рекламным конструкциям в целях сохранения внешнего архитектурного облика сложившейся застройки должны быть определены актом органа местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 2.7 Решение Красноярского городского Совета депутатов от 22.12.2009 № 8-140 (ред. от 16.12.2013) «О Правилах установки и эксплуатации рекламных конструкций на территории города Красноярска» подходы и принципы размещения рекламных конструкций на территории города Красноярска с учетом архитектурных особенностей сложившейся застройки города Красноярска устанавливаются в концепт-программах размещения рекламных конструкций (далее — концепт-программы), утверждаемых Красноярским городским Советом депутатов.

Концепт-программы должны содержать требования:

— к территориальному размещению рекламных конструкций с учетом особенностей застройки, в том числе исторической, художественной и иной культурной ценности объектов города Красноярска;

— к конструктивному исполнению, внешнему виду рекламных конструкций.

На территории города Красноярска требования к рекламным конструкция утверждены концепт – программой размещения рекламных конструкций на территории города Красноярска, утвержденной Решением Красноярского городского совета от 14.12.2010 № 12-227 (в ред. от 14.12.2010, действующей на момент обращения Заявителей в Управление архитектуры).

Пунктом 3.1 концепт-программы (в ред. от 14.12.2010) в целях размещения рекламных конструкций в соответствии с внешним архитектурным обликом сложившейся застройки города установлены следующие зоны:

— зона особого значения;

— зона жилой застройки;

— зона размещения промышленных объектов;

— иные территории города.

Как говорилось ранее Подпункт 4 пункта 15 статьи 19 ФЗ «О рекламе» содержит такое основание для отказа в выдаче разрешения как нарушение внешнего архитектурного облика сложившейся застройки поселений или городски округов.

Объективные критерии и признаки, характеризующие внешний архитектурный облик сложившейся застройки поселения ФЗ «О рекламе» не установлены.

По смыслу Федерального закона от 17 ноября 1995 года № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», внешний архитектурный облик включает в себя пространственные, эстетические и иные характеристики исходя из замысла архитектурного объекта (форма, цветовое решение, устройство и оборудование входа, устройство крыши, козырьков, навесов и непосредственно архитектурного объекта, а также пространство и вид, которые будут украшать этот объект).

Понятие «нарушение внешнего архитектурного облика сложившейся застройки поселения или городского округа» носит оценочный характер, поскольку вопрос о соответствии рекламной конструкции внешнему архитектурному облику застройки, исходя из смысла подпункта 4 пункта 15 статьи 19 ФЗ «О рекламе», решается с учетом архитектурных и градостроительных особенностей конкретных зданий, территорий в испрашиваемом месте установления рекламной конструкции, с учетом установления зон повышенного рекламного контроля, ограничений, касающихся размещения наружной рекламы относительно объектов культурного и исторического значения, архитектурных стилевых ансамблей.

На территории г. Красноярска принятие решения о соответствии рекламной конструкции внешнему архитектурному облику сложившейся застройки городской территории принимается архитектурно — планировочной комиссией коллегиально.

Как показала сложившаяся практика Управления при рассмотрении заявлений, обращений о нарушении антимонопольного законодательства, при отсутствии в законодательстве критериев, позволяющих определить нарушение внешнего архитектурного облика при размещении той или иной рекламной конструкции, уполномоченный орган при принятии соответствующего решения относительно согласования разрешения на установку рекламной конструкции основывается на внутреннем убеждении и личном эстетическом восприятии.

В ходе рассмотрения антимонопольных дел была выявлена закономерность, согласно которой при подаче заявлений о выдаче разрешения на размещение рекламных конструкций по одним и тем же адресам и схожим рекламным конструкциям одним хозяйствующим субъектам, такие разрешения были выданы, а другим хозяйствующим субъектам было отказано по основанию не соответствия архитектурному облику со ссылкой на ФЗ «О рекламе».

При этом в каждом конкретном случае доказательств законности и обоснованности принятых решений Управлением архитектуры об отказе в выдаче разрешений по основаниям несоответствия рекламных конструкций внешнему архитектурном облику, Управлением архитектуры представлено не было.

Ввиду того, что объективные критерии соответствия / несоответствия внешнему архитектурному облику сложившейся застройки улицы рекламных конструкции предполагаемых к размещению хозяйствующими субъектами не определены, а являются оценочными и субъективными критериями по сегодняшний день, то такая правовая неопределенность, как показывает практика антимонопольного органа, приводит (может привести) к необоснованным отказам уполномоченного органа в выдаче разрешений на размещение рекламных конструкций, а также к созданию дискриминационных условий предоставления права хозяйствующим субъектам на размещение рекламных конструкций на территории города Красноярска, что влечет нарушение части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции».

В связи с установлением указанной правовой неопределенности Красноярским УФАС России Красноярскому городскому Совету депутатов было предложено рассмотреть вопрос о внесении изменений (дополнений) в текст концепт – программы размещения рекламных конструкций на территории города Красноярска, с целью устранения имеющейся правовой неопределенности ее отдельных положений, обеспечения конституционных принципов ясности, четкости, определенности и недвусмысленности правовых норм, что в свою очередь обеспечит соблюдение прав хозяйствующих субъектов при реализации органом местного самоуправления полномочий по выдаче разрешений на размещение рекламных конструкций на территории города Красноярска.

Особенности строительства зданий

Требования к городским и прочим строениям:

  • Функциональность. Расположение, площадь и конструктивные особенности здания должны соответствовать его целевому назначению.
  • Технические требования. Строение должно отвечать нормам безопасности, быть защищённым от негативных внешних воздействий и комфортным для использования по назначению.
  • Противопожарные и санитарно-эпидемиологические требования. На соответствие здания этим требованиям проверку проводят компетентные органы.
  • Экономические требования. Это означает оптимизацию расходов, трудозатрат и временных затрат при возведении здания.
  • Надёжность. Здание должно быть безопасным, надёжным и прочным.
  • Эстетичность. Внешний облик здания формируется с помощью уникальных архитектурных решений, подбора строительных материалов и отделки.

Эстетический облик зданий

При формировании архитектурного облика города внешнему виду сооружений уделяется особое внимание. При соблюдении прочих требований группа зданий должна быть выполнена в едином стиле, соответствовать общей архитектурной концепции местности и гармонично вписываться в окружающую среду.

При утверждении проекта учитываются особенности ландшафта, площадь постройки, высота здания. Обязательно проводится визуально-ландшафтный анализ, результаты которого рассматривает градостроительный совет и другие компетентные органы. Однако архитектурно-художественные решения остаются на усмотрение проектировщика – при соблюдении прочих требований замечания по данным решениям обычно носят рекомендательный характер.

Архитектурно-художественные решения, однако, требуют обязательной оценки, так как от неё зависит восприятие не только возводимого здания, но и местности или даже города, где оно будет находиться. Проектировщик использует архитектурно-художественные приёмы, позволяющие сформировать единую концепцию строительства зданий. Качественным результатом считается разработка архитектурной композиции, где все объекты гармонично сочетаются друг с другом и прилегающей застройкой.

Облик каждого здания должен соответствовать его целевому назначению, быть привлекательным для людей, создавать определённое эмоциональное восприятие или, наоборот, определённую психологическую дистанцию. Однако даже уникальные здания должны служить частью общего городского пространства.

Индивидуальность облика здания обусловлена желанием заказчика и застройщика возвести уникальное сооружение, которое подчеркнёт его статус, неповторимость, престижность, но в городской архитектурной композиции важна не только эстетическая сторона вопроса, но и соответствие требованиям к функциональности. Также учитывается то, насколько здание соответствует городскому пространству, требованиям к безопасности и удобству.

1. Развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

2. Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения, органом местного самоуправления городского округа по инициативе органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования (при их отсутствии — утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей обеспечения такой территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры).

3. Решение о развитии застроенной территории может быть принято, если на такой территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

4. На застроенной территории, в отношении которой принимается решение о развитии, могут быть расположены помимо объектов, предусмотренных частью 3 настоящей статьи, объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие исключительно функционирование многоквартирных домов, предусмотренных пунктами 1 и 2 части 3 настоящей статьи, а также объекты коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, необходимые для обеспечения жизнедеятельности граждан, проживающих в таких домах. Включение в границы такой территории земельных участков и расположенных на них объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, находящихся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления муниципальных районов, допускается по согласованию с уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления муниципальных районов в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

5. На застроенной территории, в отношении которой принимается решение о развитии, не могут быть расположены иные объекты капитального строительства, за исключением указанных в частях 3 и 4 настоящей статьи.

6. В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции. Обязательным приложением к решению о развитии застроенной территории являются сведения о границах такой территории, которые должны содержать графическое описание местоположения границ территории, перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Требования к точности определения координат характерных точек границ застроенной территории, в отношении которой принимается решение о ее развитии, формату электронного документа, содержащего указанные сведения, устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере ведения Единого государственного реестра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости.

7. Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории в соответствии со статьей 46.2 настоящего Кодекса.

8. Предоставление для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не предоставлены в пользование и во владение гражданам и юридическим лицам, осуществляется лицу, с которым органом местного самоуправления заключен договор о развитии застроенной территории, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.

Подробности Категория: Шпаргалки по градостроительству

ЖИЛЫЕ ТЕРРИТОРИИ — территории, застроенные или предна­значенные для застройки преимущественно или исключительно жи­лыми домами, основная составляющая селитьбы. На разных ие­рархических уровнях понятие «жилые территории» наполняется раз­ным конкретным содержанием: в жилых кварталах и микрорайонах -это территории, застроенные только жилыми домами; в жилых районах — территории жилых кварталов (микрорайонов); в границах се­литьбы — территории жилых районов, а при отсутствии последних -жилых кварталов (микрорайонов).

Типология градостроительных жилых обра­зований. Градостроительное жилое образование -планировочно целостный фрагмент жилой среды, предназначенный или фактически используемый для проживания соседства.

Основными типами градостроительных жилых образований являются:

— группа жилых домов — дома, расположенные вблизи друг друга и образующие целостную группу, чаще всего вокруг дворового пространства, у группы могут отсутствовать четкие планировочные границы в виде улиц, проездов, оград и т. п.;

— жилой квартал — межуличное пространство, где не менее 50% территории занято жилыми дома­ ми и придомовыми территориями;

— жилой микрорайон — квартал на 6-20 тыс. жителей, в границах которого расположены учрежде­ния и предприятия приближенного обслуживания, состав, вместимость и размещение которых рассчи­таны на жителей микрорайона;

— жилой район — межмагистральная территория на 25-80 тыс. жителей, в границах которой размещены жилые микрорайоны или кварталы, центр периодического обслуживания, районный парк, коммуналь­ная зона.

Жилая застройка

По числу квартир: — многоквартирные; — блокированные; — одноквартирные; —

По наличию приквартирных участков: — безусадебные; — усадебные.

При градостроительном зонировании жилых территорий сложившихся поселений следует учиты­вать все возможные сочетания перечисленных характеристик жилой застройки с учетом исторических особенностей их формирования в конкретных градостроительных условиях.

Планировочная структура градостроительных жилых образований. зависит:

1. величина городского образования.

В крупных, больших и во мно­гих средних городах преобладающим типом жилой застройки являются секционные многоквартирные дома, которые в зависимости от градостроительных условий образуют жилые районы, микрорайоны, квар­талы жилой и смешанной застройки.

Территории усадебной застройки, в большей мере характерные для малых городских и сельских посе­лений, имеют свою специфику планировочной орга­низации, которая предопределяется величиной зе­мельных участков и всего массива застройки, особен­ностями хозяйственной деятельности собственников недвижимости и другими значимыми факторами.

2.расположение в плане города по отношению к укруп­ненным структурно-планировочным зонам, к плани­ровочным осям и узлам городского уровня.

По мере приближения к центру города уменьшаются геомет­рические параметры жилых образований, увеличива­ется высота и плотность застройки, меняются состав и способы размещения обслуживающих объектов, структура рекреационных территорий, повышается репрезентативность застройки.

При пла­нировочном структурировании жилых образований наиболее часто используются функциональное, со­циальное, композиционное и строительное зони­рование.

Планировочная структура жилого образования формируется на основе плани­ровочного каркаса — важнейших планировочных осей и узлов (транспортные и пешеходные пути сообще­ния, основные фокусы тяготения населения). Элемен­тами заполнения каркасных составляющих являются специализированные по функциональному назначению зоны, включающие группы жилых домов, объекты тор­гового, культурно-бытового обслуживания, школы, дет­ские сады, парки жилых районов, коммунальные зоны.

Оптимальным приемом пространственной орга­низации жилых территорий является образование замкнутых или полузамкнутых коллективных жилых дворов, формируемых несколькими жилыми домами. В усадебной застройке целесообразно для группы 10-20 участков формировать небольшие озелененные территории общего пользования, обеспечивающие реализацию соседских связей.

В России разрабатываются новые правила развития городских территорий. Основной градостроительной единицей станет квартал. Что это значит для горожан, властей и строителей — в карточках вопросов и ответов

Жилые районы в России много лет застраиваются по одним и тем же принципам. Но города растут, меняются социальные и экономические условия, а вместе с ними и потребности горожан. Сегодня покупатели жилья ориентируются не только на будущую квартиру, но и на район целиком — то есть на среду, в которой они станут жить. На первый план для них выходят не квадратные метры, а комфорт и безопасность жизни, экономия личного времени и удобство пользования социальной и коммерческой инфраструктурой, экология и близость места работы.

Для формирования современной городской среды потребовались новые образцы освоения свободных и развития уже застроенных городских территорий. Дом.РФ (АИЖК) и КБ «Стрелка» совместно с Минстроем России сейчас разрабатывают Принципы комплексного развития территорий. Уже есть результаты — первая книга «Свод принципов комплексного развития городских территорий», которая рассказывает о том, каким должно быть идеальное современное жилье и современная жилая среда. Основные тезисы из книги — в карточках вопросов и ответов.

Зачем это нужно В России строится много жилья, оно не отвечает современным требованиям

В последние десятилетия во всем мире на смену жестким нормативам приходит гибкая система регулирования (guidelines). Она устанавливает минимальные ограничения, связанные в первую очередь с безопасностью граждан, и предлагает множество вариантов решений для каждой задачи, стоящей перед проектировщиками.

Например, чтобы ограничить шум, который распространяется от транспортных магистралей к жилой застройке, в российских нормах предусмотрено только одно решение — буферные зоны шириной до 50 м. В международной практике широко используются ландшафт — например, небольшой холм высотой 1 м блокирует 60% пыли и шума от дорожного трафика, и дома могут стоять ближе. И таких решений множество. Создавая возможности для разнообразных решений, можно сделать узнаваемым и уникальным облик каждого города и построить жилье, соответствующее индивидуальным потребностям горожан.

Например, в австралийском городе Аделаида утвержден Adelaide Design Manual, который включает руководство по проектированию и зданий, и общественных пространств. А в Великобритании в 2000 году принят Urban Design Compendium, благодаря которому страна, по качеству жилья отстававшая от большинства государств Европы, смогла переломить ситуацию — площади квартир стали больше, жилье комфортнее.

Жилищное строительство в России ведется высокими темпами. В 2017 году в стране построено 78,6 млн кв. м жилья, в 2016-м в эксплуатацию введено 79,8 млн кв. м, а годом ранее — рекордные для российской строительной отрасли 85 млн кв. м. К 2025 году в России планируется достичь отметки в 120 млн кв. м.

Новое жилье в городах России, как правило, воспроизводит панельные микрорайоны советского образца, которые разрабатывались в условиях плановой экономики. Сегодня такая застройка не отвечает современным запросам горожан и не учитывает изменений в социальной, политической, экономической, культурной и информационной сферах.

Принципы комплексного развития территорий должны стать инструментом повышения качества среды и перехода российских городов к современным моделям развития.

Анна Броновицкая, директор по исследованиям Института модернизма, преподаватель Московской архитектурной школы (МАРШ):

— Новые стандарты необходимы, потому что задача постепенной замены массовой жилой застройки 1960–1980-х годов становится насущной, и к этому нужно готовиться. Принципы должны защитить интересы жителей и установить четкие правила для девелоперов. Но они должны разрабатываться отдельно для разных территорий. Дискуссии, развернувшиеся после объявления о реновации в Москве, показали, что люди ценят среднеэтажное жилье и просторные дворы. Там, где это возможно, должна появляться и малоэтажная застройка — сохранившиеся до сих пор послевоенные (так называемые немецкие) городки могут служить в этом смысле образцом. В деловом центре города (в Москве это Сити) и рядом с ним может появляться и очень высотное жилье — для тех, кто комфортно себя в нем чувствует и хочет жить недалеко от места работы.

Почему только города Потому что две трети россиян проживают именно в городах, которые служат двигателями экономики

К 2050 году около 70% населения мира будет жить в городах. В России этот показатель уже сейчас стремится к 75%. Города служат основными двигателями экономики своей страны — около 70% ВВП производится в городах. В них сконцентрированы квалифицированные кадры, что способствует внедрению инноваций.

Человеческий капитал — это одно из основных условий роста экономики города и страны в целом. На количество профессиональных кадров в городе напрямую влияет качество жизни. Привлекательная среда для специалистов должна отличаться разнообразием: пространственным, функциональным, социальным, транспортным. При этом на смену отраслевым индикаторам, определяющим количественные показатели развития различных объектов городской инфраструктуры (протяженность дорог, количество построенных квадратных метров жилья), сегодня приходят сервисные. Они отражают уровень комфорта городской среды для горожан: время в пути до места работы, доступность объектов коммерческой, культурной и досуговой инфраструктуры каждому жителю на повседневной основе, уровень обособленности частной жизни для каждого из покупателей новых квартир. Все эти факторы учитываются в модели компактного города.

Рост урбанизации и уровня ВВП на душу населения в мире (%) (Фото: Дом.РФ via ООН-Хабитат)

Компактный город Это модель развития города, где все под рукой

Важное условие разнообразия городской среды — компактность, то есть сочетание высокой плотности застройки и улично-дорожной сети при сохранении средней этажности со смешанным функциональным использованием зданий и территорий. Такая среда имеет четыре ключевые характеристики: 1) высокая концентрация пользователей и застройки на небольшой территории; 2) совмещение жилых и коммерческих функций в одном здании или квартале; 3) застройка высотой не более девяти этажей; 4) доступность общественного транспорта и пешеходная связность.

Функциональный баланс территории (Фото: Дом.РФ)

Среда должна быть соразмерна человеку и хорошо им ощущаться. Приемлемое соотношение высоты застройки к ширине улицы колеблется в пределах 1:1, 1:3 и к 1:6. Среднеэтажные здания позволяют жителям почувствовать визуальный контакт с открытыми городскими пространствами, создают ощущение безопасности и способствуют развитию взаимодействия между соседями. Оптимальное расстояние до улицы — около 25 м. Поэтому уже на уровне шестого этажа, что соответствует отметке в 20 м, этот контакт с окружающим пространством начинает пропадать.

А чего хотят горожане Наиболее важными факторами для покупателей квартир являются планировка квартиры, транспортная доступность и качество среды

Согласно исследованию Центра городской антропологии КБ «Стрелка», огромное значение для покупателей жилья имеют качество и планировка помещения. Ценятся кирпичные или монолитные дома, важны размеры комнат и кухни, возможность перепланировки, высота потолков, наличие балкона или лоджии, хорошее состояние инженерных коммуникаций.

В целом, выбирая жилье, россияне отдают предпочтение городским коттеджам. По мнению горожан, коттеджная застройка обладает такими плюсами, как большая площадь, удобная планировка, яркий внешний облик, возможность самостоятельно обустроить пространство.

Популярностью пользуются сталинки и так называемые брежневки. Квартиры в таких домах ценят за большие комнаты, удобную планировку, хорошую теплоизоляцию.

Среди аутсайдеров по типу застройки — хрущевки, панельные пятиэтажки первого периода индустриального домостроения. Небольшие размеры комнат и кухни, неудобные планировки, плохая звукоизоляция, аварийное состояние коммуникаций — все это делает квартиры крайне непривлекательными в глазах жильцов.

В небольших городах, где происходит активный отток населения, именно хрущевки в первую очередь рискуют оказаться полностью заброшенными из-за отсутствия желающих покупать там квартиры. Следующим по значению фактором является транспортная доступность.

При выборе квартиры люди оценивают, сколько им добираться до работы. Если оказывается, что больше часа, то жилье стараются не покупать. Также покупатели смотрят на качество жилой среды в районе проживания. В тех случаях, когда район проживания резко отличается в плохую сторону от соседних территорий (считается криминальным или экологически неблагополучным), это может стать весомой причиной отказаться там жить. Проведенное антропологическое исследование позволило определить типовые сценарии повседневной жизни людей. На основе этих данных в Принципах сформировано три основные модели жилой среды, которые учитывают все вышеперечисленные факторы.

Елена Еременко, директор по продукту компании «Брусника»:

— Россияне сегодня выбирают не лучшее, а «наименее плохое жилье». И фактом является отсутствие на рынке достойного предложения в необходимом количестве. Рост благосостояния опередил эволюцию покупательского опыта. У людей недостаточно навыков отличия хорошего жилья от плохого. Новые Принципы должны стать единым языком для всех, в хорошем смысле пропагандой качества. Создание новых ориентиров ускорит воспитание потребителя, и, как следствие, остальных участников рынка. Государство и его специализированные институты должны выступить платформой, на которой профессиональное сообщество сформирует общее видение и договорится о стандартах отрасли.

Что предлагается Главное единицей городского планирования должен стать квартал

Книга «Свод принципов комплексного развития городских территорий» предлагает при планировке городских территорий перейти от микрорайонной к квартальной застройке средней этажности (до девяти этажей) с качественными общественными пространствами, плотной улично-дорожной сетью и широким спектром объектов торговли и услуг в пешеходной доступности.

В идеале квартал должен быть площадью до 5 га — вместо действующей нормы размера микрорайона до 60 га. А плотность улично-дорожной сети — 15 км/ кв. км. 20–30% от общей площади застройки должна составлять доля объектов торговли, услуг, досуга.

Настоящее и будущее жилых районов (Фото: Дом.РФ)

В основу правил формирования жилой среды заложен принцип конструктора: город составляют районы, которые, в свою очередь, сформированы из нескольких застроенных кварталов. При проектировании важна непрерывность городской ткани — она обеспечивает условия комфортного перемещения пользователей из одного района в другой и рост потоков посетителей объектов коммерческой инфраструктуры. Например, очень удачно, если объекты коммерческой, культурной или досуговой инфраструктуры, расположенные в соседних районах, дополняют друг друга.

От размеров, пропорций, расположения квартала зависит, насколько он будет комфортными для жизни. Например, размеры квартала определяют удобство пешеходного или автомобильного перемещения. Чем больше размер квартала, тем менее комфортно передвигаться пешком и тем больше пользователей выбирают автомобиль. В небольших кварталах чаще организованы перекрестки, что повышает безопасность дорожного движения. У пешеходов меньше соблазна пересекать дорогу в неположенном месте, а у водителей — превышать скорость. Но для автомобилей удобнее — большой квартал.

Оптимальный баланс между удобством для пешеходного и автомобильного перемещения достигается в кварталах со стороной 80–110 м. Наиболее известный пример планировки на основе вытянутых кварталов — Манхэттен со средним размером квартала 80 × 274 м. На острове четко разделяются авеню с высокой уличной активностью и улицы, где преимущественно располагается жилье.

Еще одна «хитрость» — для увеличения пешеходной активности крупные кварталы необходимо делать проницаемыми — с аллеями и бульварами, разбивающими квартал посередине.

Важно также расположение квартала с учетом преобладающих направлений сезонных ветров. Застройка должна защищать от холодных зимних ветров, а летом, наоборот, не препятствовать сквозным ветрам, снижающим эффект теплового острова.

Комплексная плотность: взаимосвязь параметров (Фото: Дом.РФ)Расположение центра в микрорайоне (Фото: Дом.РФ) Дмитрий Цветов, директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101»:

— Проблемы организации жилой застройки есть в городах, где превалирует строительство точечных объектов или используются мощности морально устаревших ДСК. Застройщики, которые занимаются комплексным освоением территорий и собираются долго работать на рынке, заботятся о соотношении «цена-качество». Такие девелоперы, по сути, и помогли сформировать набор характеристик жилых объектов, которые изучали разработчики Принципов. Существует ряд характеристик действительно качественной застройки. Одна из ключевых — создание бытовой и социальной инфраструктуры. Человек не должен ехать в течение нескольких часов, чтобы получить бытовую услугу, сходить в кафе или попасть на то или иное событие. Сокращение времени и расстояния до подобных услуг — первостепенная задача и девелопера, и городской власти.

Сценарии городской жизни Для российских городов разработали три базовые модели развития территорий

Стандарты выделяют три базовых сценария повседневной жизни, которые должны быть учтены при формировании современной жилой среды: малоэтажная жилая, среднеэтажная жилая и центральная.

Малоэтажная жилая модель — жизнь в частном доме с индивидуальным участком либо в малоквартирном доме не выше пяти этажей. Размер квартала — 2–4 га. Предполагаемая плотность жителей — до 80 чел./га, плотность застройки — 4–6 тыс. кв. м/га. Обеспеченность парковками — 375 мест на 1 тыс. жителей. Модель предусматривает создание плотной застройки, необходимой для эффективного использования инженерной и транспортной инфраструктуры, внедрение локальных источников водоснабжения и отопления, очистных сооружений, альтернативных источников энергии, энергоэффективных материалов и технологий. Коммерческая и социальная инфраструктура должна быть в пешеходной доступности.

Малоэтажная модель территориального планирования (Фото: Дом.РФ)

Среднеэтажная жилая модель — самый массовый вид жилой застройки. Плотность жителей — 350–450 чел./га, высота домов — пять — девять этажей, обеспеченность парковками — 235 мест на 1 тыс. человек. У жителей городской модели просторные квартиры с гибкой планировкой, с выходом в собственный палисадник из квартир на первых этажах. Еще одна отличительная черта городской модели — развитая сеть общественного транспорта, обеспечивающая доступность объектов социальной инфраструктуры и природных территорий.

Среднеэтажная модель территориального планирования (Фото: Дом.РФ)

Центральная модель предлагает создание небольших кварталов (до 1,5 га) со смешанной застройкой (жилье и коммерческие площади), с разветвленной сетью пешеходных и автомобильных линий, развитым общественным транспортом. В домах высотой не выше девяти этажей — компактные квартиры, поскольку жители много времени проводят вне дома. Для высотных доминант района предусмотрена высота здания — 18 этажей.

Центральная модель территориального планирования (Фото: Дом.РФ)

Как применять новые принципы Принципы — это рекомендации, учебник для городских властей, проектировщиков и других специалистов, задействованных в процессе развития городов

Книга «Свод принципов комплексного развития городских территорий» — первая часть Принципов, содержащих рекомендации по разработке и реализации проектов жилищного строительства при реконструкции или освоении застроенных территорий и при комплексной застройке новых территорий. Документ разработан ДОМ.РФ (АИЖК) и КБ «Стрелка» совместно с Минстроем России.

Новый методический документ закладывает основу для комплексного изменения существующих строительных нормативов (Сводов правил, стандартов и СанПиН).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *