Что такое обременение на земельный участок?

Последние изменения: Январь 2020

Пока не будут сняты обременения на земельный участок, некоторые действия с недвижимостью (например, продажа, дарение, обмен) запрещены или предполагают предварительное согласование с инстанцией, установившей запрет. Если потребовалось снять обременение земельного участка, придется пройти определенную процедуру согласно действующему законодательству. При наличии обременений владелец ограничен в праве распоряжения земельным участком, что подтверждается записью в реестре собственности и выписки ЕГРП. Органом, уполномоченным фиксировать сведения об ограничениях, выступает Росреестр.

Как определяется

В действующем законодательстве не установлено точного определения об обременении на землю. О нем говорилось в упраздненной статье 1 закона №122 -ФЗ, утвержденного 21 июля 1997 года. Согласно отмененной норме закона, обременением принято считать запреты и ограничивающие условия, которые мешают собственнику реализовать свои права в отношении объекта – распоряжаться, владеть и использовать землю.

Это определение остается актуальным до сих пор, не меняя сути обременения. Оно должно защитить права третьей стороны, заинтересованной в наделе – арендатора, кредитора, держателя залога.

При обременении возникают условия, стесняющие права собственника, но не лишающие его полностью. Действие ограничений чаще всего ограничено конкретным промежутком времени.

Что такое обременение земельного участка

Помимо личного владения, предусматривающего полноценное использование и распоряжение землей, есть варианты оформления наделов на правах бессрочного или временного пользования. Использование наделов может быть ограничено установленным целевым назначением (например, для выращивания сельскохозяйственной продукции или жилого строительства).

Права собственников ограничивает:

  • договор, на условиях которого передают в собственность надел;
  • законодательство;
  • решение суда.

Принятые виды обременений земельных участков

Установлены следующие запреты и ограничения использования и обременения земельного участка:

  1. Запретительные распоряжения по нецелевому использованию земель (например, запрещено возводить промышленные объекты на территории подсобного хозяйства).
  2. Публичный или частный сервитут с правом третьих лиц использовать территорию участка. На основании ст. 274 ГК РФ, предполагает ограниченное использование участка соседями для допуска на свою территорию, проведения ремонтных работ на смежной территории, выполнения иных нужд, связанных с соседним участком. Предусмотрена компенсация собственнику за ограничения в правах. По ст. 39.23 ЗК РФ для изысканий, использования природных ресурсов устанавливается обременение федеральных земель. Согласно ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут возникает на основании распорядительных актов госорганов и муниципальных властей для обеспечения прохода, проезда к водоемам, проведения межи, проведения коммуникаций, прогона скота. Публичный сервитут также предусматривает возмездный характер, если собственник выдвинет такое требование.
  3. Арест, с целью обеспечить исполнение судебного взыскания в принудительном порядке. Основанием для ареста станет решение судьи для организации обеспечения по рассматриваемому иску (ст.140 гражданско-процессуального законодательства), либо для имущественного взыскания согласно ст. 80 закона №229-ФЗ при наличии долговых претензий к собственнику. Арест не ограничивает права пользования, но запрещает любые регистрационные действия.
  4. Временное ограничение распорядительных действий, на которые добровольно согласился собственник земли (так происходит при оформлении ипотечного кредита на участок). Согласно Гражданскому Кодексу (абз. 2 п. 4 ст. 334), ипотека напрямую связана с установлением залогового обременения, которое обеспечит возврат долга кредитору, если выплаты в его адрес будут приостановлены или прекращены. Сделки с правом собственности возобновятся после завершения исполнения обязательств.
  5. Запрет на некоторые действия в отношении земли в связи с передачей ее в длительную аренду (при покупке арендованной земли права покупателя ограничены, пока не истечет заключенный ранее арендный договор сроком более года). На основании ст. 606 ГК РФ, арендаторы временно пользуются или владеют участком на протяжении действия договора с арендодателем. Чтобы арендное ограничение действовало, согласно п.2 ст. 609 ГК РФ, договор регистрируют в Росреестре с внесением записи.
  6. Передача земли под доверительное управление, на основании ст. 1017 ГК РФ, предполагает обременение с передачей полномочий по распоряжению недвижимостью управляющему (с правом сделок отчуждения). В законодательстве не установлено прекращение прав собственника при доверительном управлении, однако регистрация договора ДУ уполномочивает других лиц действовать в полноте права и в интересах собственника.
  7. Концессионное соглашение предполагает ввод арендных отношений целевого характера. Земля может быть использована концессионером в рамках положений соглашения (коммерческие цели). Концессия основана на оформлении арендного договора в первые 2 месяца с начала действия договоренности. Арендный договор и станет основанием для ограничений в правах.

Дополнительные запреты

Помимо основных ограничительных мер действуют прочие ограничения обременения земельного участка, вызванные особыми обстоятельствами или статусом недвижимости.

Есть и иные запретительные нормы:

  • Налоговый залог, при обращении за отсрочкой по налоговым платежам.
  • Нотариальный запрет на отчуждение.
  • Ограничения в специальных зонах. Например, причисление строения к объектам исторического наследия предполагает распространение ограничений и на землю.
  • Обременение в силу проведения линии электропередач, водопровода, газоснабжения. Действия землевладельца на территории особой охраны допускаются только в рамках согласованных с госорганами мероприятий. Исключение составляют сельскохозяйственные работы, не требующие дополнительного согласования. Высадка деревьев, организация мусорки, дорожные работы недопустимы в 5-метровой зоне от прохождения магистралей.

Последствия введенного обременения

Если планируется покупка, необходимо предварительно проверить, не установлены ли запреты относительно права пользования или распоряжения.

Этот вопрос важен для покупателя, поскольку обременения серьезно ограничивают спектр действий, которые мог бы предпринять землевладелец:

  1. Ипотека предполагает лишение права продажи или временной сдачи земли посторонним, если не получено предварительное согласие держателя залога (по кредитному залогу залогодержателем выступает банк).
  2. Установление сервитута предусматривает сохранение права пользования участком и после продажи, пока не истечет период действия сервитута.
  3. Пока действует арендный договор, собственник не может пользоваться землей по прямому назначению, поскольку это право передано арендатору.

Способы проверки объекта недвижимости

Наличие обременения – прямое указание на ограниченный спектр действий в отношении недвижимости. Права ограничиваются после того, как вносится соответствующие изменение в базу Росреестра. Основанием для ввода станет новая сделка с одновременным оформлением залога, либо отдельное обращение граждан с установлением частного сервитута по соглашению. Пока действует запись в государственном реестре, права собственника ограничены.

Чтобы узнать о наличии обременений на участок, обращаются с запросом в отделение Росреестра напрямую или опосредовано:

  • территориальное подразделение МФЦ по месту расположения участка;
  • на сайте госуслуг через авторизованный доступ дистанционно.

В запросе к Росреестру указывают идентификационные признаки участка – его кадастровый номер или адрес объекта.

Сведения о действующих обременениях находятся в открытом доступе. Получить их может любой заинтересованный человек. Обычно это происходит при намерении приобрести землю, когда важно узнать приобретаемый объем права. Если обременение подтверждается, это напрямую отражается на стоимости покупки. Мало кому понравится, что земельным наделом не удастся воспользоваться в полную силу из-за наличия сервитута или арендатора.

Документом, подтверждающим отсутствие препятствий по наделу, станет выписка ЕГРН. Поскольку обременяющие условия могут быть введены в любой момент, для сделки запрашивают самую актуальную выписку.

Как снять обременение с земли

Чтобы обременение прекратилось, необходимо снять ограничивающую запись в реестре недвижимости. Это возможно на основании нового обращения в отделение Росреестра с подтверждающими документами при следующих обстоятельствах:

  1. При отмене распоряжения или законодательной нормы, если земля имела особый охранный статус.
  2. Прекращение действия или расторжение по инициативе сторон договора о сервитуте или иных введенных ограничений по соглашению.
  3. Окончание определенного периода ограничительных мер (аренда).
  4. Исполнение обязательств, по которым потребовалось обеспечительное ограничение (ликвидация ипотечного долга).
  5. Судебное постановление, аннулирующее обременение.

Обычно при вводе обременений исходят из конкретного договора, когда собственник изъявляет добровольное согласие на эту меру, а при расторжении договора ограничения снимают. Если основанием стал судебный акт, его можно отменить по отдельному запросу.

Если отменяется сервитут, основываются на иных нормах.

Основанием для снятия обременения с земельного участка станет:

  • нарушение обязательств по внесению платы владельцу;
  • воспрепятствование пользованию остальной землей участка;
  • несоблюдение положений закона об установления сервитута при издании распоряжений;
  • ликвидация причин, которые повлекли ограничения в праве пользования (перенос линий электропередачи за участок).

Чтобы Росреестр мог аннулировать запись об ограниченном праве пользования и распоряжения потребуется предварительно обратиться в суд и получить решение о снятии сервитута.

По обременению в силу ипотеки из банка берут справку об окончании выплат и отсутствии задолженности. На основании полученной справки Росреестр возвращает полноценное использования земли по усмотрению владельца.

Если основанием стало судебное решение или распоряжение представителя Службы приставов, снятие организуют следующими способами:

  1. Обеспечительная мера прекращается автоматически после завершения судебного разбирательства.
  2. Арест участка прекращают через предложение иного равноценного объекта в качестве обеспечения (вместо земельного участка могут предложить квартиру или дом).
  3. Если выявлены процессуальные нарушения при установлении ограничения (пристав арестовал чужую недвижимость или долевую собственность).

После подготовки подтверждающего документа подают заявление в Росреестр с просьбой снять ограничительные меры.

Как оспорить в судебном порядке?

Подавать иск разрешается с момента получения официального уведомления о наложении на надел некоторых запретов по его использованию. Обращаться в судебную инстанцию рекомендуется при условии, если собственник земли уверен в том, что решение администрации противоречит положениям действующего законодательства.

В противном случае, гражданин не добьется поставленной цели, а лишь понесет финансовые траты на сбор необходимых документов и подачу искового заявления. Важно наличие хорошей доказательной базы.

Подобные дела в суде рассматриваются часто. Но требование истца удовлетворяется редко. Это в большей степени объясняется отсутствием четко обоснованной позиции защиты. Поэтому рекомендуется при планировании подавать заявление в суд, обратиться за помощью к квалифицированному и опытному юристу.

Специалист поможет грамотно обосновать позицию и составить иск, подготовить доказательную базу. Для обжалования решения государственных или муниципальных органов о наложении ограничений на права пользования участком, нужно придерживаться стандартного алгоритма действий.

Порядок обжалования состоит из таких этапов:

  • подготовить доказательную базу;
  • сформировать пакет документов, необходимый для подачи иска;
  • обратиться в суд;
  • написать заявление. Предоставить комплект бумаг специалисту;
  • получить квитанцию на оплату госпошлины. Перевести требуемую сумму денег на указанные реквизиты. Предоставить чек об оплате специалисту;
  • получить расписку о приеме документов;
  • принять участие в заседаниях. Рекомендуется заручиться поддержкой адвоката. Земельные вопросы сложные и требуют знания действующих законов;
  • дождаться принятия судьей решения.

Таким образом, ограничение прав на землю может вводиться государственными или муниципальными властями с целью охраны природы, обороны страны, проведения ремонтных работ и т.п. Обязательно оно оформляется актом, который предоставляется собственнику надела для ознакомления.

Затем ущемление прав регистрируется в стандартном порядке. Владелец участка имеет право обжаловать решение администрации в суде. Но, как показывает практика, без опытного адвоката это сделать крайне сложно. Поэтому в случае наложения ограничений на надел, рекомендуется сразу обратиться к юристу за помощью.

В июле 2016 года проведено общее собрание собственников помещений МКД (протокол от 26.07.2016 № 5 — http://uk-galion.ru/?id=17591), на котором в повестке дня стоял вопрос № 2:
изменение порядка парковки на территории двора с целью исключения третьего ряда парковки путём установки металлических ограничителей на уровне бордюра, стоимость приобретения и монтажа металлических ограничителей составит 6,27 руб/м2 общей площади помещения (платёж единовременный, сумма будет включена в квитанцию на оплату услуг ЖКУ).
При очном обсуждении вопросов повестки дня 05.07.2016 от инициатора проведения собрания (ПредСовДом) получены следующие пояснения:
ни инициатор, ни счётная комиссия ОСС МКД не имеют специальных юридических познаний в проведении и принятии решений ОСС МКД, но УО является специализированной организацией и все юридические моменты по проведению, принятию, согласованию решений ОСС МКД берёт к исполнению юрист УО, а исполнение решения ОСС МКД будет возложено на УО за счёт средств собственников помещений МКД.
Согласно протоколу от 26.07.2016 № 5, решение по вопросу повестки дня № 2 принято простым большинством голосов (51,32% голосов «ЗА» от 55,55% проголосовавших собственников):
Общая площадь МКД — 25472,1.
Приняли участие в голосовании — 14149,57 (55,55% от общей площади)
По вопросу повестки дня № 2 проголосовало «ЗА» — 7262,15 (28,51% от общей площади, 51,32% от площади помещений голосовавших).
В квитанции за ком. услуги за июль 2016 года УО добавила дополнительную составляющую структуры платежа в размере: площадь квартиры*6,27руб/м2.
В соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения ОСС помещений в МКД по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в МКД, за исключением решений, предусмотренных пунктами 1 — 3.1, 4.2, 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД: … принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им…
Данное решение (протокол) по вопросу повестки дня № 2 недействительно (ничтожно) в силу отсутствия кворума, так как должно было приниматься квалифицированным большинством не менее двух третей от общего числа голосов собственников помещений в МКД, а принято 28,51% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Данное решение касается пределов использования земельного участка, на котором расположен МКД, в том числе введения ограничений пользования им.
Исполнение данного решения уменьшит имеющуюся площадь парковки на придомовой территории и будет создавать препятствия в пользовании ОИ собственников МКД, увеличит вероятность аварийных ситуаций при движении автотранспорта, особенно в случае гололеда (снегопада, выпадения осадков), когда происходит уменьшение проезжей части.
Управление МКД должно обеспечивать решение вопросов пользования ОИ, УО несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ в данном доме, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил содержания ОИ в МКД (части 1 и 2.3 ст. 161 ЖК РФ).
Надлежащее содержание ОИ должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ и должно обеспечивать доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав ОИ собственников помещений в МКД, соблюдение их прав и законных интересов (часть 1.1 ст.161 ЖК РФ).
Управление многоквартирным домом — выполнение стандартов, направленных на достижение целей, установленных статьей 161 ЖК РФ, а также определённых решением собственников помещений в МКД (постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416
«О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»).
ОИ должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ в состоянии, обеспечивающем доступность пользования земельным участком, на котором расположен МКД, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, поддержание архитектурного облика (УДК 69+332.8) МКД в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции МКД, при этом, УО отвечает перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несёт ответственность за надлежащее содержание ОИ в соответствии с законодательством РФ и договором (п.10, п.42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. ПП от 13.08.2006 РФ № 491).
Согласно п. 1.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, граждане, юридические лица обязаны бережно относиться к жилищному фонду и земельным участкам, необходимым для использования жилищного фонда, выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования.
По Положению о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 N 1110) лицензионными требованиями к лицензиату являются:
— соблюдение требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ (УО несет ответственность перед собственниками МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание ОИ МКД),
— исполнение УО обязанностей по договору управления МКД, предусмотренных частью 2 статьи 162 (оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту ОИ в МКД, осуществлять иную направленную на достижение целей управления МКД деятельность),
— исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ (договор управления МКД: п.1.2., 3.1., 4.1.1., 6.3., 7.3., 7.5.).
Договор управления — https://www.reformagkh.ru/myhouse/pr…ement/8834711/ (правда скан датируется 2015 годом, а УО управляет домом с 18.02.2016).
Таким образом, проведение УО работ, которые приведут к изменению порядка пользования общим имуществом без принятия решения о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД (в том числе введение ограничений пользования им), будет являться ненадлежащим содержанием общего имущества собственников МКД и нарушением лицензионных требований.
Юрист УО считает, что вопрос № 2 не меняет пределов пользования зем.участка и не ограничивает его использование, а касается только упорядочения парковки авто собственников и это есть благо, т.к. тем самым будет исключена парковка третьим рядом (посередине между двумя рядами), т.е. как было два ряда парковки по краям проезжей части придомовой территории, так и останется, а третий ряд уже не будет возможности поставить и будет возможность проезда пожарки в случае чего (тьфу, тьфу…), поэтому допустимо принятие простым большинством.
Что предпринять для того, чтобы не уменьшали парковку путём установки ограничителей?
Планируется обращение в УО с вышеприведенным текстом, если не поможет – в ГЖИ с просьбой провести проверку и привлечь по ст.7.23.3 КоАП (нарушение правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД), т.к. при обязанности УО обеспечивать решение вопросов пользования ОИ (ст.161 ЖК), что является лицензионным требованием, допущено исполнение работ по решению ОСС, принятому не в соответствии с требованиями ЖК (менее 2/3 всех голосов).
Одновременно (или затем?) аналогичное (или такое же?) в прокуратуру города (или района?).
Ждать результата. Что посоветуете?
Если не поможет, то суд, а там без реестра собственников на текущий момент не обойтись, а дом более 400 квартир…

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *